6天丢百亿市值，万科抛弃房地产步王健林后尘

已是盛夏，气温屡创新高！

可在不少房地产企业看来，楼市的漫长冬天即将来临。于是，当不少人还在加杠杆冲进楼市的时候，“先知先觉”的收割者们正在从楼市里鱼贯而出。

这几天你如果搜索万科，就能看到无数篇万科宣布“抛弃房地产”的文章。而这个说法是来自于6月底的股东大会上，万科董事会主席郁亮的一席话。

郁亮的话可以概括为，万科已开始准备跟“房地产”说“再见”了。在他看来，在房地产走过黄金时期之后，只有多元化才能满足万科自身的成长需求。“十年后，如果万科还是地产公司会很惨淡”。

其实，万科也不是独一家，许多房地产商都已纷纷改名“去地产化”，在谋求更多元化的业务布局。

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为何万科现在提出“去地产化”？

过去这些年，成功的开发商共性是：敢于负债、敢于做大，快速开发、快速周转是最大的秘诀。

但这一模式也遇到了越来越大的挑战，比如政府限价。

一方面，拿地成本在上升。高价拿地之后，是不断上升的融资成本，以及越来越严厉的限价、限贷、限购。如果一个开发商规模不够大，没有点腾挪空间，极有可能被一两个项目搞死。

此外，同业竞争越来越惨烈，因此仅仅依靠“建房子—卖房子”，利润率越来越低，风险越来越大。

2015年、2016年，A股上市房企的平均净利润率只有9.69%、9.73%。2017年好不容易遇到一个“大年”，也不过11.7%。注意，这是A股里上市房企的利润率。如果全行业平均，会低很多。

至于上市房企的负债率，在2017年就进一步攀升至78.82%，创下2005年以来的最高点。其中，万科的负债合计1.03万亿，资产负债率则达到了84.04%，虽然不是最高，但也是创下了历史新高。

“高负债+低利润率+严厉的行业管制+高度不确定性”，成为当前房企必须面对的行业特征。所以，焦虑是普遍的，是全行业的。

其次，由于棚改政策改革，三四五线楼市红利即将消息，而一线、环一线和强二线等价值城市又在强调控。这个时候，单纯的地产业务已难以满足这些巨无霸式企业的成长需要，因此只有多元化才能满足自己的成长需求。

受这些因素影响，今年地产股一直维持着低迷的走势，从1月至今，房地产概念已跌超20%，市值蒸发超万亿元。其中，万科因为此前的棚改政策变动，仅6天内市值便蒸发了超百亿。

纵观万科发展的进程可以看出，其曾经也是一家以电器贸易起家的多元化公司，在1991年初，正式提出“综合商社”概念后，万科的业务领域涉及进出口、零售、投资、影视、广告、饮料、印刷、机械加工、电器工程等十多个行业。

在郁亮看来，这才是真正的多元化，而万科目前只能算是叫“相关多元化”。他指出：“目前万科的多种业务，都是围绕美好生活而展开的，从整个万科的发展脉络看，围绕城市发展和老百姓变化的曲线这两个主线是毫不动摇的。万科过去所形成的优秀的价值观，以及对市场、对人的尊重都没有改变。”

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看衰房地产的地产大佬们

早在2014年，“转型”就已经成为地产商们的主打歌，其中最典型的代表就是恒大。

2014年，许家印将多元化明确为公司发展方向。并于2014年先后成立了恒大互联网发展中心，光伏、新能源等产业的研究小组，还专门建立了一支团队负责汽车领域的研究。

2016年6月，恒大地产发布公告，正式将公司名称由“恒大地产集团有限公司”变更为“中国恒大集团”。谈及多元化战略，许家印总是以“房地产是夕阳产业，总会萎缩”来回应外界一切关于其多元化的质疑。

一般大型房企都是围绕地产上下游或地产生态链做相关多元化布局，无论是收并购还是直接投资，大家基本都是围绕商业地产，文旅地产，公寓、小镇、装修、物业等的相关多元化投资布局，恒大却直接跳出了地产生态圈。

另一个转型代表则是万达。作为房地产龙头企业的掌门人，王健林看衰房地产不是一天两天了。也是在2014年，王健林就声称：不要再抱有房地产再次高潮的幻想。

到了2015年，万达启动了名为“轻资产转型”的第四次转型，简单的说就是去地产化。

2016年1月的集团年会上，王健林表示，坚决抛弃重资产为核心的既往模式，为此不惜下调地产销售目标至1000亿，相比去年逾1600亿的销售额，下调幅度近40%！其理由是：继续推进战略转型，房地产销售将不再是万达业绩未来的主要增长方向。

2017年，在经历了股债双杀之后，内忧外困的万达，早已失去从容发展的空间，不得不加速砍掉地产，加快了自身的“去地产化”速度，一路卖卖卖。今年4月，万达正式将万达商业地产更名为万达商管，定位做商业物业持有和运营管理商。

当然，不管是万科、恒大还是万达都不会真正抛弃房地产，房地产是这些企业的“流量入口”，他们所希望的是更希望通过这个入口，打开一个全新的世界，最终实现转型。