湛江上游城业委会违规换物业 新物业“抢占”小区

连日来，赤坎区富虹上游城小区很是“热闹”，小区内同时进驻了两个物业。据了解，小区原物业湛江市捷诚物业有限公司还在合同存续期间，该小区业主委员会就违规引入了新物业。新物业于6月19日“抢占”了原物业保安亭。

小编从湛江市住房与城乡建设局物业管理中心了解到，富虹上游城业委会未按规定完成更换物业投票程序，也未完成新物业接管备案，其行为属于越权违规更换物业。当前，无辜的原物业已将业委会诉至法院，并准备追加起诉新物业。

新物业“抢占”小区并开始收费

6月19日，富虹上游城小区内突然冲进一群“彪形大汉”，他们对小区物业称自己是新接管的物业公司湛江市京基物业服务有限公司工作人员，要接管该小区。并对原物业公司工作人员进行驱赶，双方发生争执。随后，原物业公司人员迅速报警，警方迅速到达现场处理。根据湛江市捷诚物业有限公司工作人员出示视频显示，双方在争执过程中，有推搡行为，更有湛江市捷诚物业有限公司工作人员在推搡过程中受伤。“我们原本不知道要换物业，那天早上9点在小区门口看到有人争吵，才知道‘新物业’进驻了。”业主曾女士表示，由于原物业合同未到期不愿退出，新物业要强行进驻，双方坚持不下，现在两家物业同时进驻小区。现在新物业工作人员“抢占”了保安亭，原物业公司保安只能在保安亭外办公，而其他保洁、维修等服务仍由原物业提供服务。6月25日，小编在现场见到，新物业公司保安正在保安亭内办公，而原物业公司保安则守在门口另一边。新物业公司还对临时停车车辆进行了收费。

原物业无奈将业委会诉至法院

“我们是正规物业公司，希望一切交接可以走正常法律程序，不可能与对方打架斗殴。”湛江市捷诚物业有限公司有关负责人于先生表示，在当天的“物业抢占”事件中，有员工被推搡受伤。他认为，湛江市捷诚物业有限公司与业主签订合同未到期,业主委员会的更换物业手续不合规，业委会违规更换物业是不“我们是正规物业公司，希望一切交接可以走正常法律程序，不可能与对方打架斗殴。”湛江市捷诚物业有限公司有关负责人于先生表示，在当天的“物业抢占”事件中，有员工被推搡受伤。他认为，湛江市捷诚物业有限公司与业主签订合同未到期,业主委员会的更换物业手续不合规，业委会违规更换物业是不合法的。

目前，已将业委会诉至法院，同时，考虑追加对湛江市京基物业服务有限公司的起诉。请求法院确认上游城小区第二次业主大会投票结果的公告、上游城小区第二次业主大会投票结果统计表无效；确认被告“关于终止前期物业服务协议的函”中终止前期物业服务协议等无效。于先生表示，更换物业公司需要有过半数业主同意，同时，同意票数面积占有比也应过半，而业委会公布的投票统计不正确，结果“有水分”，未达到“双过半”的要求。

根据业委会公示数据显示，应投票户数为1028人，参与更换业委会人数为715人，同意人数为699人。于先生指出，小区业主实际确权办理房屋产权证共1697户，建筑面积为182813.7㎡，按业委会公示的投票户数面积相加为66783㎡，按这一比例，业委会投票未达“双过半”的标准，因此，业委会行为属越权违法行为。“虽然遭到了不公平待遇，为了确保小区物业服务质量，我们还是会安排工作人员坚守岗位，积极做好各项工作。”于先生说，目前与业主合同仍有效，会做好物业服务，请广大业主放心。

有关部门认定业委会行为违规

“富虹上游城业委会此前向我部门提交的投票结果未达标，目前未收到其解除原物业的备案手续，更未收到其更换新物业的备案手续，该业委会越权更换物业，属于违规行为。”湛江市住房与城乡建设局物业管理中心工作人员称，按照有关规定，小区业主委员会无权代表业主行使表决权、擅自更换物业，如果“老物业”存在问题、服务不周，需要召开业主大会讨论，同时需要二分之一以上业主的投票表决，而且这些不能通过电话或网络代替，需业主本人到场或业主亲笔签名的书面表决，否则都视为无效。

小编了解到，当前，中华街道办已介入富虹上游城业委会及新旧物业问题协商处理，着力化解矛盾，维护业主及物业权益。中华派出所方则表示，新旧物业及业委会纠纷问题不属于派出所管理范围，但会积极配合街道办做好相关工作，及时处理治安问题，维持良好社会秩序。小编了解到，当前，中华街道办已介入富虹上游城业委会及新旧物业问题协商处理，着力化解矛盾，维护业主及物业权益。中华派出所方则表示，新旧物业及业委会纠纷问题不属于派出所管理范围，但会积极配合街道办做好相关工作，及时处理治安问题，维持良好社会秩序。

半数业主后悔“换物业”

“原以为新物业接管，物业水平能提升，现在没想到，新旧物业同时管，小区管理水平更大幅下滑。”业主陈先生说，原物业虽然在小区维护问题上跟进稍慢，但总体服务水平还不错。现在新物业一进驻，就采用“强占”的野蛮手段，让人担心即便物业更换成功，未来服务质量也堪忧。

此外，新物业还将小区门禁打开，让外来人员可随便出入，造成了安全隐患。业主曾女士则表示，业委会在投票过程中，很多业主并不知晓，还有部分投票是属于电话或网络委托投票，不能真正代表业主心声。现在一个小区内有两个物业，不仅有问题不知该找那个物业公司，甚至物业费也不知道该交给谁。这样的“新旧交叉管理”反而降低了物业管理水平。目前，小区有约半数业主不满更换新物业。她认为，即便要更换物业，也应走合法合规途径，等原物业撤了，新物业再进场。

业内人士：更换物业应三思而后行

湛江市物业管理行业协会相关负责人表示，近年来，我市业委会主动更换物业致使“物业管理烂尾”的事件并不鲜见，上游城物业问题只是一个缩影。“物业管理行业进入门槛虽低，但物业管理对一个小区而言非常重要，且不论业委会更换物业行为是否合法合规，在未进行多家考察的情况下，贸然更换新物业，未必能获得更好的物业管理服务。”该负责人认为，业委会在发现原物业管理问题时，应加强与物业沟通，给予原物业改正的时间和机会。同时，业委会主要职能是执行业主大会决策，而不是反过来主导业主大会，业委会更应多听从业主心声，才能维护好业主权益。

“目前，老物业公司与业主之间的合同还是有效的。”资深法律人士陈律师则表示,业委会越权更换物业既损害了业主的权益,也损害了老物业公司的权益。新物业公司“抢占”小区，并进行收取临时停车费行为是不合法的,需要对老物业公司造成的损失进行赔偿。陈律师建议老物业公司通过诉讼的形式维护权益。“目前，老物业公司与业主之间的合同还是有效的。”资深法律人士陈律师则表示,业委会越权更换物业既损害了业主的权益,也损害了老物业公司的权益。新物业公司“抢占”小区，并进行收取临时停车费行为是不合法的,需要对老物业公司造成的损失进行赔偿。陈律师建议老物业公司通过诉讼的形式维护权益。