自如, 链家的第一个弃儿?

就在自如风波还未平息之时，链家董事长左晖作为自如的大股东却又开始了新动作。9月5日，据华尔街日报透露，链家计划筹资20亿美元用来扩张最近推出的名为贝壳的房地产经纪网站。早在4月27日，链家更是宣布，链家网升级为贝壳找房，围绕着自如的舆论压力尚未散去，链家已经开始考虑“另寻马甲”。

这两年的青年白领租房市场，自如似乎撑起了半边天。从2015年开始的三年不涨租，到现在应届毕业生0押金租房，当时风头正盛的自如似乎每一步都走得很及时而又准确。

今年5月，自如作为科技租住企业入选沃顿商学院的案例库，今年7月。自如被中国企业家杂志评为2018年度最具成长性新兴企业“未来之星”。这对于如今遭到“被贷款”和“甲醛房”质疑的自如来说，更像是一种讽刺。

8月底，一篇名为《阿里P7员工得白血病身故生前租了自如甲醛房》的文章火遍朋友圈。该文火爆后，更有自如前员工对媒体爆料称，一般装修后5-7天便进行上线出租，随后自如便进行紧急处理，下架了九城的首次出租房源，称这些房源都处于空气检测中。

甲醛风暴爆发之后，更是有自如租户爆出，自己请三方机构测出字自如房甲醛超标之后，自如方面提出了无条件换租、退租；提供免费治理以及提供90天的免费品牌空气进化器供其使用这三种处理方式，然而最后自如承诺的三种解决方式都难以落实，最后自如管家竟然以2盆绿植作为解决方案。

前有自如嵌入诸多金融元素诸如信用评分、贷款分期、ABS融资等把租赁合同做成了分期的贷款合同，后有自如屡屡被爆出房源甲醛超标，想要息事宁人的案件。似乎自如的发展路径早已不再是自如CEO熊林想象的“让生活在城市中25岁到35岁的年轻人对居住不再感到绝望”那样，而是使得迫于生计压力的年轻人们“被签”了贷款合同后，又开始饱受“甲醛房”的荼毒。

偶然探索得出的产物

自如这一品牌的诞生，实际上开始于8年前自如CE0熊林和左晖之间的“头脑风暴”。2010年，作为曾经为链家提供咨询服务的熊林，一眼被左晖相中，便挖熊林去链家从事房产赁业务分析与战略设计的工作。而在此之前，熊林作为当过码农，考过MBA，因为不满现状开始从事咨询业务，并最终与左晖结盟。

和左晖的相识，便源于熊林和链家的咨询服务关系。自如这个项目最早仅仅是链家的一项房屋代理业务，在熊林加入链家之时，这个项目早已处于尾部阶段。但当熊林和左晖在调研完这个项目之后才发现，市场上确实需要这样一种全新的、标准化的房屋租赁模式。

这便是自如业务最早的雏形。2011年5月，链家正式成立了自如事业部，链家业务线逐渐成为三大板块：房产交易、金融、资产管理。而自如便是链家的资产管理一线中的佼佼者。自如的出现，确实给7年前的长租房市场带来了一些变化：线上订房、线上付款、线上退租、标准化的合同，每个月固定次数的保洁，对房屋的装修和家具进行统一的标准化，配管家服务等。自如的租房模式也分为自如整租和自如合租，而合租相较于整租的价格十分合理，显然更适合大城市白领阶层的需求。

也许自如这个词的含义，正是熊林想让住在这间房子里的人“舒服自如”，他还要求了玻璃窗要做到45度斜视无掌印无水渍无浮灰，租户可以拎包入住。

然而这些产品外在的软条件，在“甲醛房”和“被贷款”等事实面前，更像是东施的浓妆艳抹。

随之而来的甲醛问题

随着自如房客的成倍增长，自如房的甲醛问题也开始层出不穷。早在2012年1月4日，就曾有自如客在微博上吐槽称房子有油漆味，随后便收到了链家的除味剂。当时的自如，还只是链家旗下的一个事业部。

随后便不断有自如客质疑自如房间的空气质量问题。2012年熊林在微博上的答复还为“2012年6月10日起，所有自如友家原创产品（毛坯房或深度装修房屋）将在装修完成后，请第三方专业机构进行空气质量检测并出具正式的空气质量合格报告后方可出租给自如客”。

直到2016年2月24日，有一位企业法人质疑其租住的自如房子气味难闻，入住后身体不适，并配上了长文式的维权经过。但是熊林给出的答复却变成了还不能保证年10万间以上的新增房源100%没问题，而当有租客投诉自如的房屋漏水时，熊林5天后才回复其“漏水、空气质量、水暖维修是我们面临最挑战的三大问题，不敢说已尽洪荒之力，自问始终未敢懈怠。有一点我们可以保证，专业和能力会有欠缺，但绝不敢有任何欺瞒与怠慢！”

而当租客和自如管家进行沟通时，自如管家更是答复其“新装修的房子，确实会有味道，多开窗通风就好了”。

也许积蓄已久的甲醛问题，终于在2018年开始的春季集体爆发。不断地有自如客爆出其租住的自如房源，经相关机构检测甲醛超标，也有不断地自如客因为租住了自如房，呼吸系统以及免疫系统造成不通程度的损伤。最后，自如不得已从2018年9月1日起，下架了9个城市的首次出租房源，等待空气检测结果，然而整个申明中独独缺少了赔偿和道歉。

“变异”的租房模式

早在自如刚成立的头两年，自如还是链家的一个事业部，是链家拓展资产业务的先行者。而从2015年5月中旬开始，自如便传出了开始计划从链家集团分离出去，一直到2016年5月12日，自如正式成为了独立运营的公司，从链家的体系中彻底分离出去。并且每位自如产品的用户都需要同意将之前的租住协议进行变更，即将协议方中的甲方主体“北京链家房地产经纪有限公司”变更为“北京自如生活资产管理有限公司”。

也许自如当时选择从链家剥离，正是想做大资产管理业务，但是又因涉及资金池，因而想和链家划清关系。

根据天眼查显示，北京自如生活资产管理有限公司成立于2015年10月28日，其的控股股东为北京自如资产管理有限公司，而链家的董事长左晖持有北京自如资产管理有限公司94.6%的股份。

至此，自如成为了虽然是链家董事长左晖控股、但是独立运营的链家“子品牌”。也是从链家分拆出去之后，自如开始了一系列的金融化产品，嵌入了包括信用评分、贷款分期、ABS融资等诸多金融产品和元素。

2016年7月1日起，自如开始建立信用分评价体系，从“身份信息”、“履约历史”、“租住行为”、“外部信用”四个维度评定自如客的租住生活信用。

该评分体系和蚂蚁金服的“蚂蚁信用”较为相似，在预订、签约、续约阶段都会对租客身份信息进行审核，有不良记录的用户将无法签约。伴随着这一信用体系，自如也打出了“如果你需要一个室友或合租者，那么我们有严格的租客标准，能保障你迅速找到最臭味相投的人，这是自如同时作为社交平台的魅力”这样的宣传语。

也许正是因为自如带有着社交居住功能，而屡屡被自如客们所投诉，认为其过分强调社交，而丧失了租赁业务本身的居住私密性。自如的投诉中，对合租舍友的投诉就占了很大比例。这一套用互联网思维的做法，也许在强调私密性的租行业中，并不那么吃香。

除此以外，自如的租金模式更是饱受质疑。根据自如客的租金支付情况来说，自如分别有：在线支付、自如白条（已更名为自如客专享分期）两种支付方式。其中在线支付即为一般的寄付模式，而自如白条和自如客专享分期均带有贷款性质。

自如在这些具有贷款性质的分期付款中，正是使用了“长租公寓+金融”的模式。选择分期付款的自如客用户，在和自如签订租房合同的同时，还需要和自如签订一份贷款合同。一般情况下，长租公寓运营方与房东签署长期合同，三或五年，通常约定按月支付房租。而长租公寓与租客签订一年期租赁合同，同时租客与长租公寓对接的资产管理公司或金融机构签订贷款协议，贷款金额为一年租金，按月还款。贷款款项直接支付给了资产管理公司，也就是说场长租公寓方的关联方，相当于自己建立了巨大的资金池。

房子是房东的，贷款合同是租客的，大笔现金就被自如这样的长租公寓所拿走。自如业主表示，自如是按月向业主支付租金，并且每年设置了1个月租赁空置期，空置期内不会支付任何租金；而自如和租客签订的协议是没有任何空置期的，也就是从签约的那一天房客就需要支付房租。长租公寓再利用不同租客与不同房东之间的时间错配，把从1号房客中“套”来的一年房租，按月支付给2号房东，以此来扩大租赁市场。

据了解，自如现在已经移除了作为第三方的金融机构，而是将产品路径理顺，开始接入自有资金及外部资金，以自如白条支付方式取得更高的资金收益。因为监管限制，自如并没有取得直接向租客开展贷款业务的资格，自如营业范围内也明确限制开展贷款业务，因此自如开始了资产证券化的道路。

自如先是找到了中国对外经济贸易信托有限责任公司（以下简称“外贸信托”）作为通道机构，合作发起设立了信托计划，向租客发放了租金分期贷款。自如与外贸信托已经发起设立了“荟润5号”“荟润6号”等2个信托计划，用以向自如租客发放贷款。

也就是说，自如通过白条这个通道，名义上把一年的贷款借给租客，但实际是直接打到了自如的账上，通道再把债权收益包装成ABS。2017年8月15日，自如以全资子公司北京自如众诚友融信息科技有限公司为荟润5号信托计划以及该专项计划的受益人/原始权益人，发行了国内首单租房市场消费分期类ABS——“中信证券-自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”，该单ABS产品由中信证券担任计划管理人及承销机构，期限两年，首期发行规模5亿元，本专项计划优先级票面利率5.39%，底层资产即为2.75万笔自如客的租金分期贷款，均为1年期。

今年5月7日，自如又发行“自如2号第1期”，今年7月9日发行“自如2号第2期”。据悉，按照计划自如1号ABS、自如2号ABS共发行25亿元。

而由于荟润6号为集合资金信托计划，外贸信托向外部募集了资金，但并无法核实自如这次有无向荟润6号信托计划出资。

自如的自有资金借用信托通道向租客放贷，又可以取得全年租金的高额利息收益，类似于卖方信贷。截至2017年底，自如管理了50万间房，相比2016年35万间房增长了43%。自如2017年营业收入27.54亿元，相比2016年10.73亿元增长了近1.6倍。自如作为二房东模式赚取的租金差，或许正是体现在公司账面上数十亿元的营业收入。

自如把租赁业务做成了另一种金融产品的模式，这或许早已偏离了当时熊林想要“让生活在城市中25岁到35岁的年轻人对居住不再感到绝望”的初衷。

自如风波又起！有毒不只甲醛，更是自如的发展模式！

1

昨天，我在电梯碰到公司的同事，急急忙忙地说赶着去体检，我就奇怪了，公司本来这个月底就安排了集体体检，他干嘛要那么急着自己先去体检呢？

他跟我说，他最近特倒霉，自如租房出的两次事，他全沾上了。尤其看到阿里员工住自如租房，因为甲醛超标去世后，感到特别害怕。

因为他住的那间自如，上个月隔壁房间水管爆了，自如就在其他租客没有搬离的情况下，直接安排装修队进场装修，砸了地板，又漆了墙壁。他特别担心里面的甲醛超标，所以急着先去体检一下自己的白血球指标。

▲自如房间爆水管事件

而上一次，在长租公寓爆雷的时候，他也查了一下自己的自如app，猛然发现他的租金是交给“中国对外经济贸易信托有限公司”的贷款。但在当时签约的时候，自如员工也并没有告知过他，这都让他觉得自如租房越来越不靠谱了。

一直以来，我对自如租房还是比较认可的，尤其是对自如的创始人左晖先生，觉得他独辟蹊径的眼光和逆势而上的勇气，是很多企业家的榜样。但是今天自如的过失发生在我的同事身上，这就让我不得不重新审视自如了。

▲自如贷款合同，还款账户为中国对外经济贸易信托有限公司

2

今天，我想带大家从一个企业发展的宏观，中观和微观三个角度来分析一下，自如如果有过失，究竟在哪里？

我们首先说微观，微观指的是一个企业的产品和服务层面。

在一点上还是要肯定自如的，他们的租房在服务品质还是不错的，像是时尚简约的装修风格，一个月两次的上门卫生服务，响应迅速的维修，这些服务细节做得都很好，在租客间也形成了良好的口碑。

第二点，宏观层面。一个企业所处的经济环境下，行业的发展趋势。

现在国内的租房市场是一个高速增长的增量市场。

一方面，房子越来越贵，不仅一线城市房价高涨，2016年以来，二三线市场也涨起来了。

另一方面，租房的人自然越来越多。2017年深圳新增常住人口达到了62万，广州新增了45万，杭州新增28万，这些新涌进来的大多都是年轻人，这都是租房的刚需族。

▲部分租客最自如的评价

3

那么既然自如的微观服务和宏观环境都不错，那么它的问题出在哪里呢？那就只能出在中观层面了，也就是企业的发展模式和盈利模式。

一般长租公寓的盈利模式都是靠租金差价，他们先是把个人业主的房子承租下来，租期一般是三到五年，然后重新装修，再分租给租客。

但是这种模式有个痛点，就是利润并不高。打个比方，一间四房两厅的房子承租下来，付房东租金5000块，重新装修成五房一厅转租出去，顶多就6000多块，还要承担装修费用，只要一间房间空置租不出去，这套房间就是亏本的。

从这个角度我们来估算一下，一个长租公寓如果空置率达到20%，运营商就要亏本的。而想要盈利，根据一些公寓公布的数据，出租率更是需要达到95%以上。

长租模式的第二个痛点，是资金回笼还是太慢了。

一般长租公寓会把房租提前预交给房东，但是他们租出去的时候，又是按月份从租房者的身上收回来的。

对于长租公寓来说，先引导租客以月供的形式交租，然后在很多租客不知情的情况下，签了一份贷款协议，等于自己申请了一笔贷款，一次性把一年的租金付给了长租公寓，而租客原本每月的租金也就变成了给金融公司的还贷。

4

长租公寓通过金融公司一次性回笼了一年的房租，然后有条件去租更多的房子，做大规模。

最后的结局大家都清楚，过度扩张一旦不小心就会造成资金链断裂，缔造了这次长租公寓的雷潮。

▲图来源：启信宝

各位，听到这里大家是不是觉得太熟悉了？好像每个出事的企业，都在循序这样的套路。

先是产品利润低，竞争加剧，然后就通过资本扩张规模，但是过度扩张的过程中，原本口碑不错的产品和服务就跟不上发展的步伐，最后破产，被兼并，甚至背上了舆论的千夫所指。

曾经的三鹿奶粉、滴滴如此，今天的自如，在高速扩张后的弊端，也慢慢显现出来。

但是各位，当我们指责一些企业为了赚钱而违背良心时，有没有去深究一下背后的原因？

是他们创始人一开始就是只为敛财，无心奉献的人吗？我觉得不是，心术不正的企业是做不大，也做不出口碑的。

那又是什么迫使他们在道德和金钱之间，最后做出错误的选择呢？我认为，这个原罪叫盲目扩张。

5

今年是我国改革开放的40周年，我们从一个落后的农业国家一举跃升为制造业大国，靠的是什么？

是规模效应，人口多、产品多、价格低廉，这也是我们制造业的取胜之道。而这种粗放式的发展更是深深地印在了很多企业家的脑海里。

宏观经济好，靠扩张做大规模，宏观经济不好了，也靠扩张来降低成本，似乎什么行业和经济形态下，做大规模就是企业唯一的出路。

但现在是互联网的时代，这个时代最大的两个特征：

一是差异化的需求变多了，你盲目扩张解决不了顾客的差异化需求。
二是传播速度快，你的产品一出问题，第二天整个互联网都知道。

恰恰这两个特征都是针对粗放式扩张的死穴，留给这种模式的生产空间已经越来越少了。

那么如果我们不靠规模效应，有其他选择吗？我有三个发展思路跟大家分享一下。

6

第一、从产品服务向客户的需求延伸。

以长租公寓为例，他们手里其实掌握了大量的租客数据，又有住房这个生活场景，大可以从租客的生活消费为切入口，例如提供牛奶订购、蔬菜生鲜、每日的公车接送等，把自己从一个“公寓运营商”向租客的“生活服务提供商”转变。

这些日常消费都是每一位租客的刚需，不但利润率更高，而且还覆盖了衣、食、住、行、社交全方位的事情，这个发展空间可比只靠租房大多了，也会带来其他盈利的可能。

第二、 向产业链的上下游去延伸。

这方面的代表企业就是小米模式了，小米以手机作为核心，向上游拓展研发了自己的松果芯片，向下游则延伸到整个智能家居领域。

当你在一条产业链占据的维度越宽，你对这个行业的把控能力就越强，议价能力，利润空间都会比单维度的企业要强得多。

第三，就是技术创新。

这是老生常谈了，当产品利润低下、竞争激烈的时候，追求技术的创新永远是永恒不变的发展道路。

▲环保行业的产业链，传统企业要学会向产业链的上下游延伸

7

好了，说完了企业的发展方向，我们回到企业发展的初心。

企业要赚钱，员工要吃饭，扩大规模没错，我也知道随着竞争不断加剧，利润越来越薄，压在每位企业家身上的重担何止千斤呢？

但恰恰正是这个节点，才考验你是一个企业家还是投机者。做企业，龙门要跨，狗洞要钻，千金要赚，但是责任也要担。千万不能别让盲目发展的决定，让我们背上一个遗臭万年的罪名！

郑眼财经和军情特递均为个人订阅号，

民生和军事两手抓！skr~

欢迎大家一起订阅，

感谢您长久的陪伴！