12万套存量房入市，真能“按下”暴涨的房租吗？

这个夏天，比气温更高的是大城市的房租。

虽然每年夏季都是房租的调整期，但对比往年夏季5%-10%的涨幅，今年的房租涨幅可以说是来势凶猛。公开数据显示，过去一年，在全国的一二线城市中，有13个城市房租涨幅超过20%。特别是进入7月以来，一线城市北上深广环比分别达到2.63%，2.10%，3.1%，2.92%。其中，北京五六环、深圳福田区等热点地区的房租同比上涨超过了10%。更有甚者，在有些中介高价囤房的情况下，房租十天之内暴涨200%。

“买不起”之后，难道“租不起”的时代也将来临？好在“降温”措施终于来了。

周日，北京市房地产中介协会召开座谈会，自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人参加，共同承诺落实“三不”要求，并承诺不涨租金且拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。

所谓的“三不”是指不利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

中介的承诺能否让房租迅速回落？

“仅仅靠监管规范采取干预，显然无法从根本上解决目前房租上涨过快的难题。”对于这样的承诺，国务院发展研究中心社会发展研究部研究员冯文猛似乎并不乐观。在他看来，稳房租切忌“头痛医头，脚痛医脚”，关键是要找出影响住房租赁市场发展的深层次原因。

房租疯狂上涨，谁是推手？

冯文猛认为，房租背后的推手是多方面的。从表面上看，“供需关系的确紧张”。城镇化进程中人口净流入是租房需求增长的一大主力，加之大学毕业人数的不断上升，毕业季租房需求的集中爆发，给租房市场带来了季节性上涨。

但除此以外，还有一个因素不容回避，那就是资本在“兴风作浪”。

数据显示，截止2017年年末，链家自如拥有房屋40万间，超过100万租客；蛋壳公寓从2015年初创立至今，已进入北上广深等8地，管理超过17万间公寓；我爱我家旗下相寓共拥有27万套、55万间在管房屋套数...

尽管，这些中介公司始终认为“自己手里的这点房子，远远影响不了整个租赁市场”。但事实真的是这样吗？

此前，链家旗下的贝壳研究院信誓旦旦：房租涨价是因为，“租赁市场的规范发展带来市场房源暂时性的减少......租赁住房供应的短期显得更加突出”。

政府一发力，它转眼却又拿出了几万套起的存量房源。脸，真的不疼吗？

正常的市场下，中介的确影响不了房租价格。可不正常的情况是，资本和机构具有颠倒乾坤的“黑魔法”。

中介公司大量收拢房源，简单装修之后再推向市场。租金随即上升，租金回报率也随之水涨船高。当然，这还只是“他们想挣的小钱”，真正“赚大钱”的是要靠资产证券化。公开资料显示，今年上半年，，近20家房企已经发行或拟发行住房租赁资产证券化产品或其他融资产品，规模近千亿元。

既然都不缺钱，租赁市场自然一时间刀光剑影。于是“各家品牌方为争取更多的市场份额，疯狂融资，疯狂抢占房源，争取房租的定价权”。 在这种较为激进的投资行为驱动下，极速放大了当下的房源供需矛盾，房租上涨是必然结果。

房租疯狂上涨，谁会遭殃？

根据国家统计局的最新数据显示，我国目前在籍人口为 13.83 亿人，其中 2017 年的流动人口规模近 2.5 亿，而以租住私房作为居住模式的人数占到流动人口的67.3%。

“而当买不起房的租客最终租不起房，将会直接导致这些群体失去在一个地区或城市居住的权利”。在冯文猛看来，中国有句俗话叫“安居才能乐业”，当住房无法保证的情况下，这些人的生活工作就不能正常地进行。从这个角度来说，炒房租比炒房的危害更大。

房租疯狂上涨，“解药”何在？

在冯文猛看来，一方面，我们要尊重市场主体，充分发挥市场机制的作用；另一方面，更好发挥政府作用，做好政府应该承担的职责可以分成短期行为和长期行为。短期行为是面对房租突然暴涨的情况下，我们确实可以采取一些干预，这种情况在历史上很多国家也发生过，包括二战之后很多西方国家也采取了这种办法。

但从长期来看，房租要稳下来，为所有有需求的居民提供他们可承受的居住环境，还需要整个租赁市场的完善。例如，政府也可以建立一批出租房，从多渠道增加住房租赁的供给。在金融体系方面，可以提供一些金融支持包括税收体系，通过个人贷款或税收减免进行房租付费，缓解租金压力。只有住房供应、金融体系还有税收体系等多管齐下，形成更好更完善的供给格局，保护租房人与房东的权益，才能确保我们未来的住房租赁市场良性发展。

（看看新闻Knews记者：秦扬轲 董亚欢 实习生：肖馨怡 实习编辑：胡欣雨）