央行传递重要楼市信号，刚需不焦虑了，开发商防资金链断裂

在房子是用来住的而不是用来炒的这个大背景下，打击炒房利好刚需是必然的。但是短期内出于防风险等的需要，可能暂时也让刚需遭受连累，比如最明显的就是首套房贷利率的提高直接增加了买房成本，也让刚需购房者变得异常焦虑，特别是再加上一些炒房者不怀好意故意火上浇油，更加刺激了刚需购房者的敏感神经。

《中国住房发展报告（2017-2018）》（由中国社科院发布）显示，截至2016年底，中国居民购房抵押率升至50%，已经接近美国2007年次贷危机爆发前的水平。另有数据显示，居民债务占居民可支配收入的比重已从2007年的不足35%，上涨至目前的90%。中国居民加杠杆的最主要用途是买房产，如果房价下跌，将可能出现金融机构资产负债表急速恶化并开始大规模收紧信贷，进而导致购房者普遍违约以及银行挤兑，引发金融风险。

所以，防风险是第一位的。其实，安家融媒说过无数次，大家都没必要太焦虑和恐慌，除了防风险，收紧信贷政策实际上是打击炒房，从长远来看，这对刚需也是有百利而无一害，而且大家还必须要更新一个观念，那就是过去利用高杠杆买房的刚需必须面临一个新的局面，不是什么样的刚需都可以入市。清楚这个层面的意图后，刚需该不该买房也就很明确了，需要则买，不需要则不买。有能力则买，没能力则另谋出路。也不像过去可以担心房价是涨还是跌，未来房价将以稳定为主，大起大落都不现实。

对于刚需，最近也有好消息。7月3日，会议确定未来金融稳定工作的基调。中国人民银行货币政策委员会委员、清华大学金融与发展研究中心主任马骏表示，在未来的一段时间内，监管层将更多注重结构性去杠杆，避免过度使用在总量层面一刀切的去杠杆措施。马骏认为，与过去的一行三会协调机制相比，金融稳定委的协调能力更强，更有权威，参与方也更全，有助于避免不同监管部门各自出招和由于监管叠加而人为导致流动性过度紧缩乃至市场恐慌的情况。

同样有重要人表示，过度紧缩型的去杠杆是非常糟糕的去杠杆，去杠杆当然会带来金融紧缩，“但措施不当，金融过度紧缩，造成了极其严重的经济箫条、企业倒闭、金融坏账、经济崩盘等局面”；而严重通胀型去杠杆，把坏账转嫁给了居民，“如果过于严重，会带来剧烈的经济危机、社会振荡”。

这就是一个度的问题，任何金融工具的使用都需要把握一个“度”。其实什么都怕过，房子本身兼具自住和投资属性，但是这些年来，投资属性被过分放大，导致房子成了有钱人炒作的游戏，最后导致贫富分化严重，更是市场风险隐患重重。所以任何事都不能过，要把握好度。而如今房地产也正经历着一个蜕变的过程。

不久前，央行就意识到这个问题，央行发布了《2018年一季度中国货币政策执行报告》，对于货币政策的思路发生了一些变化。专家分析指出，这份报告中的核心表述可以概括成“稳增长、调结构、防风险”，而之前的说法是“稳增长、去杠杆、防风险”。所以，央行已经从“去杠杆”变成了“稳杠杆”。

当然，去杠杆肯定是要去的，开弓就没有回头箭。央行金融研究所所长表示，要准确把握好货币政策稳健中性的实质，避免放水思想，坚决防止大水漫灌进一步扭曲和固化结构性问题，积累更多矛盾和风险，导致去杠杆工作前功尽弃；又要在保持稳健中性取向的前提下适度增加灵活性，根据形势动态变化，有针对性地采取切实措施缓解结构性缺口。广发证券首席宏观分析师郭磊认为，我国的金融去杠杆和其他国家不同，是主动去杠杆的。在紧缩的货币政策影响下，资产价格的泡泡被逐步挤压，这一过程其实就是初级阶段，目的是先出清资产价格大幅波动的风险。在经过一年的去杠杆之后，我们下一步要进行的就是“调结构”了。

也就是说，我们的政策也将步入更加健康的良性循环。之前住建部部长王蒙徽曾提出，2018年我国要抓好房地产市场分类调控，针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。也就是说对于自住型购房需求将予以鼓励支持。

“去杠杆”变成了“稳杠杆”也意味着大家没必要过去焦虑，就如同房价一样，不会大涨大跌，这是底线。安家融媒之前曾跟购房者说过，对炒房者的打击，是对市场环境的净化，最终还是会反哺到刚需身上。当然我们知道首套房贷利率肯定不会持续增加，也不会太高。这也是底线。有专家预测如果继续维持“去杠杆”，那么房贷利率还有不小的上浮空间，但是此次央妈给出新表态之后，专家认为未来房贷利率将以稳定为主，不太可能再出现几大银行统一大幅上调房贷利率的情况。

近日，由中国银行业协会主办的“《2017年中国银行业社会责任报告》暨《银行无障碍环境建设标准》发布会”上，专家表示，银行是金融稳定的“压舱石”，在监管部门的有效引领下，银行业运行稳健，银行资产负债结构日趋健康，支持实体经济力度进一步增强，风险抵补能力和流动性储备充足，应对风险的能力进一步增强。

无论你怎么猜测，对于未来的市场判断都将离不开一个稳字。近日的降准让不少人很提气，以为房价大涨的机会又来了，殊不知，这个水还没流到楼市，房地产专项治理的重拳就已经出手，可以说做到了有堵有疏，保障了各种投机利用这次的降准继续炒作。

在这样的情况下，炒房者真的会急了，开发商也会急的。在调控重压下，标杆房企销售业绩依然爆发。但在融资压力越来越大、总的融资成本上升的情况下，资本市场的环境越来越恶劣，对于企业来讲，只有加快并加大销售才能更快回笼资本。

近日绿城要求员工“全面”加速资金回笼，而且表示：对于不受中国限价政策影响的项目，要争取把原计划2019年供货的房源提前至2018年开盘销售严格控制付款。对于绿城如此着急的进行资金回笼，不免让人猜测到底是不是资金链问题爆发出危机，安家融媒认为，对于是否如此不过多评论，大势所趋，可能很多房企都将面临这样的境遇。

另外，澎湃新闻报道称，连续5个月登上房企销售额榜首的碧桂园改变了扩张策略，他们尝试牺牲规模甚至利润来缓解融资压力，保证现金流。

无论是开发商还是购房者或者是炒房者，我们所处的环境都在发生改变，过去那一套逻辑行不通了，如果还固守过去必然要遭淘汰。强监管下，大家要学会过苦日子。