合景泰富千亿目标受制“低周转”模式

长江商报记者 江楚雅 实习生 陈康

近日，合景泰富（01813.HK）拟将“合景泰富地产”更改为“合景泰富集团”。一改昔日的低调与保守，合景泰富近来大举激进拿地。

据长江商报记者不完全统计，合景泰富拿地数量从2015年的3宗到2017年的35宗，翻了十余倍，其中近一半为高价地以及地王项目。

合景泰富称，更名是为了提供全新企业标识，也将更好反映集团的业务扩张策略。近年来，合景泰富想要快速发展的决心迫切十足，围绕城镇化、教育、旅游和长租公寓等业务进行多元化布局。

不过，据亿翰智库数据显示，2017年，合景泰富总资产周转率为0.094，排名97位。存货周转水平处于排名百名房企队尾，远低于行业平均水平。长江商报记者在查阅资料中也发现，合景泰富拿下不少高价地开发速度缓慢，有地块从拿地到报建长达3年之久。

对此，合景泰富方面向长江商报记者表示，公司各项业绩指标均处于稳健发展态势，特别是在近年土地及建安成本上升, 预售价格受限的大背景下，公司在行业内维持着极高的毛利率及核心净利润率。未来将加快周速度，保持原有核心地产业务持续增长，同时做好多元化布局。

房地产专家谢逸枫在接受长江商报记者采访时表示，合景泰富地产更名并不是为了去房地产化，恰恰是为了房地产业更加的稳健发展。通过多元化布局，分拆上市以此获得更多的融资渠道与资金，多元化布局有助于回避拿地的风险。

同时，他指出，在楼市调控将继续维持高压态势和房地产行业加速高周转的当下，合景泰富较为缓慢的周转模式也会阻碍其业绩增长，或使高价项目面临亏损风险。

业绩增速放缓

合景泰富原为1995年起步于广州的房企，2007年成功登陆港股后，便火速开启了全国化布局。截至去年10月，合景泰富地产已辐射华南、华东、西南、华北、华中五大区域，落子25城，开发项目90余个，土地储备权益建筑总面积达1640万平方米。

全球化战略化布局加速合景泰富业绩大增。合景泰富地产披露的数据显示，公司总资产从2007年上市时的189.75亿元增至2017年上半年的1150.55亿元；现金余额也从2007年的34.36亿元增至2017年的306.09亿元。

年报显示，2018年，合景泰富预期可售货值增长至人民币1100亿元。一线城市可售货值占27% ，二线城市可售货值占65%。2018年，合景泰富将推出超过20个全新项目。

然而，近年业绩增长并不乐观，其权益销售额持续徘徊在200亿左右，行业排名也迟迟未突破5年前的40名。2014年、2015年合景泰富均未完成预定销售目标。2016年，其将销售目标下调至220亿元后才完成了101%，2017年也是达成销售目标280亿元的103%。

此外，合景泰富围绕城镇化、教育、旅游和长租公寓等业务的多元化布局收效甚微，特别是重点打造长租公寓板块也面临前期投入大，开发周期长、盈利难等难题。

同策资管研究报告表示，在资本追逐下的长租公寓行业，短期靠拼规模，长期还是拼盈利，能否在预期时间内扭亏为盈最为关键。未来拿房成本越来越高将进一步压缩盈利空间，企业的运营能力也将面临更大的考验。

两年拿地数量翻十余倍

布局多元化业务的合景泰富并没有“冷落”核心房地产板块。反而一改往日保守策略，在土地市场上的高歌猛进，拿下不少高价地和地王。

长江商报记者梳理公开资料发现，2015年仅新增3宗地块的合景泰富，2016年在广州、佛山、上海、杭州、成都、武汉、合肥、南宁等城市斩获12宗土地，权益总建筑面积约237万平方米；2017年，合景泰富购入土地数量远超2016年的12宗，一年所拿地块达到了35宗，拿地金额粗略估计约359亿元，接近当年预售金额；2018年以收并购为主，已签下广州8个城中村旧改，未来可提供700-800万平方米的土地储备。

据长江商报不完全统计，合景泰富近两年拿地数量翻十余倍，因其所拿下的近一半高价地和地王备受关注。

2016年6月，合景泰富在广州增城朱村拿下两宗宅地，总价达到31亿元，溢价率分别为181%和177%。随后，其又以总价34亿元夺得佛山顺德北滘地块，楼面价11259元/平方米，溢价率194%，成为区域单价地王。

此外，合景泰富在天津以58亿元摘得响螺湾地块，楼面价为22014元/平方米，溢价率高达312%。在上海合景泰富所摘得的松江宅地可售部分实际楼板价达到41490元/平方米，刷新区域单价地王纪录。值得一提的是，合景泰富首次进入合肥便连夺两地，溢价率均突破了230%。

2017年4月在合肥以7.56亿元新拿的地块，虽然不及此前布局合肥的两宗地块高达230%的溢价率，但仍然高达118%。而后在鄂州获取的两宗地块，溢价率则在249%-279%之间。

不仅是在内地，2017年2月24日，合景泰富首次进入香港市场，携手龙光地产以168.55亿港元的“天价”创下香港总价“地王”。

对于土地市场的激进表现，合景泰富方面表示是基于对未来规模的扩张和后续发展的考量。不过，在楼市调控全面加码的严峻形势下，高价地承受着较大压力和风险。目前不少地区的高价地项目入市积极性并不高，地王项目整体开发速度较为缓慢，还有一些项目选择延迟入市，有地块甚至闲置将满一年时间才宣告正式动工。

长江商报记者梳理发现，合景泰富在2011年6月拿下轰动一时的北京崇文门菜市场单价地王地块，拿地9个月无动工迹象；2014年2月下旬、4月初连续取得了通州运河核心区IX-05、IX-04地块，但直到2017年上半年，合景泰富才向北京市规划部门申请地块项目地上部分建设工程规划许可，而此时，距离拿地时间已经间隔了3年之久。

在地产行业纷纷加大快周转之余，合景泰富的周转速度显得有些缓慢。谢逸枫指出，在楼市调控将继续维持高压态势和房地产行业加速高周转的当下，合景泰富较为缓慢的周转模式也会阻碍其业绩增长，或使高价项目面临亏损风险，地王项目也会被拖累。

遭评级机构置于负面监察名单

由于过去两年合景泰富大举购地，财务状况被削弱，公司的评级也因此受到限制。评级机构标准普尔发表研究报告表示，将合景泰富置于“负面监察”名单，长期企业债信贷评级为“BB-”，同时将未偿还高级无抵押票据的长期企业发行评级“B+”。

大举拿地除了使得项目前景暗藏隐忧之外，也给公司财务带来一定压力。招银国际近期发布的相关研报亦指出，合景泰富负债比率处于上升态势。招银国际称，至今，合景泰富在2017年共斥资284亿元购地，财政状况将受到影响。招银国际分析，2017年上半年底，合景泰富净负债比率为64.1%，预计2017-2019年的净负债比率将逐步上升至75.1%、77.0%及81.4%。

对此，合景泰富方面对表示，自上市以来，公司一直保持稳健的发展态势，负债情况也是处于良好的状态。克尔瑞数据显示，2017年，合景泰富净负债率为67.9%，几乎与2016年持平，已经连续6年净负债率低于70%，公司财务状况长期处于健康状态。截至2017年12月31日，合景泰富持有现金及银行结余约404.67亿元，较上年同期增加50%。在大幅增加投资的前提下，仍有充足的货币资金，体现了公司较强的风险控制能力。

据悉，前五个月，合景泰富完成预售金额约256.09亿元，相当于全年销售目标650亿元的39.40%。基于此，合景泰富今年首次提出千亿业绩目标。

谢逸枫认为，合景泰富的项目主要以豪宅为主，高地价高房价的开发周期较为漫长，销售回款会也相对缓慢。此外主要布局一二线城市，目前的政策调控，银行房贷不断收紧会影响到销售业绩的增长，因此今年千亿销售目标难度很大。