城中村改造后 能否保留“廉租”特色

在清湖新村内，金地商置已经入驻进行改造，打造“草莓社区”。南都记者 刘有志 摄

近日，万科的“万村计划”再次成为舆论焦点，坊间有关城中村改造是否会导致房租涨价的声音沸沸扬扬。在房企纷纷进驻深圳城中村综合整治，改造“握手楼”、提升生活品质的同时，原本“栖息”在城中村的低收入群体如何“共享”当前改造的红利？

可租房源减少如何破

在城中村改造从大拆大建转到现在的“统租运营+物业管理+综合整治”的同时，房企纷纷发力城中村旧改。开发商等运营机构大举进军城中村改造，在短期内带来的一个影响是可租房源的减少。

在共计有113栋出租房的景乐新村，已有43栋跟万科签约，16栋开工实施改造，3栋已基本竣工。尽管在总体上万科反复宣称为最大程度上减少对周边租赁市场的影响，万村计划采用的是滚动改造的模式。但就景乐新村而言，当前近五成的签约率和14%的施工率让众多原本租住在景乐新村的租户在施工阶段不得不“外迁”。南都记者走访发现，当前的景乐新村已经难觅整套出租的房源。连带着周边的锦绣新村和弓村一区的出租房源都开始走俏。“租不到”和“没有房”成为了这一带寻租的租客最常听见的答案，一房难求的“附加产品”就是不可回避的价格上涨。据周边居民介绍，目前锦绣新村单房月租为600多元，一房一厅租金为800—1200元。而在弓村一区，有的公寓式的单房价格已经上涨至每月1480元。

如何规范房东退租

相对于近期引发关注的富士康工人诉称因低收入难以负荷房租波动，南都此前报道曾关注过的龙华区郭吓村的部分租户遭遇的影响则更加直接。在万科城中村改造项目“万村计划”进驻郭吓村后，有业主为与万科签约，突然通知租客一个月内限期搬离。万科方面则表示，房屋清空交付的时间完全由业主自行决定。

南都记者走访发现，无论是第一批动工改造的新围仔村，还是郭吓村、清湖新村，均可看到农民房业主张贴的要求租户限期搬离的通知。

有郭吓村的“前车之鉴”，近日流传的有关“清湖新村城中村改造推高租金”的网帖，也在规范房东退租方面进行了呼吁，诸如万科等企业有义务敦促房东为须搬离租客预留3个月缓冲时间；不能以消防检查、安全维修等名义或以断水断电等手段强制租客搬离等实施细节都在该网帖的建议之列。

教育等相关配套如何跟上

南都记者走访多处正处于改造阶段的城中村看到，经过各方力量改造的“握手楼”摇身一变大多已经成为了主攻来深奋斗的青年人落脚的“青年社区”。而这对于大量原本居住在城中村，携妻带子的低收入家庭租户而言，并不是一个利好的信号。不少长租公寓更是设置了“单身”等门槛对租客进行限制。可以说，无论是产品定位，还是居住功能的设计，当前入市的城中村长租公寓产品，主攻的仍是青年市场，并不能很好满足家庭租户的需求。

与家庭租户更密切相关的是学位问题。改造后即便能住进去，还能享有附近学位吗？在万科首批城中村改造点之一的玉田村，南都记者听到了肯定的声音，据接近万科人士透露，因该片区属于玉田小学的学区范围，凡是入住该片区改造后的泊寓产品的租户仍将可以继续享有学位待遇。其表示，未来万村计划的改造中，凡是与万科签订租赁合同的租户均可按规定享受所属片区原来的学位，“这是一个城市赋予的权利，我们无法剥夺”。深业集团副总裁董方则向媒体表示：“租房者能不能同等获得学位，这需要政府的政策，不是由开发商能决定的，但我们会积极配合与支持，帮助租户申请相关事项。”

但在另一方面，此类通过调整空间划分，将“大房改小”的长租公寓产品必将带来所在地区人口上升的问题，如依照原先划分的学位继续执行，势必将造成申请入学儿童人数增长，教育等相关资源配套如何跟上将成为新的考验。

焦点

改造后居住品质提升 能否提供低成本居住

如果到今天正在进行改造的城中村走一走，确实会改变过往“脏乱差”、“蜘蛛网”的印象。“提升生活品质”是绝大部分入场城中村改造的资本力量的共同定位。

万科：“不会改变廉租属性”

以坂田新围仔村综合整治为例，进驻的万科不仅在农民房内部进行装修和消防安全提升工程，也就公寓周围的道路、给排水、消防系统、绿化文化长廊、景观灯等进行施工。在万科改造前后的效果示意图里，残旧的城中村街道将变为街角休闲广场和十字文创街。在此前的采访中，工作人员更向媒体表示，将来会引入类似星巴克、城中村图书馆、潮牌餐饮等。

改造后居住品质得到很大提升的城中村还能提供低成本居住吗？万科深圳泊寓负责人袁军此前接受媒体采访时表示：“综合整治完成后的公寓，租金在现有的市场情况下会有约10%的增长，不会改变城中村的‘廉租’属性。”

未来租金或成调控对象

长租公寓产业服务商合屋创始人罗凤鸣则认为，以前城中村对支付能力的要求相对较低，如果过快地改造，一定程度上会进入“被迫高端化”的局面。如何在产品形态上更加多样化，兼顾到低支付能力人群，这是政府、开发商需要考虑的事情。

深圳房地产研究中心主任王锋则表示，如果租金过快上涨，政府也会像调控房地产市场一样调控租赁市场。深圳中原研究中心的分析也印证了这一观点，其分析认为，结合5月政府采取“主动出击、露头就打”策略，多地出台新政抑制炒房热，同时在租赁市场加大租赁用地供给和金融融资政策支持力度，资金向租赁市场转移的同时也让市场租金稳步上涨，未来租金也将成为政府的调控对象。

对策

业内人士：企业与政府合作扩大租赁覆盖面

面对“推高租金”的指责，入驻城中村改造的房企万科承担了巨大的舆论压力。万科相关人士向媒体表示：“万科的思路是，房间面积稍微变小，但基础配套会更好、居住品质提高，并将租金预算控制在同改造前同档。”

一位不愿意透露姓名的业内人士直言，在产业用地极度紧张的深圳，城中村的升级发展和释放存量必将拉高深圳最低生活成本线，而此前聚集于条件更差的城中村、依赖最低生活成本生存的低收入群体的生存空间也会受到挤压。“这是城中村发展中无法顾及到的。”他表示，这需要企业与政府一起合作，将一些特定的工种纳入人才保障体系才可能破题。

在深业的水围村项目中，政府将其作为人才房项目，纳入到“十三五”30万套人才房供应体系中。深业集团副总裁董方指出，深业在这个产品系列中更多体现国企责任，基本上是保本微利。在万科的玉田村改造项目中，也已与福田城管局合作研发出“环卫工人之家”，月租600元/月·人左右。同时万科也披露了龙岗区上角环新村改造项目正在研发“警员之家”的产品。但据接近万科知情人士透露，当前人均600元的月租标准并不是一个可持续性的盈利模式。

6月5日深圳发布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》，提出了4：4：2住房供应比例。其中，占住房供应的20%左右公共租赁住房在过去保障的基础上，进一步扩大了保障的覆盖面，将公交司机、地铁司机、环卫工人等为社会提供基本公共服务的从业人员和先进制造业蓝领产业工人等群体纳入公共租赁住房保障范围。深圳市政协委员陈蔼贫向南都记者表示，可以探讨完善是否应当针对不同的主体采用不同的政策，如是否可以对面向低收入家庭的市场行为进行政府补贴，缓解这一群体在租赁市场中的劣势地位。

南都记者 孙雅茜