香港分契式办公楼交易额再创新高，是谁在买？

彭博社报道，今年上半年香港的分层地契（strata title）办公楼交易额达 38 亿美元，已高于去年在该领域 29 亿美元交易额。

根据仲量联行数据显示，上半年香港的地产投资交易额达 146 亿美元，即分层地契办公楼的交易额则占总体超过 1/4。

分层地契通常用于高楼建筑的房地产，指的是业主获得一栋建筑的部分所有权。最早提出这个方式的是香港商人吴多泰，1948 年向田土厅提出了分层出售申请，5 层楼的唐楼分成 5 份契约，一层一个业主。申请获批后，分层出售在市场颇受欢迎。

随后 1950 年代霍英东以卖楼花（分期付款）的形式将此方式推广到整个香港市场，香港第一份售楼说明书“九龙油麻地公众四方街新楼分层出售说明书”，便是以分层出售的形式，并且普及至新加坡、澳大利亚、美国等地。

近 5 年来全球最大的分层地契办公楼交易中心，美国房地产咨询公司 Real Capital Analytics 数据显示，自 2013 年以来，香港的分层地契办公楼交易额达 389 亿美元，第二名是纽约 317 亿美元，而上海、北京则分别以 120 亿美元和 113 亿美元位居第四、第五。

上海和北京的地区面积和常住人口虽比香港要大很多，但由于内地地产领域的监管严格，抑制个人投机过度涌入，这两座城市的分层地契办公楼交易额远比前几名低很多。

相比之下，尽管香港的陆地面积和常住人口虽少，但这个城市拥有全球最多的富豪。全球超高净值智能和数据公司 Wealth-X 数据显示，2017 年香港拥有超过 3000 万美元的富豪数量增长 31% 至 1 万人，超过纽约成为全球富豪最多的城市，其中不乏从内地至香港投资的豪客。

国际物业顾问世邦魏理仕的市场总监 Daniel Mok 表示，香港投资分层办公楼的人群里，个人投资占了交易量的一半，也有一些家族合伙基金联合投资。

另外，由于香港的商业地产印花税远比住宅的要低很多，但成栋的办公楼价格总体过高，当地有钱人倾向选择在商业地产、尤其办公楼层上进行交易。仲量联行数据显示，今年香港的楼层交易规模占总体地产投资市场成交额 26%。最大一单交易是 4 月香港皇后大道中 9 号 34 楼的分层出售以标价的 111% 卖出，以 8.4 万美元/平方米创造了目前楼层交易每平方米最高单价。

而最近从分层地契办公楼交易获利最大的，则是民生物流的董事主席张顺宜。今年 8 月初，他卖出了中环中心 49 层和 50 层的物业，成交价 3.69 亿美元，赚了大约 1.15 亿美元。

张顺宜于去年与其他商人组成财团买入中环楼层。2017 年 11 月，李嘉诚旗下的长实集团以 402 亿港元出售中环中心 75% 的权益，打破香港写字楼历来最高单价纪录。买入的财团由国资公司中国国储能源化工与其在香港的子公司（下称“国储”），以及商人卢文端、陈秉志、马亚木、张顺宜及蔡志忠组成买入，占中环 47 层楼。其中国储占 55% 的权益（后转给由金利丰行政总裁朱李月华及世茂房地产主席许荣茂等人 ），后五人则为 45%。该笔交易于今年 5 月交付。

“投资中环很划算，毕竟这里是香港甲级写字楼。”张顺宜在接受彭博社采访时说。

中环是全球租金最贵的写字楼。世邦魏理仕发布的《全球主要写字楼租用成本》报告成，中环租金连续三年涨价，今年以每年每平方尺 307 美元的写字楼租赁成本位居全球最高。今年二季度它的空置率跌至 1.1%，是 2015 年第三季以来最低纪录。

题图来源：bady qb on Unsplash