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越南游近年来兴起，东兴口岸每天过境越南的游客人山人海，除了被拉去买乳胶，说最多的就是越南房产了。
在中国房价上涨这十年中尝到甜头的人们，急切的想把这种简单粗暴的模式复制到他国，毕竟不需要太专门的知识，相比其他投资而言更方便也更贴近普通人。
旅游团的导游联合房产中介，在旅途中也不断灌输，越南房子是暴富的捷径，可以再现浦东传奇，那么越南的房子究竟值不值得投资呢？
结论大家自己判断，我单纯从几个方面进行分析。
买房一般只有2个目的，自住和投资。
如果是自住，肯定是自己了解才敢在当地生活，我就不说什么了。单说投资。
投资也分几种。但无论哪种，本质都是对未来房价一定会升值的这个预期。
我肯定不敢说未来房价是跌还是涨，但是中间有几个关键的风险点是必须要了解的。
0 越南房价涨幅是不是真的很快。房子是不是真的很好卖?
这个是真的，中介和导游都没有说谎，以公开的网上交易数据而论，胡志明市房价从15年到18年现在，每年涨幅都在10%，而且投资回报率极高，好的地段，不愁出租，回报率在7%左右，10-15年收回购房成本不是问题。
房子好卖也是真的，别说胡志明，连河内找中介买新房，都是爱理不理的，完全不愁卖。
而且没有公摊。高档小区健身房，超市，游泳池基本上都是标配。
而胡志明在兴建地铁，河内在建城铁这些也都是真的。
年轻人多，外国人买房多也都是真的，15-45岁的人口比例听说是65%，
2017年外国人买房比例我们中国香港排第5和大陆第8，第一是新加坡，第二是韩国。
好吧，好处说完了，我们说下风险。
1 为什么越南包租时间基本是五年？
包租就是说你买房后，开发商拿这个房子出租五年，租金提前抵扣房款。
越南装修公司特别多，因为气候闷湿，回南天超可怕，装修普遍维持时间很短，尤其是芽庄这种海滨城市，缝缝补补也就5年，而5年，也恰恰是越南一般的包租年限。懂了吗？
提示一句，越南装修人工很便宜，但是材料极贵。
而且包租本身就是集资的一种行为，你买的房在人家手里，钱也在人家手里。
你以为包租是你占了便宜，其实不过是套路。
2 外国人买房价格和越南人一样吗？
我们先要知道1点，外国人只可以买公寓2楼以上的，而且一个小区，只有49%的额度可以卖给外国人。所以外国人买房的价格会比越南人高很多，中间还有个问题，外国人买房一般是通过中介，而开发商给中介的提成基本是房款的10%以上，羊毛出在羊身上。买房价格都高于市场价一截了，要涨多少，卖出去才能赚钱？
并且外国人无法贷款，必须全款。
3 政策好吗？
外国人有个优势，就是外国人的二手房可以卖给越南人，也可以卖给外国人。而越南人的二手房，不可以卖给外国人。
但是里面有个很大的风险在里面，就是政策多变。越南政权极其分散，所以政策难有持续性。
举例：2008年经济不好，越南股市暴跌，政府出台了什么政策呢？将涨跌幅限制为1%，也就是每天只准你跌1%，你能怎么办？完完全全将投资者锁死在股市了，想跑都跑不了。这种拍拍脑袋就弄出来的政策不胜枚举。现在是越南经济好，楼市没什么政策，一旦风云色变，谁敢担保不出台个锁死外国人的政策，毕竟喝外国人的血哪方利益都不触犯，又能收获民意好评，唐僧肉不吃白不吃。
你以为外国人能买房很久了？15年才开始的。政策就是这样变得快。
4 期房的风险。
外国人投资越南楼市，基本上都选择新房，主要在于二手房诈骗极多。
而新房的话，都是期房，完全靠一纸合同维系。
偏偏越南人普遍不重视合同和约定。小虫家的熟客应该看过我前2年写的，在越南第一次租房，早上给定金，签预定合同，下午房东电话，不租了。后来才知道，我天生厌恶砍价还价，看到价格合适，房子满意就直接下定金签预定合同了，房东就以为租便宜了，于是毁约。
至于合同，在这种处处讲关系，靠门路的地方，真的是废纸一张，没人在意的。
期房的风险国内也免不了，大家都知道。
5 汇率风险
房价一直在涨，但越南盾对美金实际上一直在下跌，虽然很缓慢，但看图就很明了了，我就不写了。
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