金九银十宣告终结, 库存暴增5万亿, 开发商降价抛房是唯一选择?

时至今日，最直观的感受就是房地产已经不能和过去同日而语了，其背后的逻辑乃至大环境都已经有天翻地覆地改观。就拿政策的出台来说，从去年“9.30”至今，全国大大小小的城市近百个已经掀起了150+此的调整大潮，在潮水的冲击下楼市想不有所改变都能啊，而且纵观整个调整进程不难发现，无论是深度上海市广度上都已经超过以往。最主要的是政策已经有贯穿之意，不像过去“头痛医头脚痛医脚”的陈腔滥调，现在是分城施策、因地制宜的科学调整。

远的不说，就拿刚过去的“金九”和“黄金周”来说，以往开发商整个下半年的销量不能说全部是靠这几个节点冲刺，但也绝对占据销量的大多数，今年其实也是毫无疑问也会想着靠“金九银十”和“黄金周”能有所收获的，但是在今年各种环境因素和过去完全不同的情况下，期待楼市本身借助“金九银十”出现大逆转和反弹，本身就是不切实际的。

今年的房地产市场“金九银十”不再，已经不是一家之言了，无论是数据层面还是各业内专家之口都已经宣告终结。经济学家马光远称今年是史上最冷的“金九银十”，甚至有一些城市非但没能凭借这一传统楼市旺季“大翻身”，还有下滑的态势。CREIS中指数据显示，9月楼市成交同环比均下降。2017年9月监测的主要城市成交面积环比下降6.49%，同比下降34.88%，近六成城市环比下降。国庆黄金周期间，各地的楼市成交同样大幅缩水。其中北京“黄金周”前7天合计签约仅有可怜的143套，同比下跌65%，其它广州、深圳、上海等地更是将至“冰点”！

研究专家严跃进坦言，“楼市的交易旺季总是掺杂着投资、投机需求的，今年“金九银十”没有出现这样的旺季，说明入市的购房者主体是刚需。”事实上出现这样的惨淡收官和节前一周各地纷纷出台新一轮调整不无关系。9月22日起，一周内全国有近十个城市统一步伐地进入“锁盘时代”，宣布不同程度的针对炒房者的“限售”政策，这对于本打算进入市场再炒一把的投资需求打击深重，所以直接导致了“黄金周”乃至接下来市场的冷淡。众所周知，炒房往往是通过快进快出低买高抛，所以在房产的持有上都不会太久，所以可想而知这一轮的“限售”行为等于是直接掐住了炒房者的喉管，买过之后不能卖，等于是逼他们长期持有，这对于高杠杆炒房者来说代价太大，所以一些城市宣布开启“限售”，炒房者已经闻风丧胆了，避之不及怎么还可能会“飞蛾扑火”。

与此同时银行利率不断提升，也使得炒房成本不断增加，现如今炒房不仅要冒更大的风险，更面临利润被挤压的现实，炒房赚钱的铁律已经动摇。加之刚需购房者在面临购房成本骤赠的当下，购房情绪已经没有那么浓厚，据统计43.6%的购房者已经延迟或取消购房打算了，这不仅仅是对房子的未来预期的不看好，更是对整个房地产市场的不看好。尤其是国家提出“房住不炒”的定位后，买房躺着赚钱的观念已经一去不复返了。

事实上，对于购房者的购房门槛的提高和对炒房者的打击都是间接的对于开发商的制约。因为，首先来说，开发商无论建再多的房子，最后输出肯定是要到购房者的手上，而炒房者不过是暂时的拥有，所以当刚需购房者都理性起来的时候，实际上开发商就要着急了；其次，“限售”政策的出台已经在某种意义上关上了炒房者进场的大门，当炒房者不再参与市场的竞争行为时，开发商独木难成舟，也经不起大风大浪，其“买涨不买跌”和“抢购热潮”的营销策略就断然不会奏效，就造成不了刚需买房的热情。

与此同时，虽然房地产市场在调控的大背景下去库存一直高喊，但是丝毫不能阻挡开发商拿地的热情，所以结果就是国家一边提出“去库存”，另一边是开发商在制造库存。据中房智库研究员统计，今年上半年30家标杆房企存货值高达5.23万亿元，同比增长36.33%。上半年上市房企存货排行榜TOP30中，中国恒大、万科地产、绿地控股、碧桂园、保利地产、中国海外发展位居榜单前6名，存货值均超过2000亿元。尤其最强“地主”中国恒大，上半年存货值高达7974.25亿元，同比增长59.52%。

相信很多网友朋友肯定摸不着头脑了，前段时间有媒体不是宣告库存告急了吗，只够卖5个月了？笔者想说，这样的新闻确实是非常误导人的，但是现实的情况却恰恰相反，因为站在房地产的逻辑，土地相当于开发商的命脉，他们要么撑死要么饿死，当然选择饿死的都是傻子，所以最后演变的却是各家都拼命拿地建房，即使市场环境不友好的情况下，他们也不会干坐着。这就导致了上述的统计数据，今年大环境趋进的情况下，实际上库存也在急剧增加，加之银行现在信贷是“紧”字当头，开发商想从银行借钱已经不可能了。所以笔者说一边是销售不畅，另一边是政策“限价”高悬，中间是银行的贷款期限将至，你说开发商接下来会有什么打算呢？

而且，现在国家对于租房市场的发展是非常重视的，眼下的各种信息已经表明了建立“租售并举”的长效机制已经是当务之急，也是头等大事。当租房体系逐渐完善之后，随之改变的就是国民的买房观念的转变，加之眼下“90后”大潮已经有70%的群体选择租房生活，购买力和人口红利的消失就注定了房地产市场不会像过去一样那么激进。

在“金九银十”都无法带活的情况下，明智的开发商都会作出调整，毕竟这样的光景还很长，一味地硬撑只会让自己元气大伤。所以笔者断定，接下来的一个月一定会有开发商坐不住选择降价销售，而一旦有了第一家就会接二连三地出现降价销售的开发商跟进。所以，对于刚需购房者来说，现在情况虽然不明但是大方向早已确定了，如果购房真不那么着急的，现在切勿冲动进场，因为现在进去的毫无意外都是炒房者欢迎的，因为他们正苦于无人接盘呢。但也不要心存房价会有大幅度下跌的希望，其实刚需需要的是一个良好的市场，不会大起大落的市场，房地产无论怎么发展都不会让所有人都买得起房子，但回归健康平稳的市场是利好刚需的。