「双面」深圳楼市：还有新盘低调「突袭」

编者按：本文来自“经济观察网”，作者：陈博，36氪经授权转载。

位于深圳市前海深港现代服务业合作区，前海嘉里中心的5栋高楼，静静耸立在钢筋水泥的丛林中。工人们正热火朝天进行项目外立面幕墙施工。

6月29日，这个前海新盘低调开盘，预售获批后仅3个小时，首期185套建筑面积为94.12-209.26平方米的商务公寓全部售罄。

此前一周，华润城润府三期刚刚经历了“诚意登记”、“公证摇取选房顺序号”，线下“公证选房”的过程。6月28日，741套住宅全部去化完毕。

相隔仅一天，两个新盘，一个低调迅疾，一个高调公证摇号，但最终殊途同归——售罄，这是调控加码下，深圳楼市的两面。

从获批预售到售罄仅3小时

“之前我特意了解了这个楼盘，但根本没有预料到，这么突然就开盘了。”由于开盘突然，刘生与前海嘉里中心失之交臂。

目前在一家房地产代理机构担任高管的刘生是香港户籍，6月29日下午，他正在香港参加会议，大约下午4点，一位深圳朋友紧急告知他前海嘉里中心开盘的消息。据刘生了解，项目当天下午3点多拿到预售证，4点就开始通知客户，旋即开盘。

“最终我还是没买。”刘生说，按照相关规定，港澳台居民以家庭为单位在深圳限购一套住宅类房产，不能购买商业房产，除非注册一个公司购买，但突如其来的开盘信息让他措手不及。

深圳市规划和国土资源委员会（以下简称“深圳规土委”）官网信息显示，前海嘉里中心获批预售证时间为6月28日。

不过，7月1日，记者以购房者名义拨打前海嘉里中心售楼电话，一名工作人员表示，项目的备案价是周五（6月29日）下午3点多公布，傍晚6点多就售罄。“我们自己内部销售，不对外卖。”

早在拿地时，前海嘉里中心就颇受关注。2015年1月9日，前海深港现代服务业合作区出让当年首宗土地，编号为T102-0255宗地。嘉里建设以38.6亿元的价格将其收入囊中，溢价率达22.5%，折合楼面价约1.98万元/平方米。

据了解，前海规划打造深港合作的战略平台，自2013年7月开启土地出让，就一直期待引入香港房企，嘉里建设是首家进驻前海的港企。

嘉里建设入驻深圳超过20年，此前先后开发了颐园别墅、雅颂居两个住宅项目，以及嘉里建设广场、深圳嘉里中心两个写字楼项目。

一位熟悉前海嘉里中心情况的“黄牛”透露，开盘当天，项目销售人员并未参与到现场，在场基本都是开发商管理人员，主力成交为开发商关系户。

在“僧多肉少”的深圳新房市场，一些热点楼盘一度传出“内部认购”、“关系客户”、“喝茶费”等行为。

从今年3月起，万科瑧山府二期、中海云麓公馆、华润城润府、山语海等新盘纷纷发布“告客户书”，声明不存在内部认购、关系客户等提前选房行为，严令禁止“喝茶费”等销售行为。

上述“黄牛”称，在前海嘉里中心开盘前，曾根据一个客户的需求，收取30万元“喝茶费”，提前锁定一套100平方米左右的两房。

前海嘉里中心开发商寰安置业（深圳）有限公司营销经理邱悦晨在受访时否认了“内部认购”、“关系客户”、“喝茶费”等销售行为。她指出，项目于6月29日拿到预售证，没有经过认筹，而是按照来到现场的客户顺序自然销售，当天售罄。开盘时前海管理局的工作人员亲临现场巡查，项目开盘所有公示、流程都符合国家和政府的相关规定和要求，不存在任何内部销售行为，也坚决杜绝喝茶费等的发生。

相差一天，迥然不同的开盘

深圳规土委备案信息显示，前海嘉里中心的土地用途为商业用地，年限为40年，总建筑面积为19.5万平方米。本次预售总面积约1.94万平方米，价格区间介于8.36万-11.95万元/平方米，备案均价约9.3万元/平方米。项目另有装修费1万元/平方米，合共销售均价10.30万元/平方米。

2017年1月19日，深圳市发布《商品住房和商务公寓预、现售价格管理操作细则》。这个严格的“限价令”规定，一手商品住房和商务公寓预售申报均价不得明显高于周边同类同户型在售项目销售均价或同类二手房价格，分期开发项目申报均价不得高于本项目前一期实际销售价格。

在“限价令”的作用下，深圳一二手房倒挂趋势趋显。深圳中原地产提供的数据显示，2018年6月份，全市一手住宅的成交均价约5.4万元/平方米。深圳链家网统计数据显示，同一月度，二手房参考均价约5.6万元/平方米。

因此，通过装修费变相加价的做法成为新盘市场的“潜规则”。不过，邱悦晨称，1万元/平方米的装修费并非嘉里建设自己加价，而是客户要求配置精装修，而且经过客户的同意。

事实上，价格仍然是吸引购房者入场的主要因素。刘生表示，在前海这样的地理区位上，10万元/平方米的单价性价比很高。如果没有限价，前海嘉里中心的价格达到十四五万元/平方米都不成问题。如果有充足时间让他准备，他一定考虑购买。“项目后期还有两栋公寓，我会继续留意。”

在前海嘉里中心开盘前一天，6月28日，华润城润府三期刚刚结束线下选房，这是深圳第二个公证摇号开盘的项目。预售信息显示，华润城润府三期共包括741套住宅，户型介于89-191平方米，备案均价为85524元/平方米。

根据深圳市前海公证处公示，共有6776批客户取得有效“诚意登记号”。以诚意登记金200万元计算，项目冻结诚意登记金135.52亿元。选房当天，历经9个小时，截至762号，华润城润府三期推售的741套房源售罄，21人弃购。

相差仅一天，前海嘉里中心与华润城润府三期两个新盘，两种迥异的开盘方式殊途同归——售罄。

深圳公证摇号因盘施策

从2017年5月起，上海、南京、长沙、成都、西安、杭州等城市先后实施新售商品住宅公证摇号。

在深圳，虽然尚未形成统一政策，但伴随着3月份沸沸扬扬的各种严禁“内部认购”、“喝茶费”等声明，近期以万科蛇口公馆、华润城润府三期为起点的公证摇号也正在引发强烈关注。

然而，同一时间节点，前海嘉里中心的低调与迅疾开盘，与前述楼盘形成强烈的反差。

邱悦晨在回复经济观察报时称，由于这次拿到预售证的房源只有100多套，数量较少，因此公司不想采取大规模开盘的模式，只是自然销售，这并没有违反国家和政府的相关规定。

深圳规土委回复经济观察报，深圳将按照上级部门的有关要求，主要针对社会关注度高、潜在购买人较多的项目，引导开发企业委托公证部门开展公开摇号选房工作，从而保障项目公开公平公正销售。

这从一个侧面反映，深圳新盘的公证摇号将采取因盘施策的方式。

一名接近前海嘉里中心的知情人士分析，“速战速决”的原因可能还在于，除了保障房，目前整个前海深港现代服务业合作区没有规划商品住宅供应，可供选择的产品很少。前海嘉里中心的商务公寓虽然是商业物业，但具备一定的居住功能，基于项目的地理优势和粤港澳大湾区规划前景，这个楼盘颇受追捧。

前海管理局一直以产业发展、企业入驻带动片区经济发展作为主要目标。2016年发布的《深圳市前海深港现代服务业合作区土地使用权招标拍卖挂牌出让若干规定（试行）》明确规定，前海合作区的商业和商品住宅等经营性用地，非财政投资的文化、教育、体育、卫生等用地，以及同一土地有两个以上意向用地者的，都要采取招标、拍卖和挂牌等方式出让，必须突出总部经济、产业发展和深港合作。

上述知情人士指出，前海管理局也不希望前海嘉里中心高调开盘引发太大反响，从而导致前海片区房地产市场被过度关注。