罗湖买房指南：200万名校学区房+300亿湖贝旧改潜力股

罗湖区作为深圳原特区内最早发展的区域之一，随着深圳城市中心的逐渐西移，其关注度虽有所降低，但距离市中心近，旧改项目多、拥有优质学区等特点也受到追求性价比购房者的关注。

就整个罗湖区而言，东门和湖贝成购房者热点关注片区，这里单价4-7万/平的房价，相比较原特区内的福田和南山性价比较高，而在宜居配套上也不逊于福田和南山，如东门片区有儿童公园、罗湖文化公园以及人民公园三大公园环绕，且片区途径地铁1、2、3号线沿线站点，交通四通八达，距离市中心近，因此受到更多考虑通勤距离的刚需群体的关注。

本期买房大讲堂《深圳青年买房季之东门湖贝片区》，Q房网东门片区湖贝二分店店长Q房探孟中振为购房者剖析东门湖贝买房置业要点。

“在罗湖选择买房，要么买学位，要么买旧改潜力项目，这两者基本上能跑赢大市。二手房“三价合一”之后，对这两片区而言，并未受到很大影响。因为这两片区多为小户型，投资客占比较大，在四月份临近入学报名季，成交上还略有上涨。“

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东门片区月度成交百套，均价为5.5万/平

有学区利好，且东门片区商业发达，住宅与商铺成交均较为活跃。据深圳Q房数据统计显示，2017-2018年东门片区月度成交量在百套左右，2017年12月和2018年1月成交量有大幅增加，很大程度上可归因为东门天下小区商铺的成交。其中，成交均价的峰值在2017年9月，达5.5万元/㎡。从9月起，东门片区的成交均价站稳在5万元/㎡之上，2018年成交均价在5.4万元/㎡左右。

Q房探孟中振介绍，东门片区热点成交楼盘月成交量一般在10套左右，成交量趋势除了和全市相似，还有学区片区的特点。年初，特别是学校报名季前后，成交量均有明显的增加。而东门片区热点楼盘方面，成交均价在6-7万/平之间，相对高价楼盘有金城华庭（宜居花园小区），相对低价楼盘有新天地名居（罗湖区北斗小学学区）。

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200万可购置该片区名校学区房

“学区优质，门槛低，转手率高”成为这两大片区卖点，Q房探孟中振认为，200万这个价位在东门湖贝片区甚至能淘到2-3房的名校学区房，如果缤纷时代家园、东门168等。

成立于1981年的螺岭小学，1986年被定为深圳市重点小学，2004年3月螺岭外国语实验学校正式挂牌。学校分三个校区，分为一部，二部及湖贝校区。一部由3、4、5、6年级组成，二部由1、2年级组成，其近年来升入深圳市属名校的比例较大。

目前螺岭外国语实验小学学区对口楼盘有54个，具代表性楼盘有东门168、华隆园、金城华庭、京基东方华都大厦、海珑华苑、缤纷时代家园、海丽大厦、京基东方颐园等。

罗湖螺岭外国语实验学校（湖贝校区）则处于罗湖区东门老街附近，2014年12月并入螺岭外国国语实验学校。学区对口楼盘31个，具代表性楼盘有英伦玫瑰,、翠湖小区、兴华广场、湖臻大厦、翠园街等。关注度比较高的楼盘有英伦玫瑰。

罗湖螺岭外国语实验学校（湖贝校区）学区分布：

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“东门168”成片区最热销楼盘

片区成交量最大楼盘——“东门168”因价位中端，小面积、户型选择多，总价低，学区优质且转手率高而备受市场青睐。作为刚需型楼盘，“东门168”高峰成交量达20余套/月。其中，2018年成交均价在6.5万元/㎡上下。其面积小、总价低，放盘多且转手率高，学区好，成交面积集中在30平以下，因为也受到只需要学区的投资客青睐，据Q房网数据统计，该盘近期成交有：40.17平成交价238万元，23 平成交价178万元；21.55平成交价176万元；22.97平成交价172万元。

“去年曾有家长因为急用学位，以19平成交价格175万，单价为9.21万/平成该楼盘目前最高成交价格。Q房探孟中振提道。

比较受到刚需群体关注的还有华隆园，月成交量5套左右，成交相对东门168来说相对少，2018年成交均价在5.5万元/㎡，主要在卖户型为40平大单间，户型格局没有东门168灵活。

改善型楼盘而言，金城华庭作为片区内最适合居家及学位改善楼盘，小区内便设有配套的幼儿园，接送方便，且带有螺岭外国语实验学校，也受到较多家长青睐。其月度成交量在10套出头，2017年底成交均价突破7万元/㎡，2018年至今成交均价稳定在7.3万元/㎡上下。

此外，京基东方颐园有空中花园，楼龄相对短，为螺岭学位房新贵，楼盘主力户型为使用率较高的“1+1“户型，成交均价自2017年为7万元/㎡ ，近期成交均价在7.2万元/㎡左右。42平最小两房，赠送一个房间，总价在300万左右。适合手上资金不多的兼顾自住和学区的客户，月成交套数也在5套左右。

因罗湖片区带花园小区的房子较少，新天地名居，带北斗小学学区，虽然学区一般，但由于小区楼龄比较新，带花园社区地铁口物业，也受到对学位没有要求，但对居住有要求的购房者欢迎。

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华润湖贝旧改：

总投资300亿+总建面205万㎡+第二座“华润城”

首先来看备受关注的“华润湖贝旧改”，据深圳城市更新官方消息，未来的罗湖湖贝旧改将建设成集购物中心、总部办公、会议展览、五星级酒店、公园和公寓等现代商业元素融于一体的超大型综合性商业中心。

湖贝旧改总投资为300亿元，总用地面积约为40万平方米，规划总建筑面积为205.8万㎡，包括罗湖老区委及周边片区，南至深南中路，北至中兴路，东至文锦中路，西至东门中路，相当于3倍万象城体量或5倍于京基100的体量。其中，高达830米的华润湖贝塔，更是受到市场关注。

湖贝旧改项目中，含14万平方米产业办公、20.5万平方米商务公寓、105.7万平方米商业+办公+酒店项目，设波普坊、万象新城、乐活天地、湖贝园、住宅区、商业办公区六大功能板块。

2018年3月20日起，华润湖贝正式启动西片区搬迁安置。Q房探孟中振认为，就湖贝片区而言，旧改完成后，能显著改善周边落后的面貌，将对周边物业产生较大的利好。

Q&A

Q：如何看待罗湖的“老破小”物业？

A：罗湖发展早，尚存较多“老破小”物业，均价在4-7万/平，甚至3万多/平也能找得到，买“老破小”，一分价格一分货，很多楼盘不配套好的学区，罗湖旧改框架目前已经基本定型，最好选择有学区配套或者有旧改潜能的楼盘。

Q：买学区房提前多少年比较好？

A：一般客户群体提前3年购买比较多，学位用过2-3年的楼盘性价比高，选择面大。

Q：投资买东门168还是光明地铁口大户型？

A：就了解的东门168而言，它属于领涨楼盘，2015年年底到现在，价格差不多翻了一倍，投资价值尚可。

来源：深圳新浪房产