昆明商业发展困难重重 地州却在“复制粘贴”？

“漫步在商业步行街，打开手机就能自动连上免费WIFI，浏览着手机上的各类商家打折促销的信息，和朋友边聊天边玩手机就完成了体验和下单。吃完午餐，在休闲吧点上一杯热饮咖啡看看书或者小憩一会儿，享受静谧的下午时光。下班以后就可以在附近的商业区解决晚餐，顺便还可以去看个电影。”这曾经是每一个生活在都市市民的追求，如今早已司空见惯。都市的发达和商业市场的繁荣满足了市民的多种需求，市民甚至可以在忙碌的工作和惬意的闲暇时光中随意切换，当人们的生活方式和出行方式变得越来越便捷的同时，市民的购物体验以及对生活品质的追求也在不断提升。

根据锐理数据《2018年上半年昆明楼市研究报告》调查显示，2018年上半年昆明商业新增26.97万㎡，成交29.65万㎡，成交均价21858元/㎡，存量550万㎡，按照月均去化5.0万㎡，需要约9.1年消化，库存堪忧。虽然商业供应持续放缓，但仍将处于高存量、长去化周期的状态。由此可见，昆明目前商业发展现状不容乐观，商业市场主要存在库存压力大和去化难度高两个主要问题。

昆明作为云南省的省会城市，一带一路的中心区域，以“春城”著称，可以说昆明的商业市场是足够发达和繁荣的，但是受商业运营培育期、运营模式以及运营商实力等因素的影响，再加上近几年经济较为低迷，商业模式同质化严重等问题，因此昆明商业市场的需求逐渐变低，商业房源库存积压、一些写字楼无市场，甚至被迫以租代售。据统计，2018年上半年写字楼供应27.47万㎡成交22.57万㎡，截止6月30日，写字楼存量275.21万/㎡，按照2018年上半年月均去化3.76㎡，需要73个月，约6年时间消化，销量不容乐观，形势非常艰巨。即使昆明商业新增供应放量收紧，但整体市场仍然将长期处于高存量、长去化周期的状态。

可以看到，目前昆明的整个商业市场已处于一种供大于求的状态，市民出行购物首先面临的问题是选择去哪一个商场，而不是像以往一样只能被动地去某一个固定的大型商场，总体而言，选择主动权还是掌握在顾客手里。那么在云南的一些地州上，商业市场的发展现状又是怎样的呢？

不难发现，在一些地州城市上的商业却如雨后春笋般崛起，如大理的昆百大泰业城、西双版纳和曲靖的万达等等，刚成长起来的这些商业市场在短时间内不仅引来了大量的本地人和外来游客，而且还带来了较为可观的消费市场。与此同时，各商铺以及商场周边的房价也随着不断飙升，以大理昆百大泰业城周边的泰安新城为例，房价已从原来的8000元/㎡涨到现在的13000元/㎡,这已经远远超出了当地的经济发展水平和人均工资水平，对于本地人来说，大多都只处于一种观望的状态。

以大理为例，据媒体统计，2017年上半年大理市新建住宅成交面积达116万㎡，同比上涨28%，新建非住宅成交面积18万㎡，主要包括商业和办公。2017年1—9月大理商品房销售面积70.77万㎡，同比增长7.9%，截止2017年9月末，商品房待售面积363.97万㎡，以此计算，大理市的去化周期仅4.7个月。众所周知，大理依托丰厚的自然旅游资源，具有旅居地产一定的投资价值，从而带动商业市场的发展。总体而言，商业市场在大理和西双版纳等一些旅游景点聚集的地州城市正处于开发阶段，周边配套设施还在逐步修建完善当中，但整体发展势头较快，前景较好。

大理的昆百大泰业城是对城市原来的商业街区加以改造和扩建，主要依托周边原来的的泰兴市场、建设商场和绿玉公园发展改造而来，西双版纳的万达广场则通过择地的途径重新选址，这两类典型的CBD商业发展模式主要以商业购物和商务办公为主，商铺和写字楼是其维持高收入的得力助手。除此之外，还有玉溪的美佳华商业广场、楚雄的新世纪商业广场等等都是传统的CBD商业发展模式，在发展过程中更注重于开发周边的房地产市场，销售办公楼和居民住宅。据调查，云南大多数的地州商业发展还比较滞后，一般都是照搬一些前景较好的商业市场的发展模式，不管是运营模式还是管理方式都存在大量的抄袭现象，从而在这个过程中忽略了市民的消费体验和享受体验，难以在未来更激烈的市场竞争中长久驻足。

然而在全国的一些一二线城市，商业市场已经迈入第六代发展模式的时代，这些新兴的第六代商业发展模式相对于传统的CBD商业发展模式就更受大众的喜爱和欢迎，类似的有昆明顺城、同德·昆明广场等等，这一类属于街区型、小众型、体验互动式的商业模式不仅具备传统CBD商业发展模式商务办公、商业贸易的功能，而且还是一个集购物、餐饮、休闲、娱乐、体验于一体的一站式生活街区。在其他商业业态逐渐步入低潮期时，街区型商业发展模式正爆发出一股持久而旺盛的生命力。

俗话说：“物以稀为贵”，地州城市的商业发展其实正处于一种供不应求的状态，而能否长期一如既往地持续下去，目前还是一个值得商榷的问题。与时俱进的发展更多的应该是一种商业运营模式的创新，而不是简单的“复制粘贴”，盲目地模仿和投资只会造成商业市场“昙花一现”。专业人士认为，商业市场的发展首先要找好定位，结合当地实际因地制宜。转变管理观念，商业市场经营管理思想和现行管理机制应摆脱传统经营管理观念的制约，制定一套与当前竞争日益激烈的市场形势相适应的管理机制。借鉴成功商业市场的发展经验，创新和改进原有的经营模式。

“物竞天择，适者生存”，不断飞速发展的时代，应该如何打造一个更好的商业市场才能保持稳定的客流量和营业额值得我们深思。因此，打造深度商业，而不仅仅是纯商业，应该是每一个商业人士的目标。