投资有道｜美国德州牧场：从土地、房屋到产品的财富凝聚

美国德克萨斯州，一直以来都是美国畜牧业重地。这里不仅盛产彪悍的牛仔，更盛产奶牛、良驹，肥沃的土壤赋予了这里丰富的牧草资源，也让有心的牧场主有机会从种植里找到大量商机。

在美国投资房地产，首先要对美国房产的风险评估类型进行明确的界定。美国农场属于商业地产的一种类型，尽管它一般都会含有可供居住的附属部分，可以提供日常生活的居所，但在房产性质上依然属于商业地产。

一个完整的牧场一般会包含有一定面积的土地、一所主人居住的房屋、谷仓、牧场栅栏、牧场必须的生产机械以及牧场看门人的居所。这只是最常见的基本配置，每个牧场主会根据实际情况重建自己的牧场空间；有些牧场则直接成为了非常奢华的度假胜地，其价值也会相应提升。

在商业地产类的投资中，非常重要的一个衡量因素是房产税。美国的房产税按照各个州郡的不同情况，从0.8%到3%不等。由于每年都需要缴纳，这笔费相当于购买商业地产的固定成本。在其他的商业地场项目中，比如写字楼、商住两用房等，出租的租金是占比最大的商业回报。与国内的情况不同，美国的短线房产交易并不活跃，因此办公楼和商住两用房并不能迅速通过转手获得更多收益。一旦出现长时间空置，考虑到高昂的物业费和不可避免的房产税，这类型的商业地产投资就会产生比较大的风险。

带有豪宅的牧场受到投资者的热切关注

牧场则不同。牧场的最大特点是风险小，因为购买牧场，最大的意义在于购买了这片土地，且牧场本身没有物业费等其他的附加费用。买家一般是为了个人休闲以及资产保值而选择投资农场。从资产保值角度来说，选择农场的逻辑非常简单：由于土地是不可再生的资源，随着人口的不断增长和城市化的生长，必然有越来越多的农场会被纳入城市的发展规划；而其中所蕴含的巨大升值保值潜力，相信经历过迅猛城市化进程的中国买家是最能理解的。

运营牧场，生财渠道多

如果并不打算一心一意在德州做一个真正的牛仔，投资牧场也可以通过运营牧场本身获得可观收益。美国的农产品质量享誉全球，德州更是拥有优质的土壤质量，是许多著名农作物的主产区。

投资牧场也可以通过运营牧场本身获得可观收益

美国山核桃（国内称为碧根果）就是一种著名的经济作物。美国山核桃因为其鲜香的口感和丰富的营养在包括中国等多个国家畅销不衰，目前在中国的市场零售价为120元人民币/公斤。苗木的价格则从60元到3600元每棵不等，视苗木的年龄而定。作为美国山核桃的老家，德州出产的山核桃在全球范围内享有广泛声誉，也一直处于供不应求的状态。

除此之外，养牛也是德州的传统优势，这里有美国最大的畜牧市场，牛仔的形象也是和德州的畜牧业传统分不开的。

更重要的是，德州牧场买家并不需要亲力亲为来为农场的运作操心。事实上，绝大多数牧场投资者都会将自己的牧场租赁，由专门的经理人来运营农场，不仅更有效率，产量也更高，经济收益更可观。

美国的农产品质量享誉全球，德州更是拥有优质的土壤质量，是许多著名农作物的主产区。

评估牧场价值有窍门

那么牧场值多少钱究竟怎么衡量？如何才能买到稳稳升值的牧场？资

● 位置

一个牧场坐落的位置决定了它日后的发展潜力。整体上来说，在未来城市发展路径上的牧场价值更高。

● 土壤

同样的种子，在不同的土壤墒播种，结出的果实品质可能相差甚远。德州肥沃的土地也是这里的牧场如此著名的原因之一。

● 水源

是否临近优质水源是衡量牧场价值的一个重要因素。水源供应对于农产品种植和畜牧业的发展甚至牧场的日常生活都至关重要，也可以为牧场提供更吸引人的自然景观。

●矿藏

德州是美国最大的能源州，以石油和天然气含量最为丰富。在德州拥有一块土地，是完全有可能遇到勘测出油田或者找到矿脉这种事情的。

导致土地稀缺的最重要因素是人口。目前达拉斯以及沃斯堡地区的人口已经达到700万，这个数字在2023年预期会大幅增长。与此同时，牧场买家也在增加。除了寻找机会的国际投资者，那些喜爱德州牧场的生活方式，渴望拥有一片能够自由打猎、钓鱼、放牧的世外桃源之地的买家也占很大部分。

这就使得即使是在德州这样的牧场传统悠久的地区，大型牧场也正在变得越来越稀缺。考虑到土地的升值，大牧场主宁愿将大牧场拆分为小牧场，并分别出售，以换取更多的收益；而小牧场则完全有可能会在人口的不断增长过程中，逐渐成为房地产商们看重的新投资地点，进而再次升值。这个趋势不仅在未来三年内不会改变，未来100年也一样如此。

变现、买入方式多

考虑一个项目是否值得投资，也同样需要考虑到项目的变现能力。由于牧场最主要的价值在于土地，而土地又是一个人口不断增多的国家的最稀缺资源，这使得牧场的变现相对比较容易。

被纳入城市发展规划的牧场总是最为抢手，而交通枢纽也能快速提高牧场的价值

被纳入城市发展规划的牧场总是最为抢手，而交通枢纽也能快速提高牧场的价值。一条高速公路，一个新机场，或者一个新的迪士尼乐园，这些都对牧场升值有着极大的刺激作用。一般来说，对于希望出售他们手里牧场的卖家来说，在专业牧场经纪人的帮助下，寻找到合适买家的时间最长不会超过一年。

买下一个牧场目前看起来非常具有吸引力，唯一的门槛在于首付金额。

不同于其他的房产项目，牧场通常要求30%—40%的首付金额。考虑到大部分的牧场售价都超过一百万美金，这意味着卖家需要有较为充足的首付现金。

但依然有变通方式。不少现金充足的牧场卖家乐意为自己的买主提供帮助。他们可以将买家付给他们的款项再次以贷款的形式贷给买家，以帮助买家达成交易，利息则需要根据具体情况与卖家商谈。