莫干山下小县城，2万房价全款抢，咋想的

在后台好多人问德清能投资么，我们实地研究一番后。直接抛结论——自住必须得买，城东城南抢吧，但是去德清投资房子：侬脑子瓦特了~

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德清的概况

德清，取名于“人有德行，如水至清”。距离杭州不到30km，在杭州第二绕城之内，同时有杭州公交车接驳。与杭州融城时间早，程度深。人口50万左右，经济全国百强县，作为一个外地人我都知道德清的珍珠，钢琴，丝绸，竹木制品，当然还有自然风光俊丽、政史渊源的莫干山，江南最大湿地下渚湖、古朴的新市古镇。

▼高铁车次更是多的随时走

德清的区域规划如下，最主要就是主城区、莫干山组团，新市副中心，一并串联起来的。我们看盘还是以主城区为主。

▼区域规划

按照产业规划，也是服务业和制造业齐头并进，环境旅游拉升居住感受。规划是丰满而且有想象空间滴。

▼产业方向

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德清地产的支撑利好

1、第一要素，也是最重要的一点，当地丰富的特色产业，竹木制品，丝绸，钢琴，珍珠等等，富裕了江南，藏富于民，当地百姓的富足，有较强的购买力。

2、莫干山的优质自然环境，有下渚湖和新市古镇的文旅，使之成为杭沪人民的后花园。

3、2022年亚运会的排球比赛分会场，承接杭州亚运会的功能，拉动城市建设和配套。

4、杭德融城，杭德城际接驳杭州10号线，虽然落地还要时日，最终目的是加大融杭力度。

▼当地在售楼盘宣传

5、联合国地信大会，就是信息地理测绘领域的全球性会议，但是这也是个蹭杭州热点的会议，实际我们都知道互联网、卫星导航、位置服务、智慧城市、人工智能等科技发展促使地理测绘有更多应用和发展方向，而前面的因素依附了太多杭州的支持。

▼大会在当地户外宣传牌

6、德清最新的拍地，绿城拿下近九千的楼面价地块，拉高当地人的房价预期。

▼绿城拿地新闻

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德清的人口和房产政策

1、德清的人口分布和迁移动向。

德清50万人口，主城区(武康）和新市镇是主力，其中主城人口明显往城东高尚住宅区和城南临杭片区聚集。杭德轻轨、高铁德清站、浙工大德清校区都在城东。

因此，城东是未来德清的发展重心和人口导入重地。城南，早些年在名盘的带动下，目前宜居性最好，联合国地信大会的永久会址也在城南。我们离开德清的时候，正好晚高峰，结果这个县城从北往南的几条路全在堵车，而自南向北，冷冷清清。

2、德清的购房政策：限贷不限购。第三套不能贷款（个别盘和二手房可操作）！

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德清的房产天花板因素

德清在售楼盘，我们实地看完之后，投资真的不要来了，没啥空间。原因如下。

1、最关键一点，德清的新房并不便宜了，城东2万，武康1.8万，度假产品都得300万起步了，对比这个价格，杭州的临平山北，闲林，义桥，还有上海的金山，也就是这个价格。问题是德清根本不缺地，实际将来会缺人！

2、一直不限购，问题就来了，从没限购的地方有啥投资价值？

3、德清的房价建立在本地人的圈子里，这是最关键之一。农村迁移到城镇，城改拆迁后买房，老城迁新城。就这点事。

4、新房癌！一路追逐新房，存量房的交易没有品牌中介。存量房还是初阶，你的投资套现得多高水平才行？

5、德清的外来人口支撑并不够，德清人会去杭州和上海买房，随着交通更便利，只会加大杭州上海对德清的吸附力，人往高处走，自然去好的城市。

6、德清的房价建立于还在杭州价格的外溢，自己没法走出独立行情的。德清完全就是配套功能，是杭州的后花园，还只是之一。

7、德清的武康的二手房已经严重低于城东的新房价格（3000-5000差价），这就是本地轮转的结果，十五年前住武康，如今转城南，城东。将来还是这些德清人在轮转。

8、最后，如果德清你想买个度假产品，那就选物业好的，产品唯一性高的，也就是莫干山片区里的，自然景观就是唯一性保证。但是，景区的度假产品，投资回报实际上很差，就是有钱人的玩具而已。

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项目介绍和对比

下面我们来看项目，普通自住产品自东向西，城东：德信阳光城东宸，保利甲第风华。武康：恒大珺庭，金都样样红。三个享受型产品：蓝城郡安里，蓝城观云小镇，融创莫干溪谷。牢记没有一个是投资型产品。

还有一个神盘，华夏幸福在雷甸的孔雀城也奠基了，但是这个“投资佳品”，诸位自己后期去感受吧。这里就不阐述了，直接给答案，不建议着急下手。

▼项目地理位置

1城东哼哈二将：东宸、保利甲第风华

阳光城德信东宸：1.8-2万，精装交付，1000多人排号，10:1的抢房度。五月开盘。

▼阳光城德信东宸项目信息

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面积段100-125的三房，都是三房产品，实际上德清的产品户型不如杭州、宁波和绍兴。

保利甲第风华：产品108-168区间段，户型还不错，价格2万左右，精装交付，也是排号2000多人，就二百多套房。去的时候置业顾问小姐姐正在整理厚厚的客户单。五月开盘。

▼保利甲第风华项目信息

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2武康苦逼兄弟：金都样样红、恒大珺庭

苦逼组合是两个智商盘，是要交智商税的！

金都样样红：价格1.8万，五月开盘，本地人消费热情如此高涨，云溪洋房和你一起开盘，人家三天清盘了，你老人家在干啥？样样红，这么low的名字，请问老板是做火锅底料的么？当地人最熟悉自己的土地，可见这个项目有多一般！

▼金都样样红项目信息

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恒大珺庭：1.8万的价格，精装，五月开盘，全国恒大一个样，没啥精彩。户型选择空间大104-132都有。

▼恒大珺庭项目信息

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恒大的户型我简直不能相信是浙江的户型，这也太次了，111平的3-2-1,132平的3-2-2，这就是北方城市的得房率和户型水平啊，杭州在售的基本89的就有两个卫生间，132 都是四房好不好！

3致享三皮匠：蓝城郡安里、蓝城观云小镇、融创莫干溪谷

蓝城郡安里，有几个特点：

1、蒋愈先生（杭州江南里、苏州桃花源主创者）持刀项目，唐忠汉等室内设计大师，等等，就是大师之作。

2、禅意、安静、莫干山融合一体。

3、云顶餐厅等逼格满满的配套。

4、推荐下次要开的70年产权的坡地别墅，89-200平的产品。5月开始认筹，6-7月开盘，共130多套，精装带地暖，价格4万起步。

5、蓝城代建项目，精装交付。

6、无私家车小镇，纯粹环保。

▼蓝城郡安里项目信息

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蓝城观云小镇：

1、蓝城代建，精装交付。

2、700-1000万左右。

3、6月份开，置业顾问说7000人抢60套。

4、号称杭州江南里复制到了这里。

5、一个我们被鄙视的项目。样板间不开放，资料没有，没钱不接待。

土豪随意买！富人的大玩具，富人不用我们建议~

融创莫干溪谷：

1、村落产品，融创收购的项目。

2、2.7万左右，111-164平，40年产权。精装交付，投资转手手续费和税费吓死买家。

3、不值得，自住就是度假产品，富人玩具，既然是收藏品，肯定选莫干山自然景观带的蓝城郡安里了。如果你说价格优势，那说明你还不够富！

4、实际的景观很一般，就是个独栋坡地院子产品，并不出彩。

▼融创莫干溪谷项目信息

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结论

最后再次强调结论：

1、德清只适合自住需求去买，无论是在这里生活，还是度假，有这个需求你才可以考虑。

2、德清价格真的不低了，还是这句话，2万左右的价格，杭州和上海都还有的选，全国省会城市基本都有机会，投资客自己算算帐。投资都不要买，已经临近站岗。

3、图环境，享生活，蓝城郡安里。

自住眼下跟人抢阳光城德信东宸，保利甲第风华；或者等下半年城南的绿城项目。真刚需，建议缕缕二手房，肯定有实惠的。