武汉楼市期中考：上半年土拍地王不再 拆迁方式将变！

[摘要]随着中心城区土地供应紧张加剧，土地出让及开发将向新城区过渡。旧城改造增加还建房置换比例，减少货币补偿。

2018已到年中，武汉楼市又迎来了半年考。

我们梳理了上半年武汉楼市各方面的情况，发现：与政策端几轮新政的相继出台，以及市场端购房心理发生的系列转变相比，上半年的武汉楼市，在土地出让方面似乎缺乏亮点，可以用波澜不惊来形容。

但在看似波澜不惊的概况中，仍可以归纳出当前武汉楼市土地出让的特点，及下半年土地市场的走向。对此，我们采访了湖北中原策略运营中心总监郑源滔。

特点一：品牌房企加速扩张，强强联合拿地成趋势

2018上半年的土拍中，大房企集中拿地的现象明显。在湖北地产联盟发布的2018武汉楼市年中销量榜单中上榜的绿地、万科、华发、保利等均竞得了地块。

郑源滔认为：上半年武汉土地市场以万科，碧桂园，华发，中建为代表的房企加速扩张，联合拿地现象增多。代表项目有：万科+保利：P（2018）026-27号洪山卓刀泉地块；万科+武汉地产集团：P（2018）192汉宜片地块；华发+金茂（阳逻项目） ；华发+中城（阳逻项目）。

郑源滔分析其原因在于：限购背景下，融资成本高，渠道收窄，企业拿地风险加大，联合拿地可以分摊风险；同时，企业为快速实现区域布局，并通过抱团发展增加实力，以与其他大房企抗衡；土拍对于竞买企业的实力的要求提高，强强联合可实现优势互补。

特点二：远城区土地出让规模加大

远城区成房企抢地热门，溢价整体高于主城区。

上半年，黄陂、蔡甸、新洲的土地出让增多，而主城区土地出让仅集中在白沙洲、东西湖、沌口和光谷等少数区域。从绿地在汉南拿地、华发在新洲布局可以看出，大房企扎堆在远城区拿地的趋势日益凸显。

这是因为：从土地出让收储容易度来说，远城区供地面积大，土地出让条件相对更低，且出让后的规划与开发速度较主城区地块更为快速，这些因素都是吸引企业拿地的原因。

另外，随着武汉构建“1个主城+3个副城+3个新城组群”的城市空间布局的加快，进入2018年，武汉各远城区均在产业、交通、配套等方面发力，尤其围绕产业园等核心优势，远城区已开始在楼市崭露头角。大型房企如华发、绿地、碧桂园等均在新洲、汉南、蔡甸等地有所布局，引导了楼市风向向远城区过渡，也带动了远城区土地出让与开发节奏的加快。

特点三：底价成交量平价跌 无地王出现

郑源滔谈到：与去年上半年相比，今年上半年土地市场量平价跌：17年上半年成交建面1278万㎡，18年上半年成交建面1186万㎡，成交价去年上半年5700元/㎡，18年上半年3860元/㎡（远城区地块占比大及多地块底价成交导致）。

在上半年的土地出让中，最明显特点是地王现象不再，溢价率大幅下降。多宗地块出让均以底价成交。这是因为虽然开发商拿地的热情并未消减，但土地拍卖中通过出让指导价、一次性报价等方式，有效限制住了地价。未来这一趋势仍将持续。

特点四：竞拍规则升级，为政府保障项目落地保驾护航

上半年的土拍中，土拍规则出现了如P（2017）192号硚口汉宜路地块“限房价、限房型、限工期、限销售对象”且设置有出让最高价的规则；竞配建由以往的控制比例后竞方案变为以竞公共租赁住房的或无偿移交政府的住房比例来评比。此外卓尔今年在汉口北的2宗地块建长江青年城项目等地块的成交均是有政府保障性质的地块。

郑源滔认为这和楼市响应租售并举政策有关，也是保障政府民生工程，如还建项目或者安居房项目的推进的体现。

特点五：商住混合地块大增 纯住宅减少

从成交结构上来说，商住混合地块成交量大幅增长，商服用地增多，纯住宅项目大幅减少。

这一现象在主城区重点地块体现得尤为明显：多宗地块出让均是商住混合性质。且地块出让对于商业部分的要求明显增高。

例如万科竞得的光谷新中心P（2018）007号地块：该地块设置了较为严苛的竞买要求，需要配建一所至少6班的幼儿园，建筑面积不低于1940平方米，用地面积不低于2700平方米；竞买人须承诺引入1家以上（含1家）世界500强金融机构（以2016年美国财富杂志公布的企业名单为准）及国际资源公司的区域总部入驻，并提交与之相关签订的合作协议；竞买人须承诺引入1家以上（含1家）世界500强能源企业（以2016年美国财富杂志公布的企业名单为准）中国区或亚洲区总部入驻，并提交与之相关签订的合作协议。

随着武汉主城区可供开发的土地面积减少，主城区一些重点区域的地块成为土拍的重点：光谷新中心就是这样的例子，随着光谷新中心的各方面规划正在快速兑现，已成为大光谷新崛起的最热板块，这类地块的出让要求都相对较高，但同时也是房企在主城区战场的最后入场券之一。

数据显示，当前，武汉市人均住房面积已超过全国同等级城市。同时，武汉住房空置率高于全国水平，人地关系结构性失衡。近年来，武汉楼市诸多新政的出台，均围绕解决以上问题展开。

因此，综合今年上半年土地市场的特点来看，下半年土地市场或将有这些转变。

一：增加产业用地，及公寓用地的土地出让及开发比例。租赁市场及保障性住房将大幅增加。

二：随着中心城区土地供应紧张加剧，武汉市对人口的吸引将转向新城区，土地出让及开发也将向新城区过渡。

三：“三旧改造”的进程将加快，同时增加还建房置换比例，减少货币补偿。