暴涨的租金，胡景晖揭露究竟是季节性因素，还是资本在推波助澜？

“早上看的房,下午就被租出去,连犹豫的时间都没有，现在的租房太难了。”

“本来以为关外的房子会便宜一点，就算远点也能接受，可是没想到关外都那么贵了。”

“房子很难找了，只能靠中介，但现在的价格比两周前更贵了。”

房租从今年开始在部分地区开始大幅度上涨，据深圳中原研究所的研究报告标明，从今年一月起深圳的房租经历了连续七个月的上涨，而且还有越来越快的趋势。谁是推动房价上涨的罪魁祸首？房租上涨是受租房旺季的周期性影响，供需不足导致的？还是背后有资本在推波助澜？

昨日，周六我爱我家副总裁胡景晖一场沟通会引爆了朋友圈，吸引了所有人的目标，成为当下津津乐道的话题。他在沟通会中表示会揭露所有的真相，他在沟通会上究竟给我透露了怎样的信息呢？

房租上涨的因素

其一，胡景晖指出人们认为房价高、房租低的现状。“中国有一个异样的问题，租客认为房租太高，而业主却觉得太薄利，其实目前还没有大量的资本进入到长租公寓，要让中国的房租标准达到世界的平均水平，那就是：房价跌一半，房租翻一番。 但是可能吗？房租翻一番那不就疯了吗？于是后来得到的答案是，在农村集体的土地上来进行租赁房屋建设，租客的需求很简单，只要是近地铁，环境好，就行了，才不管你土地的性质是什么。”

其二，租金上涨存在季节性因素，但不造成长期的影响。胡景晖谈到，猪肉价格也有季节性因素，但是从整体来看，猪肉价格是涨还是跌的，它是有一个规律的，你是能看出来的，所以季节性因素其实是应该刨除的。应该刨除季节性因素做同质比较，季节性因素一定有，但是他并不干扰对长期走势的判断。还谈到通过囤房子，收租金是是很幼稚的。他说：“2007年之前，北京每年的房租涨幅就是在5%，很正常，2008年，很多人都想囤房子，想着奥运会的时候租给老外挣钱，这是很幼稚的。一年之内，房租整体涨了27%，实际上并没有这么多租客。”

其三，中介的进场以及N+模式。胡金辉的观点中说到中介为了租房，（搞出了）大量的n+1（多出来的"1"是指中介做的隔断间）。还以北京为例，说道北京未来吸引的也主要是金融、管理以及影视，好的人才对于租住的要求自然就会很高了，这谁也别怪，这是一个结构形成。

如何控制租金的过快上涨

胡景晖提到北京有10%-11%的房子是处于毛坯状态，我们可以仿效香港，推出空置税。在看待北京住建委周五约谈中，还给出了以下三点建议：

1、通过全国的住建系统，迅速建立全国房租指导价，指导价每个月以各种渠道向老百姓公示

2、如果有了指导价，出现了异常交易，老百姓可以向政府举报，如果是哄抬房价，严处。

3、我建议住建部和各地的住建委员、一行三会建立联合工作机制，严格监管进入到长租公寓的资本。

对资本介入长租公寓的看法

胡景晖认为长租公寓的自如、蛋壳、相寓都挺努力的，但是长租公寓这个词应该改一下叫住宅租赁运营。这其中有很多资本涌入，但不管什么样的资本都不能只为了赚钱，资本必须承担社会责任，如果资本挟持了许多企业，一定会跑偏。资本介入长租公寓是好事情，并不是资本把这个行业做坏了，其实资本来了反而会帮助这个行业做大做强，但是资本也有跑偏的时候，但是不能为所欲为，政府也应该加强立法、指导价，实施监管。胡景晖后来还提醒我们，如果长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。胡景晖认为那些真正想投资长租公寓的人，会感谢自己帮他们意识到了风险，而不是触动了他们的利益。

租房市场的未来

胡景晖认为，房地产行业很容易妖魔化，这个行业还有很多不规范的地方，但是未来的租房市场一定会形成头部效应。未来一定是大规模的公司占到了市场的50%-60%，剩下的30%-40%，剩下的那点也会被更加细分，主要看特色。

从胡景晖的沟通会上，我们看到租金的上涨是多个因素组成的，租房的问题是民生的问题，也不是一时半会能够解决的，资本的介入如果合适的引导并不是一件坏事。房价从房改开始可以流通买卖，就具有了商品房的属性。在发展前期，我们把买房子当做一种投资，并不是通过出租来实现收益，租金并没有过快的增长，处于房价和房租的长期背离，但自从国家提出“房子是用来住的，不是用来炒的”之后，房价在2016年达到巅峰之后就逐渐回落，投资者开始转售为租，把租金当做自己的收入来源，达到长期稳定收益的效果。