楼市大变局：房地产失宠！开发商疯狂出货，你却在抢房

认知决定行为，美国人让我们真切地看清楚了到底什么是发展的关键。希望这次以断腕决心解决好房地产市场问题，重塑中国经济。

正解局出品

几个小时前，来自太平洋那一边的冲击，如约而至。后面，外部经济形势恐怕要持续动荡一阵子。

大体走向，局长先前陆陆续续发文分析过，很可惜其中不少“消失”了。所以，就不勉强自己再去碰触“底线”了。

今天，就分析一个与之密切相关的问题：楼市。这一个来月，楼市出现了很多新现象，大家可能并没有认真去琢磨。

但，却隐藏着楼市的大变局。

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先看几个简单现象。

1.下面是前10大地产商上半年的销售业绩。

2018年前6个月，碧桂园、恒大、万科等中国10大地产商销售额近2万亿元，每天卖房超过100亿，而去年同期这个数字是85亿。

而其中，“领头羊”碧桂园上半年销售额更是超过4000亿，一天就赚22.9亿。

2.下面是前6个月，全国排名前100房企销售规模。

除了2月受到春节因素影响外，上半年房企的销售额整体是逐月上涨的。

特别是6月份有明显增长，环比提高34%。

3.再看供应量。

下面是6月份部分城市供应量，环比全面增长。

郑州、大连、福州、苏州、北京等地6月份，环比翻番，其中，郑州增幅达225%！

再来看下，具有风向标意义的城市：深圳。也很明显，2月春节过后，整体趋势是上升的。

最直观的结论是什么？

地产商在疯狂推盘，卖楼！

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如果说上半年销售，是部分上市公司为了半年报好看（毕竟上市公司要向股东负责）。

但刚进入7月，开发商中场不休息，继续不断加码卖楼，很值得深思。

下面是几篇新闻的标题，虽然有些耸人，但基本意思大家能够感受到。

这样卖力地卖楼，最直接原因是：开发商缺钱！

房地产公司都是高负债经营，背上些债务是很常见的。但是中国这些房地产开发商，胆子比较肥，所以，债务背的难免也就多了些。

据统计到今年一季度末，仅上市房地产企业有息债务规模就将近3万亿，平均资产负债率在70%以上。

3万亿是个什么概念？2017年上海一年的GDP也不过才3.01万亿。

其实，“地主家也没余粮”。谁能没有背负债务的时候？

胆子大，就不怕债多。你看，建筑、地产的负债率在所有行业中“一枝独秀”。

好借好还，银行等金融机构也喜欢和财大气粗的地产公司做生意。

但是，近年来出现了新情况：房地产企业净利润增速在放缓，收入增速也在下降。

更直白地说，就是，开发商赚钱越来越难了。

小丑“抛接球”的游戏，现在玩不下去了。

比如：

今年，有国企背景的天房集团，债务差点违约。

香港上市房企恒盛地产逾期贷款超过45亿元。

南京曾经的地王京奥港未来墅几次停工，将近半年后才找到蓝光接盘。

5月，云南曲靖市一家房地产公司申请破产，欠下数千万债务。

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但更根本的原因是：政策转向，房地产失宠了。

既然说失宠，先说下房地产受宠。谈这个问题，严格说，要从20年前房改说起，不过，这次只从2008年谈起。

2008年华尔街金融风暴刮到中国，4万亿砸下去，楼市立马止跌回升，2009年全国平均房价增长23.3%。

随后，虽然屡屡调控，但总体上来说，对楼市呵护有加。

2014年，经济再次面临下行压力，稳增长、去库存又成为了基调。

3次降息，2次降准，降低首付比例等政策，一二线城市房价一飞冲天，涨价潮开始向中小城市，甚至县城蔓延......

比如，上海在2015—2016年，房价至少上涨80%，翻番的区域也不少，内环二手房从3—5万涨到6—10万，一手房开盘甚至达到10万+。

2016年“930新政”，推出“限购、限贷、限售、限价、限土拍、限商改住”的“六限”政策，房地产被紧急收紧。

简单的规律是，在把房地产当作支柱产业的情况下，遇到经济下滑，往往就拿房地产来激活经济。

正因如此，房地产开发商，底气也很足，有时还装出一副受了很大委屈的样子。

这其中，最明显的莫过于任大炮的“夜壶论”：

我们开发商是夜壶，需要提出来用完放回去。

房地产是夜壶，宏观经济不行就拿出来用。

瞧瞧，这话说得多漂亮，通俗易懂，在一丝怨气里，带着十分的傲娇。

毕竟，人有三急，哪能一直不用夜壶呢？

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但这次真的不一样了。

房地产，真的要成为失宠的嬷嬷了。

2016年“930新政”，或许开始实施时还有平息民众高房价怨气的考虑。

比如，房贷政策依然十分宽松，八九折的利息比比皆是，对信用贷入市也睁一只眼闭一只眼。

越到后来，调控玩得越真了。

为什么？

一个原因是，房价趋势性上升，导致居民激进投资楼市，带来了太大风险。2017年11月下旬，在武汉召开了一场房地产工作座谈会，主办的部门是住建部、国土资源部和人民银行。人民银行参加，就是因为，楼市伴随着金融风险。这一点，不展开。

第二个原因，或者说触发因素是，和美国出现了经贸问题，来自大洋彼岸的冲击。

这带来一个巨大的政策认知转变：光靠地产，不行！我们得有核心技术，要发展实业，要靠内需。

用最高决策话语说就是：“核心技术靠化缘是要不来的”。

这样就不难明白，下面这些现象：

决策层最近频频出席院士大会，视察高新技术企业；

不动产登记全国提前联网；

个人所得税改革也在推进。

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可开发商算盘打得精。

开发商明白：还有“盟友”呢，自己虽然欠了一屁股烂账，但经济压力这么大，有人更急，最终还是要靠房地产这个“夜壶”。

不少利益相关者又在欢呼：“夜壶”又要拎出来了。

的确，一些地方甚至借引进人才之名，行刺激楼市之实。

地方楼市乱象丛生。

所以，我们看到，上半年前几个月，开发商扭扭捏捏，捂盘，就是不卖房，其实就是想等着放开限购，再大赚一笔。

但是，开发商显然误判形势，太高看自己了。

因为，老大不是开发商。

政策认知改变，带来的一个后果是，政策实践的改变。一个明显趋势是，3月下旬中美之间出现摩擦，5月以来摩擦日趋严峻。

与此同时，5月以来，3次强调房地产调控。

可以说，随着摩擦升级，这次不光不会拎“夜壶”，调控反而越来越严。

比如，住建部就房地产市场调控问题约谈成都、太原两地政府负责人。这在奉行和气友好的政府系统里，是很严厉、很罕见的。

又比如，从7—12月底，要在北京、上海等30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动。

在这次意志力的较量中，开发商另一根命脉——棚改货币化政策——也被斩断。

信贷政策也在收紧，房地产商不再受待见，贷款难。

买房人，贷款更难。

6月以来，10多个城市争先恐后出台调控政策。地方这样密集的政策出来，可不是“不约而同”能解释的，显然认识到上面的决策意志。

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1990年代，潘石屹在海南用5斤桔子看到一个内部材料，预见到海南楼市危机，成功逃顶。

这次，地产商里也有先知先觉的。

据说，绿城已经要求“全面”加速资金回笼，“早销、多销、快销”，“倾尽一切努力”获得受限价项目的预售许可证；对于不受限价的项目，要争取把原计划2019年供货的房源提前至2018年开盘销售。

泰禾集团要求，旗下项目追求6个月的开盘速度。

碧桂园开始收缩战线，并且强推“高周转”政策，流程加快，图纸标准化，通宵完成图纸、第二天去报建，摘牌后一天内出规划图，摘牌即开工。并且，围绕“高周转”严格奖罚，摘牌即开工，项目领导奖励20万元，推迟1天奖励递减1万，并相应罚款，超过40天即撤职。如果3个月内开盘，项目领导奖励20万元，超过7个月即撤职。

下面是碧桂园的一个项目，感受下碧桂园的速度。

碧桂园，这不是在盖房，这是在抢钱，屯现金啊！

所以，地产商放弃幻想，纷纷开始抢跑。这样，也就有了五六月以来，一波接一波的开盘潮。

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而另一面呢？

在杭州，98岁老奶奶亲自上阵摇号，一名女士在摇号排队现场体力不支晕倒。

在成都，2.2万人摇号449套房。

在深圳，一楼盘房子起步价2000万，先交500万诚意金才能获得摇号资格。

在西安，某楼盘摇号前，曝出“内定关系房”，结果发现35名公职人员参与其中。

在南京，一楼盘中签率仅1%。

当下楼市，一半火焰一半海水。

开发商在疯狂甩卖，普通人在加杠杆疯狂抢购，真是光怪陆离。

还有一面。

6月30日，北京通州K2十里春风售楼处，一批业主要求退房，因为，一年间，这个楼盘价格跌幅接近三成，每平跌掉了1万元。

写到这里，不由想起，香港的那个李超人。

他信奉“永远不赚最后一个铜板”，几年前就早早全身而退。

这时，恐怕只有他才能长舒一口气。