【案例分析】从审计角度看精装修工程的竣工结算

原创 地产成本圈

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超越了自己，也就超越了别人。

佚名

加入地产成本圈快六个月了，期间一直在看公众号《地产成本圈》、《造价师家园》的历史文章，也购买了《地产成本圈》第一、二季、《装配式建筑成本管理》等书刊学习。看到各位有谋之士都在献言献策，用数据、案例来为我们提供指导、帮助、借鉴。借胡卫波之言——参与分享，你会收获更多。

本人在地产公司从事审计工作，主要关注公司内部风险控制，不限于工程、设计、成本等。前段时间参与审计某项目的公共区域装修结算，发现了不少问题，梳理后发现，这些问题值得我们去反思、去总结。

今天我也将自己在精装修结算上的经历和总结分享出来，望各位多多指教、纠正。接下来，我从发现问题、分析问题、管理建议这三步来依次展开。

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发现问题

【基本情况】：项目位于东南部重点城市的郊区，业态为多层洋房+小高层，总建面约15万m2。其中公共部位的建筑面积约1.25万m2，中高档装修，装修合同总价包干金额1100万元，成本部报审结算金额1150万元。

收到成本部报送结算后，审计部先对内业资料进行审核，后去现场实地排查。结合合同、施工图纸、招标清单等相关资料，发现以下4大问题——有材料替换、有更换材料品牌、有未施工项、有重复计取项。

审计后，实际核减金额总计：约97万元，审减率8.4%（不含私改材料、高估冒算等按合计计罚违约金200万元）。其中：

· 材料替换 64万元

· 未施工项 23万元

· 重复计取项 10万元

1、材料替换：涉及金额约64万元

备注：踢脚线是根据截面厚度、破坏后看背面进行辨别（瓷砖背面有烧制模纹）；

波打线根据面层花纹进行辨别：石材花纹为不均匀性天然，仿石材瓷砖纹路大体一致。

2、私自更换材料品牌：涉及金额约200万元（但未达成一致）

把合同规定的龙牌龙骨换成非正规厂家生产龙骨。根据合同约定：擅自修改施工工艺或更换施工材料，出现这种情况施工单位应给予甲方该部分工程款5倍到20倍的赔偿，即最低赔偿额为40万*5=200万。

此项性质严重、涉及金额巨大，经过多轮谈判也未达成一致，就差上至法院解决了。但正值年底，若结算一直未果，影响支付结算款，容易造成民工闹事等风险，公司综合考虑，权衡大局得失，未扣除此笔费用，但直接拉黑该单位，将其剔除供应商名录。

3、部分工程未施工，涉及金额约23万元

备注：在结算中，应仔细阅读合同、查看图纸，对合同内约定的范围进行逐一检查是否已按图施工。

4、重复计取工程量：涉及金额约10万元

前期已施工完成的样板间所属的单元公区又重复计入合同价中进行重复结算。

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分析问题

在这次精装修结算的审计中发现的材料替换、更换材料品牌、设计内容未实际施工、重复计取这四大结算问题，背后所反应出我们在项目全过程管理中存在的管理问题。

1、设计阶段——是否真正审图？

查看施工图纸发现以下两项设计瑕疵、漏洞：

· 楼梯间踏步面层图纸设计为仿石材面层，踢脚线却设计为石材面层，两者本身档次就不一致、不搭配，给施工单位钻空子的机会——施工时直接把踢脚线换成仿石材。

· 负一层电梯前室、通道墙面的材料：小高层设计为仿石材面砖，洋房设计为乳胶漆墙面，和相应品质档次相背离。虽此项施工与设计一致，没有结算问题，但实属设计瑕疵。

以上问题反映出设计部门在图纸出具前未履行好审核责任，未认真审阅，造成设计缺陷。

2、招标阶段——是否真正保存了投标文件？

投标单位的材料样板是投标文件的重要组成部分，但在审计中询问招标、设计、工程等部门时，均反映已丢失了投标材料样板。这也是造成上述结算四大问题的重要原因之一。

3、合同签订阶段——是否真正斟酌价款条款？

在合同签订阶段，评标小组已说明样板间楼栋的单元，已由前期样板间施工单位完成，签订合同时需扣除该部分费用。但负责合同签约的部门未履行职责，导致合同价多计，在后期结算中出现重复计价问题。

4、施工阶段——是否真正做到现场把控？

样板施工阶段：未按图施工，施工单位先对小高层、洋房各一单元进行样板施工，后续所有单元根据样板施工。审计发现：样板房的施工就与设计图纸不符——施工方私自将踢脚线材质替换。

批量施工阶段：项目技术部未发现现场材料替换问题、金额较大的单元大堂石材门套均未施工等问题。

相关责任部门未及时发现问题、进行及时纠正或者下达相应的设计变更。给后续施工、结算埋下隐患。

5、验收阶段——是否真正理清质量？

在材料进场后，现场工程师对材料出厂合格证、材质单、外观等检查不到位，导致后期材料鱼目混杂、以次充好，不仅带来经济风险，更藏有施工质量隐患。

这项精装修工程竣工验收流于表面，未发现材料本身的质量问题，直到最后被审计监察部门查出才暴露出来。

6、结算阶段——是否真正用心去做成本？

成本管理部在结算阶段，未认真结合设计图纸进行工程现场复核、排查，造成了严重的工作失误；同时，成本内审工作不到位，未进行复查，结算审核签字流于形式。

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管理建议

在所有专业工程中，精装修工程对客户而言是敏感性工程，对施工单位而言是最容易“二次经营”的工程。作为房地产公司的各职能部门，在图纸设计、招标定标、合同签订、施工管理、竣工验收、结算审核等全过程均应重点关注容易出现问题的环节。

1、设计阶段：设计部门应认真根据不同业态（别墅、洋房、高层）、不同材料档次（石材、仿石材、真石漆）进行审查，避免给让施工单位钻空子创造机会。施工图审查不到位所暴露出来的问题，也应该引起责任部门对图纸审查管理的思考。

2、招标阶段：招标部门应按规定留存投标阶段的材料样板，特别是中标单位的中标材料样板，为后续施工、验收、结算提供有力依据。

3、合同阶段：合同文件作为招标成果的定案和总结，也是合同履行的依据。在合同整理中，要逐一落实招标阶段的所有来往文件，不能遗漏文件、不能放错版本。

4、施工阶段：项目部应该认真学习合同文件，并结合施工图纸对现场每一道工序，每一种材料进行严格把关，及时发现漏洞，及时纠正整改，拒绝整改的及时下发负变更。

5、验收阶段：在验收过程中一般偏重于施工质量、外观等，容易疏忽了原图纸设计内容。责任部门应该将其规避在施工阶段的过程验收中逐一把关，不能把问题遗留到竣工或者结算阶段。

6、结算阶段：成本部门需要尽好自己的责任、义务，对现场施工内容进行认真逐项排查，发现问题后及时解决，成本内审也应该承担其必要的抽查责任，排查重大风险项。

总 结

精装修工程是客户最关注的部分，也是敏感性成本。从前期售楼部、样板间，再到后期公区、批量成品房，所有项目管理者，无论设计、工程还是招采、成本，都应该百分用心去研究、擦亮眼睛去检查，各尽其责、沟通搭接、交叉作业、互相补位，发现问题即时沟通，保证在当时当地的时间要求、资源情况下，尽快解决。

过程中，涉及到根据产品溢价而设置的各标准档次划分，再到材料样板的选型、后期保存和是否对比实际施工，施工样板和图纸的对比，新增材料认质认价的及时性，施工隐蔽停检点（工艺、材质检查），加强竣工验收检查和结算排查力度，这一系列需要我们认真梳理工作流程，标准做法，只有我们平时把功夫做足，就能应对一些施工单位“耍花样-钻空子”的不良行为，就能把工作做到游刃有余的境界。

本文从精装结算审计中发现的问题出发，分析问题背后的管理原因并制定项目管理改进的建议，为后续项目的管理提供宝贵经验，便于前置控制。此案例不仅仅可以运用于装修工程，举一反三，其他工程同样可照此思路来挖掘 。最后，还望同行不吝赐教，多多指正！

【深度】精装修工程是敏感性工程，是客户最关注的部分，是成本管理中需要灵活适配管理的一个合同，加之装修工艺繁多、材料玲琅满目。因而，精装修工程重要、成本不能管得太严太死、又容易被施工单位二次经营，容易出现管理疏漏。

该合同总价包干1100万元，结算报审金额1150万元（变更率+4.5%），审计后结算金额1053万元（变更率 - 4.3%）。作者从审计角度，为我们提供了一个非常有代表性的案例总结——针对审计发现的问题，作者从合同管理全过程进行了原因查找、分析，并给出管理上的改进建议。

有两点感想与大家分享：

1、认真，是一种态度，但不认真的结果可能就是“是否真正履行劳动合同责任、是否真正履行专业职责”的问题，是一个真和假的问题，是质的问题。

2、审计，虽然多是在事后，但并非只是找毛病、提问题，更有对表面问题的深层分析、对未来如何避免、如何改进的管理建议。