史上最壮阔！2018上半年中国楼市十大关键词

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2018年上半年，中国楼市这边爆涨，那边爆跌，调控大戏频频上演，让人目不暇接。波澜壮阔的表象下，有众多的关键词值得大家重点关注。

为此，我们进行了半年盘点，归纳以下10大楼市关键词，对上半年楼市进行概括性小结，帮助大家对楼市演化轨迹及走向有一个清晰认识。

1

最严厉！半年调控192次

据统计，仅在2018年6月，全国就有超过25个城市发布调控政策，累计房地产调控政策内容多达32次。2018年上半年，楼市调控政策累计高达192次，相比2017年上半年的116次调控，上涨幅度高达65%。楼市调控继续升级！

2018年下半年房地产市场将开始严打时代！房地产开启2016年930后的第6轮房地产调控政策。房地产政策密集发布的最核心原因，还是部分城市房价出现了波动，虽然一二线热点城市房价依然平稳，但三四线城市房价出现波动，是密集调控政策发布的最核心原因。

点评：

逢涨必查成为了2018年上半年房地产市场调控政策历史最密集的最主要原因。下半年，房地产调控的方向不变，平稳依然是趋势。

2

最宽松！抢人大战白热化

2018年各地继续上演抢人大战，甚至到了白热化的程度。先是南京、武汉、成都、西安、长沙等二线城市放出“送户口”、“送房补”、“免费租借办公区”等大招来吸引人才。再是力求控制人口规模的北上广深等一线城市，分别出台针对高端和相关产业的人才引进办法。最后阶段，天津全面放开落户政策的发布，将这场抢人大战推向了高潮，据称第1天就收到了30万人的落户申请。

点评：

抢人大战最后演变为抢房大战，实在背离初衷。高层显然也注意到了这个问题，最近通过媒体频频放风。

6月19日，《湖南日报》大篇幅批评长沙楼市乱象，并谈到了抢人大战。“一座被房价绑架的城市，四处‘抢人’又有何用?万千优秀人才，如果居不易、望房愁，又怎能把心留住?而是要“通过房价洼地，打造人才高地。”。然后又连发四篇社论，剑指楼市。

作为湖南省委机关报，将炒房客、黑中介、部分开发商、以及相关部门的“内奸”视为“敌人”，《湖南日报》如此严厉地批评本地的政策，其风向意义绝不简单。

果然，几天后，重磅消息来临。6月25日，长沙出台了一套被业内人士称为全国最严厉的楼市新政——《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》。无论是在限购、限售，还是首付比例、购房资格等方面，《通知》都有大幅度收紧。

高层都严厉发话房住不炒了，地方政府还变着花样助推房价。显然，这是严重的“政治不正确”。我们认为，未来，将有更多城市像长沙这样，出台严厉措施。通过抢人来助推房价的行为，将渐远矣。

3

最深远！棚改货币政策退出

6月25日，市场传闻称棚改项目合同签订审批权回收总行，今年将以实物安置为主。当天晚间，国开行更是侧面回应了棚改贷款的传言，称并未暂停所有棚改项目，进行中的项目仍在持续执行，但总行收回了棚改项目的合同审批权限，早前在分支行可签订的合同，现在也必须由总行审批。一时间市场上，风声鹤唳。房产股市更是绿成惨案！

过去两年，三、四线城市房地产出人意料的成为最火的市场。特别是一线城市房地产价格增速长期弱于三四线城市，而且持续时间已经将近一年。

“棚改货币化”功不可没。

点评：

此番棚改货币化政策调整，可以说抑制房地产泡沫将成为监管机构对资本市场的重中之重，也预示房地产“去库存”政策将逐步退出。一些无人口流入，供需并不紧张的三四线城市，楼市将迎来风险。

4

最震动！全民摇号买房

自3月以来，针对抢房大战，以公证摇号为主要特征的新一轮调控潮再度来袭。上海、南京、长沙、成都、杭州、西安、武汉等城市相继发布了公证摇号政策，千里挑一，甚至万里挑一的赚钱机会，也让摇号买房的队伍，不论是从成都到武汉，还是从杭州到上海，都排了好几公里长。

特别是在西安、南京等地实施中还出现摇号作弊等丑闻，震动全国。

点评：

摇号买房的政策初衷是好的，然而供需的极大不平衡，摇中买到就赚到显然对市场有着非理性的刺激。这也让各地在执行中变了味，很多歪嘴和尚把经念歪了。这说明，楼市调控的对象，不应仅仅瞄准市场，除了治标，更要治本，供需平衡才是关键。

5

最称赞！停止企业购房

6月下旬，紧跟西安和长沙的脚步，杭州也快速出台了企业买房的限制性政策，暂停向企事业单位和其他机构销售住房，堵住了以公司名义绕过限购的方式进行买房。与此同时，上海表态也在商讨研究要对企业买房的相关问题进行限制。

7月3日，上海市出台楼市新政：企业购房须满5年才能再次上市交易。并需同时满足：设立年限已满5年、在上海市累计缴纳税款金额已达100万人民币、职工人数10名及以上且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年等条件。

点评：

不少上市公司打着各种幌子，通过子公司或者分公司投资房地产，趁机炒房，涉及金额之多实在触目惊心。此番将企业作为新一轮楼市限购的主角，势必会在更大范围内推广，也宣告了中国企业房产限购时代的到来。预计下半年，更多的限制企业购房将成为政策特点。

6

最争议！10年180万租金

今年4月，北京首批企业自持租赁房项目万科翡翠书院启动预租。其两种主要户型：90㎡三居室月租金1.5-1.8万元（周边同等位置同等户型月租仅6000元左右），十年租金180万起价，需一次性付清；180㎡复式四居室月租金为3-4万元，十年租金至少360万。如此豪气的收租金，让全国人民为之震惊。

点评：

高出市场租价二三倍，这么离谱的长租价都够买房首付了。一方面，万科给租房客上了一节“买房必须”课；另一方面，本次事件正式宣告一线城市进入租房时代，租金也并非就会便宜，只怕会越来越高。

7

最伤钱！房贷利率全面提高

数据显示，2018年以来房贷利率持续走高，5月份，全国首套房贷款平均利率为5.60%，相当于基准利率的1.143倍，环比上升0.72%，同比上升18.39%。全国首套房贷款平均利率自2017年1月份起连续17个月上升。

北京地区首套房贷款平均利率为5.45%，相当于基准利率的1.112倍，较上月上涨9个基点，其中光大银行、浦发银行、兴业银行、民生银行等银行则上浮程度较高，最高已超基准利率30%。

点评：

为调控楼市、防范系统性金融风险，提高利率本也无可厚非，但确实不少刚需因此被误伤。考虑到未来大洋彼岸的美联储加息步伐不停，中国房贷利率的持续提高仍是大概率事件，钱会越来越紧张。

8

最危机！房企高负债率

6月22日，中国人民银行发布了由货币政策分析小组撰写的《中国区域金融运行报告(2018)》，认为房地产企业负债率偏高，偿债压力较大。据统计， A股128家上市房企负债合计达到6.51万亿，平均资产负债率64.56%，其中63家房企负债超过百亿，34家房企资产负债率已经超过80%。

点评：

房企负债率高是规模扩张的必然结果。在融资渠道收紧的大环境下，房企如果不顾自身实力，追求无限扩张，资金链很容易出现断裂风险。一定程度上利好有规模效应的房企发展，接下来，也将进入房企并购高发期，强者越强。

9

最关心！6月不动产登记全国联网

6月16日，自然资源部最新消息称，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。自然资源部最新统计显示，目前全国335个地市、2853个县区共设立3001个不动产登记办事大厅，平均每天为30多万企业和群众提供不动产登记服务。针对一些地方在不动产登记工作中存在的“办证难”等问题，自然资源部在全国部署了不动产登记窗口作风问题专项整治。

点评：

不动产登记全国联网后可以减少甚至杜绝不动产权利的重叠、漏登的现象发生，更好地厘清当事人之间的不动产权利界线，减少权属纠纷，提高登记的准确性和权威性，更好地维护当事人的不动产物权。

10

最相关！个税改革增加住房租金抵扣

备受关注的个人所得税法修正案草案于6月19日提请十三届全国人大常委会第三次会议审议，这是个税法自1980年出台以来第七次大修，也将迎来一次根本性变革：工资薪金、劳务报酬、稿酬和特许权使用费等四项劳动性所得首次实行综合征税；个税起征点由每月3500元提高至每月5000元（每年6万元）。

同时，首次增加子女教育支出、继续教育支出、大病医疗支出、住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除；优化调整税率结构，扩大较低档税率级距。

6月29日，《中华人民共和国个人所得税法修正案（草案）》在中国人大官网上公开征求意见，意见征集时间为一个月。征求意见稿对执行时间做出规定，修正案内容自2019年1月1日起施行；而在2018年10月1日至2018年12月31日，工薪所得可先行适用5000元起征点（不进行专项附加扣除），经营所得可先行适用新税率表。

点评：

住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除是不是包含在5000以内，还是额外扣除？如果可以在5000免税额以上，抵扣贷款利息：那么对于购房者来说，将是非常大的刺激。

2018上半年的中国楼市是波澜壮阔的。涨到天上，跌到山谷，就在数月之间，谁也不能装作无动于衷。

2018年的下半场，只会更加刺激。

让我们拭目以待。

凤凰网房产综合 来源：楼市资本论、凤凰网、澎湃新闻等

文章观点仅代表作者观点，不代表本公众号立场；文中投资建议仅供参考。

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