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购房者心之所向 就是我们的方向
上周，有人私信严肃君（id：goufangyi）：大兴庞各庄的限竞房中海云筑，在每平42158元的限价基础上又降了6000元 ，均价36000元/㎡。
这意味着，还未开盘，中海云筑89平三居的总价从375万变为320万。降价，有人感觉是诚意，有人感觉是质疑。
冲着这3万6的价格，我们也值得好好研究一下！次日严肃君直奔售楼处，把降价的事儿和项目了解个清楚。
01.官方解释：把钱用在刀刃上
关于降价，销售回答是：第一次开盘不做过多的媒体宣传，把这笔钱省下给购房者优惠，做足口碑传播。
实际上，其他限竞房也在尝试用优惠来吸引更多客群。
上周，大兴相继开盘的颐璟万和(8.31)与金地悦风华(9.1)，都在开盘当天打出99折。99折乍一看力度不大，但对于想买但犹豫的购房者，这5万多的优惠，也是不小的刺激。
严肃君更从内部人士得知，颐璟万和特意选在周五晚上开盘，意在截留金地悦风华的客户。
另外，本周将开盘的禧瑞天著，3#楼、5#楼在限价52695元/㎡的基础上，优惠到49995元/㎡，有个别楼栋总价只有430万。
而仍在顺销的房山某盘，现在已经开始搞特价房了，据说三居能优惠50万。
这不禁让人猜想，金九银十的限竞房价格之战在所难免。更何况不完全统计，9月北京就有近10个限竞房入市。
大兴除了全部自持的中铁理想家外，限竞房多达13个，其中目前已知的中海云筑、首开保利熙悦林语、和悦华锦、禧瑞天著，房源均在千套以上，想脱颖而出就必须实打实的让利。
打折后的中海云筑，产品质量自然会遭到质疑，事实如何？且看严肃君的踩盘实录。
02.户型全明，得房率可达80%
中海云筑的洋房户型只有一种—三室两厅一卫89㎡（如图所示），边户型和中间户户型相近，全明通透，难得的是客厅面宽可以做到3.8米。
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实地去看过中海丽春湖墅的严肃君发现，无论是户型图还是样板间，中海云筑和丽春湖墅相似度非常高。
售楼处以中间户户型，做的样板间
项目简装修，每户赠3万的多功能入户门，得房率可达到80%。虽然是简装，但是厨房里的整体橱柜、厕所的马桶和洗漱台都会做好，但交房标准和样板间稍有出入。
03.优惠只限首期300套房源
大家千万别以为36000元/㎡定终生，优惠只限于首期推出的300套房源，销售称后期恢复原定限价。也就是说，首期洋房总价320万起，后期加推总价需要多出近55万。
中海云筑包括别墅在内共有1234套房源。首推的300套中多为9-10层，其中13#还是4层洋房，全部一梯两户。
图中标注楼座的为首期开盘房源
另外，首期也会推出部分合院，准确来说，类似于双拼，不带独立院子。产品面积139㎡，地上三层，地下两层，总价740万左右，地上20平赠送，地下送车库。
04.中海云筑的“先天”不足
中海云筑很清楚自身的不足：处于六环外的庞各庄，离最近地铁站天宫院站7公里，周边配套仅能满足日常所需。
项目自身无商业配建，大型商业无论是今年开始招商的凯德mall，还是已经营业的龙湖时代天街，都紧挨地铁，严肃君实地打车测验，路上需要20分钟。
周边没有什么名校，但是2公里内，庞各庄第一中心小学、大兴第十一幼儿园都可以考虑。
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和所有开盘的大兴限竞房一样，新机场是个重要宣传点。中海云筑距离新机场20公里，驾车需要半小时（网查显示，机场噪音影响范围是9-13公里）。
目前，他们瞄准的三类客群是：机场及其周边工作、生活的人，给父母养老的人（周边公园很多），想要投资的人。当然后期口碑做起来，应该还能辐射更远，君不见跨过11环，海淀小哥在周口店的万科七橡墅成功“上车”了吗？
05.严肃君的一些小感想
中海云筑位置所限，配套和交通的缺陷是弥补不了的，即使有机场加持，是否利好也全在个人理解，客群和楼盘是双向选择。
有人觉得，六环外即使均价36000元/㎡也不算便宜，但一街之隔的富力丹麦小镇，属2011年次新房，链家最新显示均价为34865元/㎡。
对了，中海云筑预计会在9月下旬开盘，据说现在排到100多号了。因为首期优惠，所以排卡很严格，会和验资同时进行，销售称最后有可能会按照排卡顺序选房。
如果大家想再聊聊这个盘或者其他盘，甚至想免费搭车去看看，都可以扫码入群，和未来的邻居好好聊聊~
无法扫码的 加微信goufangyi
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