2018年第三轮调控来袭，房地产3年短周期理论又要生效了？

从2016年到2017年，中国房地产经历了两轮大规模调控，几十个城市几百个通知，而2018年，明显有第三轮大规模调控的趋势。有圈内人总结了这一轮调控升级的套路，去年是“限购限贷限价限售”，今年已经变成了“限新落户购房，限企业购房，限离婚购房，限未成年人购房”。

大规模的调控又让人想起了中国楼市过去十多年被验证过的“3年短周期”理论。最近三轮的周期分别是2007年4月至2009年3月，2009年4月至2012年5月，2012年6月至2015年4月，基本都是在3年左右。如果以2015年4月份为最近一轮的起点，那么2018年将是这一轮周期的终点，联想到最近的棚改暂停，三四线趋于熄火，是否可以认定2018年房价将是触顶下跌？

事实上，这一轮周期相比前三轮，要复杂得多。

一、房地产预期更加疯狂，也更脆弱。

如果说以前买房还看基本面的话，那么现在基本上不看基本面了。基本面其实就是城市竞争力，但是现在真的不看了，完全是在炒预期。开发商在炒，炒房客在炒，刚需一定程度上也是在炒。

为什么会这样？

我觉得跟城市轮动效应有关系。

简单说，好的城市，相对安全的城市，潜力已经被挖掘得差不多了。但这个时候，市场上还是有充足的流动性，大量资金仍然要找出处，那么就只能挑选一些次级的城市，甚至垃圾城市去买房子。这些城市当然基本面很差，所以就需要炒预期。借势是最简单的方式，比如炒丹东、炒珲春就借了外部热点，炒西双版纳就借住了旅游养老的概念，这一概念其实比较老了，之所以仍能成功，是因为调控压制了普通住宅的购房空间。

一旦大量资金进入了一些次级城市，就好比大量资金买了垃圾股，这个就危险了。一旦下跌，那就是大麻烦，要知道，这可都是房子，不是股票。如果是价值型城市，大家还会有点信息，但如果全是靠预期炒上来的城市，预期会非常脆弱。

牵扯面太广，一旦跌了，银行可能是最怕的一群人。地方当然也怕，很可能城市就彻底趴窝了，谁也不想自己任上爆雷，所以这个周期肯会被拉长。

二、外部环境更加复杂

外部环境很重要，川普上台后，全球贸易拐点来了，逆全球化的态势明显。中国30年的发展，基本抓住了全球化持续推进的红利。外贸的稳定是经济持续向好的支撑。即使房地产来个波动，小周期，影响还不算大。但现在不一样了，外贸受限，投资受限，内需占比不断扩大，但潜力并不是很大（社会消费品零售总额增速持续走低）。

在这个时候，房地产如果再来了一个小周期，恐怕没有后手能够托住了，小周期万一变成“硬着陆”，谁也担当不起。

中国目前提出了非常高的愿景，到2035年。现在只能是稳。目前是不敢通过下跌来刺激市场预期的。

三、杠杆率更高

杠杆越高，越脆弱，断裂的风险越高。这个道理不用我多解释了。

中国房地产的特点就是，整体杠杆率虽然比美日等国稍低，但上升的速度却是空前的。速度太快，来个刹车，翻车的风险也不小。

前几天，中国人民大学发布了一份报告《结构性去杠杆下的中国宏观经济》。

该报告公布了几组数据：

1、中国居民整体杠杆率虽然只有48.4%，低于发达经济体的76.1%，但高负债家庭占比超过1/3，且房贷贡献了60%以上。此外，居民背负了大量的隐性债务（比如民间借贷，房地产行业的首付贷）

2、以家庭债务/家庭可支配收入测算，中国家庭部门的杠杆率高达110.9%，该数据已经超过美国的108.1%。

四、分城施策带来的影响，让短周期理论不再具有普适性

这一点从这一轮各城市房价走势可以看出。二线城市和三四线城市一直交替领涨，一线城市房价增速回落，但三线城市房价依旧在高速增长，不同城市节奏完全不一样。

所以，我认为三年这个时间，可能已经不大使用了，但讨论并没有结束。

五、不可控的风险在哪？

房地产行业，短期看金融，中期看土地，长期看人口。

其中金融和土地都是相对好控制的，限购以下，比如从去年的“旧四限”到今年的“新四限”，但调控人口的难度要大得多。

自上世纪50年代以来，中国共经历了三轮婴儿潮，分别是1962年至1972年、1982年至1992年以及2002至2012年，周期大概是20年。

在这一轮婴儿潮的周期中，最近一轮低点是1999年，而未来2-3年他们即将进入婚恋周期。所以婚房的需求受到一定影响。

当然，现在只是我的预测，到底如何发展，政策或许又会创新了。