创E代｜对话中南集团创始人陈锦石：房地产业到了后半场

【编者按】“创E代”系列报道由澎湃携手复旦大学 EMBA 项目共同举办。5位来自不同行业领域的复旦大学 EMBA 校友上市公司代表将在该系列报道中，阐述各自的创业经历，企业发展与中国经济之间互生互长的发展历程，在国际经济风云际会的当下，作为企业创始人，又将如何直面困境。该系列报道从9月3日起陆续刊发。今天刊发的是系列报道的第一篇《创E代｜中南集团创始人陈锦石：房地产业5-10年后会萎缩》。
自2002年设立以来，复旦大学EMBA已有100余位校友成为上市公司创始人或主要负责人，其中八成以上为入读复旦大学EMBA后，带领企业成功上市。

中南集团董事局主席陈锦石
30年前，陈锦石东拼西凑了5000元，领着28个农民工组成的施工队，离开家乡小镇常乐，来到山东东营胜利油田，成了一名清包工。
30年后，陈锦石一手创办的中南集团在2017年实现综合营业收入1536亿元，利税120亿元，拥有员工7万余人，成为江苏省南通市首个超千亿元的企业。今年56岁的中南集团董事局主席陈锦石，同时也是全国人大代表。
8月14日，陈锦石作为复旦大学 EMBA 校友上市公司代表接受澎湃新闻记者专访，在总结过往30年的创业史时，陈锦石将成就归功于政策支持，“我们能走到今天，首先依靠的是国家的改革开放，先有了这个市场，才有了企业的发展”。
面对2016年以来房地产市场遭遇的密集楼市调控政策，中南仍交出了一份满意的成绩单。2017年中南建设的房地产开发销售金额为963.2亿元，较2016年增长91.76%。
陈锦石表示，“现在的市场健康程度比2015年之前要好，房企在投资拿地时要理性，看清政策，不要盲目，就不会有问题。”
但在调控成为常态化的当下，房地产行业融资环境相对紧张，借以化解企业财务风险的高周转又被认为或危及质量。对此，陈锦石指出，“高周转是一种商业模式，高周转和质量两者之间没有必然联系。”未来，中南仍将在聚焦居民自住需求基础上坚持“短平快”，中小盘发展模式。
市场健康程度比之前好，中南主业仍是房地产
澎湃新闻：自2016年以来，房地产市场遭遇了密集的楼市调控政策，今年以来，住建部又重申调控不放松，你如何看待当前的房地产市场？
陈锦石：下半年，总体走势不会出现断崖式问题，销售面积、销售额会是平稳、小幅收紧的趋势， 现在的市场健康程度比2015年之前要好，现在市场不过剩，量控制得比较好。一方面，坚决遏制房价上涨，也就是说房价控制住了，另一方面资金链、融资杠杆控制住了，这两个方面会使得市场整体平稳。
澎湃新闻：限价对房企有哪些影响？
陈锦石：限价对企业来说，效益就没那么高了。需要房企在投资拿地时理性，看清政策、看清调控，不要盲目。
现在有些地方政策要求限房价竞地价，企业拿地更加谨慎了。现在地块流拍很多。
澎湃新闻：中南的发展模式是否会有变化？
陈锦石：中南将在聚焦居民自住需求基础上，坚持“短平快”，中小盘发展模式。目前，房地产行业还是属于好的，市场还在。
澎湃新闻：当前，一些房企已经开始谋求转型，中南是否会跟进？
陈锦石：伴随着房地产调控，出现了大企业越大，小企业越小，行业集中度提高的趋势。
中南这几年的发展思路是聚焦主业，加速发展房地产、建筑和土木，在此基础上，探索培养一些新兴板块，往新兴产业和制造业转型，国家只有制造业强才是真的强。
澎湃新闻：中南对制造业有什么特别看好的板块或领域吗？
陈锦石：环保、人工智能、大数据、生物医药、医疗是重点领域。
高周转只是一种商业模式，与质量没有必然联系
澎湃新闻：绿地控股集团董事长、总裁张玉良之前分享了他的观点，他提到目前已是“后房地产时代”，再要实现爆发式增长的机会已经没有了，你怎么看？
陈锦石：房地产的高峰期已经到了后半场了，还有5年到10年的发展期，之后房地产行业会出现萎缩。
澎湃新闻：再过10年后，中南会是怎样的场景？
陈锦石：有两种情况，一是靠品牌还可以发展；二是适度萎缩，做精。市场还有，策略会跟着调整。
澎湃新闻：今年以来，房地产行业融资环境相对紧张，在融资渠道收紧、融资成本上升的情况下，高周转是化解房企财务风险的根本方式。但高周转情况下，质量及安全问题也开始显露，你如何看待高周转模式？
陈锦石：高周转是一种商业模式，在能力基础上，提高周转速度是企业追求的方向。高周转和质量这两者之间没有必然联系。没有能力的高周转可能会带来问题，但高周转并不必然影响质量。基于能力的的高周转，没有坏处。
澎湃新闻：去年，中南深耕核心一、二线城市取得了很好的销售业绩（销售金额达963亿元，指标完成率192.6%），但是从拿地情况来看，去年98宗地块70%左右均为三四线城市项目，如今三四线城市在经过一轮上涨后被认为已过了狂欢节点，您怎么看？中南在房地产业务布局方面是否会作出调整？
陈锦石：一二线城市和三四线城市不可一概而论，城市等级只是反映过去的发展情况，城市未来发展还要看人口、就业机会和基础设施变化。一二线发达地区以及一二线的周边三四线是中南的命根子，未来公司会考虑现有一二线城市机会，但一二线城市现在最大的问题在于“限价”，拿了也白拿。比如南京河西，前两年，房企拿了块地，楼面价4.6万元，但到现在政府对河西的房价还限在4万元。所以中南也还会关注城市集聚带和人口密集区三、四线城市的机会。
读EMBA了解企业管理的学问
澎湃新闻：从5000元的创业资本到现如今中南集团总资产逾2000亿元，创业30多年你有哪些经验和感受？
陈锦石：做好一个企业真是不容易，中南集团从设立之初发展到今天，中南集团2017年实现综合营业收入1536亿元，利税120亿元，拥有员工7万余人，是南通市首个超千亿元的企业。过去这30年酸甜苦辣，有喜有忧。好的方面是，我们能走到今天率先依靠的是国家的改革开放，靠的是政策支持；是先有了这个市场，才有了企业的发展；二是各级地方政府的关心、关怀；再次离不开全体员工的努力，中南集团今天的成就完全是艰苦奋斗出来的。
但过程中也是很艰辛的，碰到过几次金融危机与宏观调控，也出现过困难、运转不下去的时候，但关键是看清楚国家的形势、政策的导向，看清楚市场与行业的变化，看清楚经营管理的工作是不是卓有成效，只要坚持下去，困难的时候能做下去，好的时候就能抓住机会，发展下去。
澎湃新闻：作为企业的创始人，你觉得创业成功的重要因素有哪些？
陈锦石：总结我过去的30年，走了不少弯路。
能把公司发展到今天，需要发展意识、拼搏意识，但更需要创始人的眼界不断拓宽。如果我不到世界各地去看，就认识不到中国未来到底会是什么样，在1994年到1998年，我跑了五六十个国家，不断地学习，看明白了也确定了中国的市场未来的发展机遇很大。
创始人需要不断地提升自己。在2004年之前，我自己知识面非常窄，企业经营碰到了很大的困惑，很多东西理解不透，后来就研究去学校上学。2004年春天，进入复旦大学EMBA学习企业管理。以往管理企业很多事情靠直觉，但上了EMBA后，就把很多事统筹起来了，企业管理、管理方式、管理的体制机制有很大的学问。