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万科小镇布局发展历程
万科2001年即参与建设上海万科安亭新镇，2006接手杭州良渚文化村项目，2010年吉林松花湖滑雪度假区动工，由此万科已涉足产业、文旅、度假型小镇项目。2016年底，万科开始大规模布局特色小镇项目，项目布局主要集中于京津冀和长三角区域。
由于万科尚无明确的特色小镇建设规划，因此尚未公布其小镇选址标准。但就从已布局的小镇来看，其特色小镇选址集中于一线城市都市圈，及成都城市圈。万科主要以与地方政府合作的方式取得一手项目资源，同时，也伺机收购现有特色小镇的部分土地资源。如2017年5月，收购田园东方特色小镇的最后一块住宅用地，以此分享特色小镇红利。
目前来看，万科特色小镇产业方向较为多元化。万科一方面借助自身的产业资源自主开发特色小镇，另一方面，为了借势第三方产业资源，也以合作模式开发，这是万科开发特色小镇最主要的两种模式。另外，2013年，万科也曾尝试BOT模式建设，例如深圳前海企业公馆，万科负责小镇建设及拥有小镇8年运营权。8年后，万科将前海公馆移交给前海管理局。
万科特色小镇，一方面通过销售可售物业快速回流资金，实现滚动开发，另一方面产业物业可能借鉴产业地产运营模式，采用基金+持有模式，赚取租金、管理费和未来土地升值收益。未来也不排除采用REITs模式退出，实现轻资产运作。
杭州良渚文化村实例
良渚文化村位于杭州西北部和余杭区中部，由三个旅游中心区和多个居住村落组成，距离杭州约20公里，50分钟车程，是集自然生态保护、休闲旅游、居住、经济文化为一体的新田园小镇。万科进入杭州市场时是收购了南都公司，文化村是南都的土地，地价当时比较便宜，从2006年，万科进入良渚文化村。总占地面积约为10000亩，规划房地产开发用地约5000亩，总建筑面积340万平，住宅230万平，公建50万平，旅游服务配套70万平，容纳3万到5万常住人口。
2005年3月万科以总计18.5785亿元人民币受让南都集团通过中桥持有的在上海、江苏的70%权益，以及浙江的20%权益，取得土储219万平米，其中主要是杭州良渚文化村地块。2006年继续增资收购浙江南都股权，至80%；2007年全资100%控股浙江万科南都。2007至今，陆续通过招拍挂方式取得良渚周边地块，进一步扩大项目地盘。
传承新田园城镇规划理念，实践田园城市、有机疏散、符合功能、有机生长、都市村落等核心概念，创造一个具有独特魅力的新田园城镇形态。良渚文化村初始定位为郊区地产大盘，项目定位在产业配比上相对较弱，文创、养老产业均为后来逐步补充到项目中的产业，目前规划为人居65%，文创、教育、养老、旅游占35%。
良渚文化村的核心构架是“二轴二心三区七片”。二轴是以文化村东西主干道和滨河道路串联主题村落；二心是东西分别设旅游中心区和公建中心区；三区是分别设立核心旅游区、小镇风情度假区和森林生态休闲区；七片是分布在山水之间的主题居住村落。
杭州良渚开发策略
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