作者：凤晓龙
来源：中国房地产金融
谈房地产，要分圈内和圈外。圈内人士都对未来充满信心，2018年上半年出炉的上市公司业绩就能说明事实；圈外人士看到的市场，被各种调控及外部信息裹挟，有点摸不到头。
实际都如盲人摸象，看到的只不过是现象本身一面。
融创中国董事会主席孙宏斌在中报业绩发布会上说，现在市场宏观调控程度，超过任何人想象，而且政策没有放松的迹象，有些地方还在加码。
“宏观调控在短期内不会放松，购房者的购买预期也会发生变化。”孙宏斌少有公开谈到购房者的预期，他认为融创要多看少做，严格控制节奏和规模。
对于排名第五的融创，显然对于大肆冒进充满了忧虑，但对于排名TOP30-10的房企来说，规模仍是企业发展的核心目标。
“我们早就不看重第一第二，心中只有美好生活。”无论郁亮如何告别“旧时代”，对于充满挑战和江湖座次的后继房企来讲，现在仍然是新时代。
“新时代”的特征不仅仅是排名，是对房企综合素质的打分。拿地、资金、人才、战略、布局，少一个都难以在赛跑中胜出。
在这场途中跑中，全国数万家开发商房地产企业中，前100强的规模已经飙升至69%（按销售金额计算）和45%（按销售面积计算）。也就说全国除了前100强之外的上万家企业，市场份额进一步缩窄。
行业对于集中度的提升，已经让小型房企迎来冬天。鉴于2008年之后的“招拍挂”土地出让制度，逐渐让市场竞争变得更为透明，也变得更为残酷，拥有规模和资金实力的大型房企，一次又一次蚕食四五线城市，甚至乡镇一级。
市场往往是短暂时间内调整完成的，地方小型的传统房企在今明两年迎来迎来生死攸关时刻。面对房地产调控有下沉四五线趋势，如内蒙赤峰、湖北宜昌，中小型房企的窗口时间实属不多。
从行业规律来看，过了8月份将迎来“金九银十”，年底的市场销售高峰期会不会迎来降价潮，从孙宏斌的话语里我们已经听到价格松动之声，毕竟年底冲刺仍然是房企核心的战略方向，价格战仍是策略之一。
中国恒大总裁夏海均说，强者恒强，房企TOP10将会有40%的市占率。伴随房企集中度变化，中小企业退出，大企业市场份额逐渐增加，会让房地产市场平稳和健康发展。这个窗口期会有多久，房企TOP10集中度从24%到30%只用了半年，到40%会用多久？
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