西安近三年成交量急剧上升，四大因素助推二手房市场升温

很多人没想到，西安局部板块的二手房价高于新房价，出现“倒挂”现象！其它城市出现的异常情况，在西安也逐步显现了！

5月16日，国家统计局发布的数据显示，4月份西安二手房价格环比增长2.3%，而新房价格环比增长为1.6%，二手房价格环比涨幅超过新房0.7个百分点！4月份西安二手房的环比涨幅，超过天津和乌鲁木齐，位居全国第一位！

近三年成交量急剧上升

一个健康完整的市场，二手房的成交量应该稳定在一个相对的比例上，即增量交易和存量交易之间的有相对平衡。但从西安的二手房成交量看，长期处于低位徘徊，一直是新房市场占据绝对主体地位。

2015年之前，西安的新房年度成交占比绝对数普遍较大，二手房占比在10%不到。也没什么看点：品质一般、价格一般。但2015年到2018年一季度的二手房成交量相对值得一说，这三年的成交量，开始出现较大增长，详见下表：

上表是根据西安市统计局和房管局公开发布数据整理的商品住宅成交数据，具有较大的准确性和权威性。从表中可以看出，2015年二手房成交量尚在217.29万㎡，2016年的成交量接近300万㎡，但到了2017年成交量达到651.55万㎡，是2016年的2倍还多！

而从近3年多来的二手房与成交总量关系，占比在逐步扩大：2015年成交总量为1715.29万㎡，二手房占比约为12.67%；2016年成交总量为2145.79万㎡，二手房占比约为13.59%；2017年成交总量为2364.95万㎡，二手房占比约为27.55%；2018年一季度成交总量为429.4万㎡，二手房占比约为38.06%。

不难看出的是，2015-2016年，二手房成交占比仅在13%左右，但是在2017年占比翻倍，超过27%；而2018年一季度占比更是上升到超过38%。二手房所占市场成交量占比急剧上升，主要的原因是与市场态势密切相关。

四大因素助推二手房市场升温

2016年以来，西安二手住房成交量抬升，至2017年约占成交总量的三分之一；2018年一季度二手房成交量占成交总量的38%以上。西安二手房市场为何突然变“热”？概况起来，与四个因素有关：

1、需求短期急剧增长。从2016年年中开始，外来置业、返乡置业急剧增长，在为西安楼市注入新的购买力的同时，促进了成交量的上升，各区新房库存急剧减少。在2015-2017年上半年，价格相对较低的二手房成为购房群体的关注点。

2、新房区域性阶段性供应不足。在高新、经开等区域，“五证齐全”的新房总体上存在供应不足情况，一方面新盘出现开盘即清的情况，二手房价格也水涨船高，甚至出现多人抢购一套优质二手房的情况。2018年一季度，西安楼市整体出现新房供应阶段性不足的情况，客观上导致二手房购买量上升。

3、优质二手房相继入市。房龄在5-10年左右、刚交房的次新二手房，甚至部分不具备“满2满5”条件的房子，通过瞒天过海的手法也相继入市，客观地看，最近3年来入市的二手房，总体上品质要比以前好，地段也不错，还有附加题材，比如重点学校的“学位”或“学区”、有地铁等，因此成为“抢手货”。

4、避开摇号的麻烦。买新房要摇号，中签率普遍在10%左右，相等于10个人才有一个人中签，概率较低；中签了，还不一定选择到自己满意楼层、户型和面积的房子，而二手房不摇号，在选择上相对更精准，各方面都满意的话，不如选择二手房了。这在客观上也导致了二手房客源的增加。

在上述因素的共同作用力下，西安二手房住宅成交有冷变热，由原来不起眼的“配角”，局部板块的二手房慢慢有了“主角”的感觉。