这个空置了3年的2万方“盒子”，如今打造成社区居民的另一个“家”

购物中心一般位于区域核心商圈，地理位置优越，可以辐射周边十几公里甚至更远的消费者，有着不可替代的优势。

但据赢商网数据统计，全国目前购物中心的数量已超4000家，过度饱合带来的人均商业面积高、空置率高等问题导致70%左右的店铺处于亏损状态。

为什么购物中心的局面始终无法打破？或许社区商业的快速发展给出了参考。随着社区居民的消费不断升级，距离消费者更近的“社区商业”越来越被市场需要，受到家庭消费者的认可。

和购物中心相比，社区商业项目：

距离消费者更近，容易满足家庭消费者的日常消费，线下购物方便，线上也可以送达。
单个项目体量小，容易形成规模化，可复制。
业态多以生活配套、儿童教育等为主，属于高频刚需的消费类型，受经济周期的影响小。

这个位于吴泾的2万“盒子”，曾经空置了3年，由万街商业重新定位后命名为吴泾·火星一号。经过改造，现在已成为社区居民心中的另一个“家”。其项目中的主力品牌“美好社区”更是成为“新时代社区服务中心”全国首家试点项目，以及“中国宋庆龄基金会培训交流中心公益项目推广示范点”。

项目名称：吴泾·火星一号

项目位置：上海市闵行区吴泾镇龙吴路997号

项目定位：盒子式社区商业中心

项目体量：2万平方米

客群定位：周边居民、部分学生

业态组合：大型超市、影院、生活配套、餐饮

项目类型：包租+统一招商运营管理

层数：地下一层（停车场）+地上两层

车位：机动车位452个、非动机车位548个

吴泾镇总面积37平方公里，常住人口超10万，处于闵行区东南部。拥有上海交通大学、华东师范大学等高校，区域内有工业园区、办公楼等企业。商业方面，有2017年开业的吴泾宝龙广场，以及2012年开业的弘基·时尚生活中心，前者总体量5万平方米，后者体量3万平方米。

从地理位置上讲，本项目于吴泾镇龙吴路997号，位置偏僻；从商业上讲，区域内有其它成熟项目，竞争较大。再加上周边的消费水平偏低，若要打造社区商业项目，有很多核心难点：

• 项目本身建筑体已空置3年，且外观陈旧，建筑成本如何把控

• 建筑在结构、工程条件、景观等方面均未达到运营的基本条件

• 周边2公里内的消费水平不足，无法支撑2万方盒子式的社区商业项目的经营要求

• 项目周边仅有的4所高校资源为消费主力军，一旦面临寒暑假，将会出现消费断档，如何扩大消费半径

• 盒子式项目的主力业态一般为零售业态，但在此项目的周边环境下，以零售填满经营，势必无法长久，需要重新定位

• 客观环境下，此项目只适宜特色化的发展方向，如何落地实现差异化运营

为了和区域内其它项目形成差异化，万街商业将其定位于“都市家庭的精致生活体验中心”。从地理位置到项目体量及目标客群，正好和万街商业的“火星一号”品牌相匹配，命名为吴泾·火星一号。

重新定位的吴泾·火星一号进行了一系列的改造。其中包括：

重新定位：以高频目的性消费的家庭群体为主。基于周边主要客群为社区家庭消费群体，且消费水平偏低，本项目定位于家庭一站式消费生活中心，主要以高频目的性消费为主。

空间改造：提升颜值，以“火星一号”的品牌理念进行整体改造。其中的改造重点包括，把项目中央部分打造主题中庭，与东西侧建筑巧妙连接，点亮内部商业氛围。同时，无论是墙面、顶面、地面及柱子等细节方面都做了一体化的创意处理。

业态规划：4大主力店吸引中小商户入驻。项目主要服务于周边的社区家庭消费者，以高频、功能性的生活配套等业态为主。万街对其重新定位及空间改造后，首先引入了永辉超市、万达影院、教育培训品牌，以及万街自有品牌“美好社区”作为主力店支撑，同时吸引中小商户入驻，全面提升项目租金与未来物业资产增值空间。

重新经过改造后的吴泾·火星一号从颜值到品牌招商，都完成了出色的成绩，仅用时6个月的时间，完成了从主力店到中小商户的入驻。

根据项目定位，吴泾·火星一号以生活配套及教育培训为主，引入永辉超市、万达影院等4大主力店，其中还包括万街的自有品牌“美好社区服务中心”。

/ 永辉超市

作为项目中最大面积的主力店，永辉超市总面积达到6千平米，生鲜、快消、日用品等种类齐全，吸引了周边的家庭消费群体，拉动人气。同时，永辉超市的加入也提升了项目整体商业氛围，吸引了更多的中小商户前来入驻。

/ 万达影院

作为此项目的主力店之一，总面积约4千平米的万达影院不只吸引了周边的居民消费群体，还可以吸引1.5公里外的学生消费群体。

/ 87 Mins Fitness Club

87分钟健身俱乐部位于项目1楼，提供舞蹈、瑜伽、器械等多种健身服务，同时多功能操房及游泳池等设施为社区居民带来全面的运动体验。

作为距离家庭消费者最近的商业形态，社区商业大都以满足居民日常需求的业态组合为主，比如便利商超、餐饮教育等。但传统的社区商业同时存在一些问题待解决：

1）因为大量拆迁，原来街道旁的开锁、修拉链、修鞋修伞等小店消失，使得这一部分需求无法被满足
2）这些小店的收益无法支撑当下商铺租金，只能无奈下岗。造成大量劳动力被闲置
3）我们的生活越来越智能化，邻里关系却变得越来越陌生，缺少温度。仅靠基础的社区商业业态无法解决
4）社区中老年人的生活圈狭小且单调

而“美好社区”的出现，正好解决了这一系列问题。

美好社区品牌由万街商业打造，除了响应国家的政策号召，另外，万街商业是一家以“让社区生活更美好”为使命的企业，始终在主动探索社区服务与商业的结合。

入驻了吴泾·火星一号项目的“美好社区”总面积449平米，以打造美好社区服务中心为己任，为周边居民提供一系列便民服务：

整合社区资源，设立便民服务功能区，让消失的便民服务重回我们的生活：开锁配钥匙、皮具护理、缝纫裁剪、修鞋修伞等

召集下岗在家的民间传统手工艺人为社区提供服务，让社区变得更有温度

包括社区书吧、儿童天地、共享厨房等共享区域，为社区居民打造了一个温馨的活动中心，拉近邻里关系，让社区生活更丰富

除了提供家政保洁、家电维修等基础的生活配套服务，“美好社区服务中心”一直在不断寻求突破边界，联合其他商户主动走近社区，把贴心的服务带到了每一个家庭的身边。

美好社区整合社会资源为社区服务，真正解决了居民的生活需求、拉近邻里之间的关系、与家庭用户建立情感链接、与商户之间形成互动持续拉动人气，让社区生活变得更美好。

就像美好社区的口号一样：美好，一切皆有可能。

溪雨观酸菜鱼、川行记火锅、望襄楼农家菜、OTTO2艺术美学、爱贝国际少儿英语等。

在项目运营方面，万街运用特有的“运营前置”理念，招商前进行全面详细的数据调查，引入合适的品牌商户。招商后配备经验丰富的团队，及时掌握商户的经营情况，不断做出调整。保证每月或每周举办主题活动，持续吸引客源，保证商户的利益。

据悉，吴泾·火星一号在每个传统节日都会举办活动，邀请附近的居民参与，如母亲节、父亲节、端午节等。同时，运营团队还会联合居委会举办如健康厨房、手工活动、音乐会、心理讲座、公益集市等主题活动，使得社区居民更有归属感，把社区商业打造成居民的另一个“家”。

另外，运营团队还会帮助商户在大众点评及抖音等平台进行营销，形成线上线下联动吸引客流。

主题活动

• 万街拥有强大的品牌商户资源库，可以在开业前引入合适的品牌商户，自有品牌也可以迅速入驻，提高去化速度。

• 配备经验丰富的运营团队，指导商户运营技巧

• 通过商户的销售额，坪效，以及工作日、周末客流之间的数据变化，随时做出调整。（如举办活动、帮助商户在大众点评、抖音上做营销活动）

• 通过企划体系帮助商户提高经营能力，并在每月举办各种主题活动持续吸引客流

• 美好社区联合其他商户一起走进社区，把服务送到居民身边，建立情感链接，提高品牌黏性