重磅！深圳棚改新政落定：最高允许增购10㎡，建面补偿不能超过1:1.2

近日，深圳市政府正式出台关于《加快棚户区改造工作的实施意见》棚改新政，意味着深圳棚改工作正式进入快车道！

《实施意见》中，针对棚改的政策适用范围、安置补偿标准、实施模式、房屋征收、用地出让等核心问题作出明确规定。

相较于2018年3月份，市住建局在官网发布的《实施意见（征求意见稿）》，在棚改政策适用范围、实施模式、工作流程上并未作较大变化，但进一步明晰棚改相关行政管理部门的职责认定，加强对违反深圳市住房改革政策行为的管控力度，同时将棚改纳入城市规划“一张图”管理系统，统一管理。

值得注意的是，此次正式印发的《实施意见》中，对相关补偿标准制定也更切合实际和具有操作性。

正式稿与意见稿对比，作出以下调整：

（一）权利主体每套住房增购面积的价格由“按照同项目的货币补偿标准计收”修改为“按照同地块安居型商品房的价格计收，最高不超过被搬迁住房类似房地产的市场价格”。

（二）增加了街道办事处提请市、区主管部门对未取得商品性质《房地产证》的住房信息进行核查中发现存在违反我市住房改革政策行为的，由市、区主管部门根据相关规定予以处理的规定。

（三）棚户区改造项目专项规定由“区主管部门编制、公示”修改为由区主管部门组织编制，报区城市更新主管部门审查，由城市更新主管部门负责公示，并将公示期间收集的意见及其处理情况连同专项规划一并报区政府审议。审批通过的专项规划依程序纳入规划国土“一张图”综合管理信息系统。

（四）用于出售的人才住房和保障性住房，地价计收方法由“按照基准地价和市场评估地价的均值标准计收”修改为“按照我市宗地地价测算规则规定的标准计收”。

划重点

1

明确棚改政策的适用范围

以老旧住宅区项目为主要适用对象，使用年限20年以上，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的，以及使用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区可以适用棚户区改造政策。

依据前期的不完全统计，深圳全市年限超过30年且用地面积超过5000平方的住宅数量不多。再加上深圳目前住宅建筑中，20年的建筑在质量等方面存在问题的情况也时有发生，无法满足老百姓日常生活需要，故制定20年限的标准。

整个棚改对象认定过程均为政府主导，是政府主动，而非市民自行上报。

2

统一安置补偿标准

我市老旧住宅区棚改项目的货币补偿标准按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法》（市政府令292号）确定，对被搬迁房屋的补偿，不得低于与被搬迁房屋同类型同地段房地产的市场评估价。

产权调换标准按照套内建筑面积1:1，或者不超过建筑面积1:1.2的比例确定。

同时，鉴于老旧住宅区户型面积偏小，为满足居民改善居住条件的需求，《实施意见》明确了增购奖励，允许每套住房增购不超过10㎡的面积，增购面积的价格按照同地块安居型商品房的价格计收，最高不超过被搬迁住房类似房地产的市场价格。

3

提出深圳特有的棚改实施模式

提出了“各区政府主导+人才住房专营机构为主+人才住房和保障性住房”的棚改实施模式。具体而言，棚改工作由各区政府主导，主要通过拆旧建新的方式，以人才住房专营机构为主，其他企业也可以参与。

棚改项目在满足基础设施及公共服务配套设施要求的基础上，住宅部分除用于搬迁安置住房外，全部用作人才住房和保障性住房。

4

实现棚改与房屋征收程序的有效衔接

为避免因个别业主提出不合理要求达不成补偿协议，或部分房屋产权人不明确导致项目难以顺利改造，进而损害大多数业主合法权益情况的发生，《实施意见》明确在相关情形下，区级政府可以根据公共利益的需要，根据《深圳市房屋征收与补偿实施办法》（市政府令292号）等规定，依法实施房屋征收。

5

确定棚改项目的土地出让方式及地价计收标准

棚改项目的用地审批由各区政府负责，由项目实施主体向各区城市更新主管部门申请用地审批，土地使用权通过协议方式出让给项目实施主体，并明确棚改项目中搬迁安置住房、人才住房和保障性住房、公共服务配套、商业配套等各类用途部分按宗地地价测算规则规定的标准计收。

政策原文