广州楼市降价调查：一手迎促销打折潮 二手业主调低挂牌价

自2018年下半年以来，从中央到地方，对于房地产的调控政策一直在不断收紧。很多开发商为了吸引客户、回笼资金，开始降价出货。比如8月末，恒大地产就启动了全国范围的楼盘大型促销——打出了全部89折优惠的广告，一套住宅最低折扣幅度可达74折。

降价潮自8月份开始已经在广州蔓延，进入“金九”有愈演愈烈趋势。小编了解到，降价的不仅是黄埔、南沙、番禺、增城等外围楼盘，中心区中的荔湾、天河也有部分楼盘加入打折促销行列。

在中原地产项目部总经理黄韬看来，目前广州一手住宅的价格已经开始松动，这个趋势会延续到今年年底。“降幅大约有10%左右，个别特价单位甚至达到15%。”他表示。

二手市场则更为“惨淡”。一手特价房的出现，对广州二手市场造成了“分流”。刚刚过去的8月，广州二手住宅网签成交量还不足7000套。

“现在广州二手房成交量处于低位，买家观望情绪浓厚，要卖出房子，可能要降价20%才能成交。但大部分业主还不愿意接受这样的事实。”黄韬说。

一手楼盘频推“特价房”

“现在二手成交惨淡，我们也做一手。如果有项目在卖，我们会把客户带过去，相当于是分销，开发商会给我们业绩提成。”广州黄埔区科学城某中介门店一位中介人员表示。

小编来到该中介推荐的距地铁13号线南岗站约15分钟车程的某一手楼盘进行实地探访。据悉，该楼盘自上周起分批推出特价单位。

此时距离7点钟特价单位开抢还有不到一个半小时。小编观察到，售楼处现场已经来了不少人，但销售和中介的数量明显多于看房者。

据销售人员介绍，目前该楼盘主推74-130平方米的两至四房户型。其中，74平方米的两房一口价单位160万，相当于2万/平方米，比5月份的价格2.4万/平方米便宜了4000元/平方米；89平方米的三房一口价单位为195万，相当于2.2万/平方米，也比此前有优惠。

该楼盘采取双合同销售。以74平方米三房为例，总价160万，享受3万抵8万的电商折扣后，为155万，首付给3成51.08万，装修款可做分期，最长贷5年，算下来，前5年月供需7969元/月，5年后5421元/月。另外，装修款中的首付部分也可以做分期，7天内给齐2成，剩下1成3个月内付清。

距离特价单位开抢还有一个半小时。小编观察到，销售中心里里外外都站满了人。不过，销售和中介人员的数量明显多于看房者。

“大家都是来排队等七点开抢后刷卡的。”销售人员表示，“74平方米的户型比较稀缺，5月份就开卖了，现在只剩下最后4套（拿来搞活动），今晚只推两套一口价单位，其中一套已经被内定了，基本是抢不到的。”

“你要不要考虑面积大一点的？”销售人员问。随后，小编在一份展示房源情况的表格中，看到当晚除了两套74平方米特价单位外，89平方米特价单位放出的套数也不多，仅有六套。

不过，就在小编失望而返的第二天。又收到销售发来的信息“明晚放出最后两套74平方米的特价单位，这次是摇号，要不要来试试运气？”

此外，小编了解到，南岗站附近的另一品牌品牌开发商旗下楼盘最近也推出特价房。该楼盘特价房单位为尾货，位置稍差，80平方米的复式一口价折后200万，相当于单价2.5万/平方米，比其他单位优惠了7000元/平方米。对比之下，该楼盘68平方米的复式单位没有优惠，总价要去到230万。

此外，南沙区也有多个楼盘推出一口价单位。比如位于南沙进港大道附近的某楼盘，推出87平方米三房单位一口价183万，加上3万电商费和1万改装费用，共187万，单价仅为21473元/平方米。

据了解，该楼盘采取双合同销售，其中备案价为118.8万，装修款为64.1万，购房者只需支付备案价的三成首付35.8万，装修部分可以分三期还款，7天内支付20%即12.8万，今年12月20日前支付32.0万，明天6月25日前支付19.2万。

位于增城朱村板块某楼盘，此前推出的复式单位均价2.7万/平方米，近期推出的复式单位特价房，比较便宜的仅2.2-2.3万/平方米，相当于优惠了5000元/平方米。

降价潮不仅席卷了广州郊区，市区如荔湾、天河也有不少楼盘趁“金九”推出特价单位。

比如荔湾广钢新城某项目，上个月开盘价高达4.5万/平方米，9月初推出30多套均价3.8万/平方米的一口价单位，每平方米降幅约为7000元。

二手降价房源多了

9月12日，在广州天河区天河公园板块一间中介门店，当小编询问目前是否为买房最好时机的时候，该店店长王源回应道，“现在对于刚需客来说是比较好的买房时机，二手房价今年整体比较平稳，这两个月明显处在低位当中，很多房源都降价了。”

与今年过年前相比，王源的直观感受是，最近二手房放盘量明显多了起来。“很多客户都偏向于把市中心的房子卖掉，去换郊区的新房。”

虽然房源增多，但市场观望情绪浓厚，二手房更不好卖了。王源也坦言，现在二手房的消化没有那么快，成交周期也一个月比一个月长。“现在从业主放盘到成交，基本上要一百零几天，上个月大概是八、九十天。”

广州链家统计数据显示，8月，广州二手住宅中介网签量为6931套，环比减少8.5%。除春节月外，8月广州二手住宅成交量处于年内低位，整体成交水平甚至不如去年同期，客户观望情绪浓厚。

成交下跌最为明显的是中心区域。链家数据显示，8月，中心六区中介网签量为3039套，环比减少3.2%，同比减少21.7%；外围五区中介网签量为4072套，环比减少8.1%，同比减少0.9%。

王源对于成交量下降的感受也颇为明显。“我们分店一共15个人，上个月做了29张租单，但买卖单只有3单。”王源说。

广州二手楼市步入买方市场。当前，业主心态持续松动，调降挂牌价的情况增多，面对买家的压价，大多愿意给予一定的让价空间。

广州链家的数据显示，8月份广州二手房成交均价下滑，环比下跌0.4%至32304元/平方米，同比上涨6.7%。

王源也明显感受到：降价房源增多了，基本上都有8万-10万的议价空间。“你看，这套4月份挂出来的，南向的一房一厅，之前是185万，最近业主调到178万，可能还能再谈低2-3万。”王源说。

“这套也降价了。59平方米两房一厅，8月下旬挂牌，之前卖255万，这两天业主主动把价格调低到246万，降了9万。”王源表示，这位业主着急卖房。“他们两夫妻在海珠区工作，想在海珠区买一套房，可能最近看中了合适的房子。”

根据中原地产的统计，8月份二手房报价下调的房源占比上升明显。尤其是第四周，报价下调的房源占比高达66%，主要下调幅度在1%-5%之间。

广州链家提供的数据也显示，8月份二手房新增房源挂牌均价为40349元/平方米，环比下跌2.8%。其中，调降挂牌价占比为78.7%，比7月份增加8%；平均议价空间为4.8%，比7月增加0.4%。

王源直言，现在购买二手房的基本都是刚需，比如新婚夫妇，成交以60平方米左右的一至两房为主，价格在200-300万之间。卖房的主要是置换型的客户，那些楼层比较高的，或者比较着急卖的房源，就会降价。“如果是楼梯楼八、九层，大面积的房源，可能20万都能谈下来”

“有些大户型降幅更明显。业主刚放盘的时候往往预期很高，放出来一试探，发现一个月都没有一个人看，才意识到放贵了。于是就不断下调挂牌价格，一次调低20-30万。过了半年，一套房降了100万。”王源表示。

真降价还是营销噱头？

据过往媒体报道，受调控政策的影响，2008年广州楼市出现过一波降价潮，市区项目率先降价，部分供应较大的区域降价幅度在10%-20%不等。

2011年11月，广州楼市的降价潮先是席卷了外围区域，环比跌幅达到10%-15%；进入12月，降价潮开始波及中心城区。

2014年端午节过后，广州楼市再度迎来一波“降价潮”，从市区至近郊，众多楼盘以不同名目进行降价促销，番禺区有地铁站旁项目跌幅近30%。

近期的降价潮，到底是“金九银十”期间楼盘的营销噱头，还是新一轮降价的开始呢？

众所周知，新房一旦降价，容易引发业主维权。比如今年8月，福州的楼市出现转向，房价由涨转跌，就引发了此前购房业主的集体维权潮。“开发商相对比较谨慎，往往是以特价房、团购价、首付分期等方式试探市场。”一位房产自媒体人指出。

地产经济学家邓浩志表示，最近广州楼市是真降价了。“我个人感觉降价楼盘在一手市场的占比大概在2%-3%左右。随着时间的推移，更多的楼盘会陆续参与到降价当中。”邓浩志说。

中原地产项目部总经理黄韬也表示，广州一手住宅的价格已经开始松动，这个趋势到今年年底不会改变，降幅大概在10%左右，个别特价单位的降幅可达15%。

邓浩志直言，目前降价主要集中在郊区，中心区一些楼盘的降幅没有宣传的那么夸张。“比如荔湾区广钢新城某个项目，折后均价是3.9万/平方米。看似比地价还便宜，但事实上，是把装修刨除掉之后的价格，另外这批货属于平层中的边角位。实际降幅大概是在9折到93折之间。”

金九银十是传统上的楼市旺季。那么，今年广州的金九银十还会延续往年的热度吗？黄韬认为，主要还是看开发商。“如果开发商愿意减价让利，金九银十还是有可能。否则，今年“金九银十”可能不会出现。目前的市场有点胶着。”

二手房方面情况又如何呢？黄韬认为，如今广州二手房成交量非常低，业主要卖出房子，可能要降价20%才能成交。“市场比较困难，但大部分业主还不愿意接受这样的事实。”

“挂牌出售和出租的房源增多了。从7月底开始有这个现象，8、9月份更为明显。”黄韬表示。“但带客看房量是急剧下降的。从7月底到整个8月，很多二手买家都持观望态度。”