广州新房9月网签量创2018年新高？假的！

据中原研究发展部监控，9月广州一手住宅整体网签共120.56万㎡，环比上涨82%，网签一手住宅达11335宗。从数据来看，网签创2018年以来新高。

但实际上，由于本月有大量市区在此前积压的网签及回迁房干扰，剔除后的实际网签面积大约在69万㎡左右，约6200宗，成交情况略优于8月份，还略低于今年平均72万㎡/月的网签水平。

新货：经过7、8月低位后迅速回升，本月新批面积接近100万㎡

在经历近两个月“低谷”后，9月整体新批增速明显，全市新批预售面积达98.94万㎡，比8月增加117%。广州中原研究发展部认为，不少开发商为保证完成全年业绩目标，提高资金回笼速度，推货节奏更加积极；另一方面，从近年广州一手成交屡次出现“翘尾”行情的现象来看，9月至次年1月成为重要的一手销售阶段，尤其今年不少买家从年初起即抱有观望态度，如今已接近“年关”，入市步伐亦逐渐加快。因此，不少项目抓紧机会准备“充足弹药”，以满足市场需求。

从区域供应情况来看，增城、南沙、黄埔位居前三位。其中，“东大仓”增城累计批发34.08万㎡（2977套）住宅单位，朱村板块全新盘富士康科技小镇一盘供应10.05万㎡（合计889套单位），占该区近3成供应量；除此以外，供应量较大的单盘还有金地香山湖（7万㎡，474套单位）、绿湖国际城（3.5万㎡，325套）。

广州中原研究发展部认为，增城区2017年以来出让宅地将陆续建设并进入预售阶段，未来半年内增城朱村、荔城、永和、新塘等热门板块将有一定量一手单位可供应，对于一手买家“吸引力”不断增强。

此外，位于广州北部的花都、从化两区9月供应均突破10万㎡。其中从化获批10.9万㎡，环比大幅上涨，其供货项目集中在珠江国际城（5.9万㎡，516套单位）、名城御景世嘉（2.7万㎡，208套单位），上述两盘均位于地铁14号线辐射范围内。广州中原研究发展部认为 ，14号线开通在即，从化将纳入广州中心区1小时通勤圈，预计未来区域供应量，买家关注度将有所提高。

库存：中心区积压网签处理提速 去化周期下跌至9.2个月

由于近段时间中心区积压网签处理速度加快，天河、海珠、荔湾3区库存面积明显减少，直接导致整体消化周期连续4个月下降，目前已降至9.2个月，时隔1年后消化周期再次下跌至10个月以下水平，说明实际上广州一手供求将出现相对紧张的趋势。

从各区消化周期来看，中心六区除海珠外其余已降至10个月以内，其中天河跌至3个月“低点”，受近年供地不足影响，在积压网签陆续处理后该区一手实际可售库存减少明显。此外黄埔消化周期为5个月，受知识城、萝岗香雪等主要板块供应能力减弱影响，该区一手可售项目偏少。

外围区方面，花都消化周期虽然接近30个月，但库存多集中在中北部，去化速度一般；而增城消化周期持续缩短，目前仅剩6.2个月。广州中原研究发展部认为，买家对于热点区域热点板块的关注度未有减弱，部分优质片区“缺货”“消化周期短库存不足”间接影响买家入市速度。

预期：热门区域仍“供不应求” 买家不宜过分观望而放缓入市步伐

九月供应大幅增加，其中不乏增城、黄埔、南沙等成交热区楼盘，对于买家而言选择空间更大，成交几率提高；就市场实际情况来看，部分项目已采取“小批量特价房”等优惠方式刺激成交，预计后市气氛将有所改善。此外，增城部分项目已陆续调整首付门槛，预计未来影响市场的客观因素将得到适当调整，良好的交易氛围将有利于引导买家入市。

广州中原研究发展部认为，虽然项目“小幅让利”现象存在，但热点区域、板块“供不应求”的情况显著，比如天河、荔湾、黄埔的消化周期已经不足6个月，增城不足7个月，加上近年房企拿地成本较以往提高，因此未来广州整体量价水平仍处于乐观向上趋势，买家不宜过分观望而放缓入市步伐，错过入市时机。