租客/潜力/规划/配套,投资金丝雀码头必读的要点都帮您分析到了

伦敦第二金融城——金丝雀码头投资要点

• 伦敦第二金融城，云集了众多银行，媒体公司和专业服务型企业的总部，21.5万金领居家首选区域

• 伦敦东二区，交通便利，可直达市中心滑铁卢车站、老金融城

• 尽享伊丽莎白线城铁通车的双重红利：出行时间大幅缩短+房价额外增长

• 周边配套完善，拥有上百家高中档品牌专卖(John Lewis)、商店超市(如Waitrose，M&S)、餐馆酒吧、健身房等配套设施

拟新增跨河交通，联动商务/住宅区

从整个狗岛以及金丝雀码头核心商务区之间的位置以及功能定位可以发现，South Dock以北是高楼林立的商务办公区，South Dock以南有更充足的地块作为商务区的配套住宅区。目前，这两个区域之间依靠的是一座行人桥以及DLR连接。

尽管Wood Wharf的整体规划中涉及了3000多套住宅，但是考虑到其位置的优越性，定价自然在一个较高位置，且未来金丝雀码头新增的雇员量将远超3000套的供应，更多在金丝雀码头工作的人士在寻找住所时，会将更多的目光投向South Dock以南的区域。

据Canary Wharf地方政府制作的新闻宣传单页，Tower Hamlet区政府正在计划新增一座连接South Dock南北两岸的人行桥。一方面是为了缓解现有西侧步行桥的流量压力，另一方面也是为了增加东扩的Wood Wharf与南部住宅区之间的互动与联系。

如果新桥顺利获批，最大的受益者就是伯克利集团开发的South Quay Plaza项目。届时从South Quay Plaza出发，途径新建的步行桥再向北可直接到达金丝雀码头地铁站的东侧入口以及Waitrose超市，节省步行时间至少为5分钟，到达伊丽莎白线城铁车站的时间也将相应的缩短。

那么早已声名远播的金丝雀码头究竟具有哪些优势，哪些发展空间呢？

下面小编将对整个区域的雇员/交通/生活配套/房价行情等方面的现状和未来进行一次全面梳理。通过每个投资者做决策前必须了解的要点，展示金丝雀码头的吸引力。

定位：第二金融城，伦敦重要商务区

经历了30余年的发展，金丝雀码头区从一片近乎荒芜的船坞港口崛起成在国际上举足轻重的伦敦第二个金融中心，云集了英国数座最高的大楼，成为新贵们住房首选地之一和公司商务办公的绝佳场所。

图说：金丝雀码头及周边区域1986-2026年房产分布变化图

位置：泰晤士河北岸，都市中心

泰晤士河自西向东横贯伦敦市中心，在东段蜿蜒形成了一个U型就是金丝雀码头所在的Isle of Dog，俗称“狗岛”。

向北是迅速崛起成英国伦敦乃至全欧洲最具活力的科教文化和中央商务新城Stratford，向东是O2体育中心所在的格林威治半岛，向西是Canada Water，据悉伦敦国王学院规划待建的新校区就在这里。

在大伦敦政府最新公布的《The London Plan》中，金丝雀码头被定位为东伦敦的都市中心(Metropolitan Centre)。

雇员：20余万金领汇聚

提起金丝雀码头，大部分人传统的印象是“伦敦第二金融城”。因为包括花旗集团(Citigroup)、汇丰银行(HSBC)摩根大通(JP Morgan)、瑞士信贷(Credit Suisse)、路透社(Thomson Reuters)和毕马威(KPMG)等银行、媒体公司和专业服务型企业的总部都汇聚于此。每天穿梭于其间的也都是西装革履的金融人士。

作为一个发展成熟的金融中心，金丝雀码头拥有庞大的雇员。每天早晚高峰地铁站排队的人群就足以证明这个地区是伦敦一个强大的就业市场。

根据英国国家统计局ONS的数据，自2001到2012的十年间，金丝雀码头的雇佣人口数增长了4 倍。十年前，金丝雀码头地区的金融业从业者占伦敦的7.8%，这一比例在十年后成熟期2009年上升至20.4%。目前约10.5万人在这里工作。值得关注的是，由于是以金融行业为主的商务区，金丝雀码头的平均薪资高达10.5万英镑。

随着金丝雀码头的整体升级改造，预计在未来10年里，将新增11万金融、媒体、创意产业的高收入新贵们工作居住。

图说：位于金丝雀码头的HSBC总部

虽然大部分工作与金融和保险业务相关，但是科技领域的雇佣人数也有显著增长。目前已经有7,000人受雇于金丝雀码头的科技、媒体和电信(TMT)行业，加强了金丝雀码头欧洲科技金融城的地位。新成立于金丝雀码头的科技金融公司受益于此地，极大地靠近了他们的首要客户群——银行、金融和专业服务性公司。据Experian预测，到2025年该区域将会再新增40,000份工作。

交通：伊丽莎白线途径释放众多利好

【现有】

位于伦敦东二区的金丝雀码头地理位置优越，交通便利。

从金丝雀码头搭乘地铁Jubilee线直达伦敦市中心多个交通枢纽和重点地标，比如碎片大厦所在的London Bridge，伦敦眼所在的Waterloo，议会大厦所在的Westminster，高端购物街区Bond Street。目前地铁Jubilee线已经开通了周末24小时运营的夜班车服务。

图说：金丝雀码头及周边区域轨道交通配套

搭乘轻轨DLR直达伦敦老金融城、伦敦城市机场等地。伦敦城市机场目前可连接30多个目的地。

图说：金丝雀码头及周边地区轨道交通线路图

在公交出行方面，金丝雀码头有6条公交线路(包括夜班巴士)运营。可以去往特拉法加广场、金融城、Bathnal Green、Stratford、Canning Town等目的地。

【新增】

图说：伊丽莎白线城铁金丝雀码头站

2018年即将通车的伊丽莎白线城铁将再次升级金丝雀码头地区的通勤能力。

届时，这里与伦敦西区之间的旅程将缩短至13分钟，更令人兴奋的是，未来只需要39分钟就能直达希斯罗国际机场。目前从金丝雀码头到达希斯罗国际机场需要68分钟（地铁Jubilee线换乘Piccadilly线）。

图说：伊丽莎白线城铁沿线站点通勤时间变化图

尽管金丝雀码头临近的城市机场已经提供了充分的出行选择，但对于一些长途国际航班，比如飞往北京、上海、香港等地的航班，仍需从希斯罗机场起降。而伊丽莎白线的通车将为居住或工作在金丝雀码头的商务人士提供极大的出行便利。

伊丽莎白线城铁的房价红利

新增轨道交通对周边房价的提升效果屡试不爽。按照伦敦交通便利程度和房价的比例关系，通勤时间每减少5分钟，平均房价就高出约10万英镑的基本规律非常恰当。因此，任何一条加开的夜班车、新修的地铁所节省的旅途时间，都将以房地产价格上升的形式兑现。

CBRE预计，到伊丽莎白线铁路全线开通之际，沿线站点周边房价的年平均涨幅将比更广泛地区房价额外增高3.3%。平均到每一套房产，伊丽莎白线城铁带来的房价增值预计可达133,000英镑。

另外，根据GVA最新的研究预测，到2026年伊丽莎白线城铁(Crossrail 1)沿线站点一公里范围内的房产价值提升将高达201亿英镑，远高于2012年时预计的55亿英镑额外增值。

图说：获得通过的项目位置示意图

根据TfL的规划，未来金丝雀码头东西两个的泰晤士河上将新增1座跨河交通，全面提升金丝雀码头与泰晤士河对岸的连接。

在2017年初，戴德梁行发布的一份行业报告中，其市场研究主管Elaine Rossall认为，泰晤士河新建跨河交通，将是未来5年内影响伦敦未来的9个关键事件之一。

2017年11月，伦敦交通局TfL公布了连接金丝雀码头与Rotherhithe间的非机动车桥梁的设计方案。

图说：金丝雀码头新增跨河桥梁效果图

潜力：商务区东扩，增加TMT吸引力

历经了30余年的耕耘后，金丝雀码头的业主——金丝雀码头集团再次发力，启动下一阶段的大规模开发建设：在保持原有金融区特色的基础上，新建的办公区域还将吸引媒体、科技和电信类公司的入驻，预计将为该地区再新增11,000个工作和生活的新增人口，无疑将对周边房价上涨注入新的力量。

2014年底，金丝雀码头集团从伦敦Tower Hamlets区委员会处获得了Wood Wharf项目总体规划方案的许可。由Allies and Morrison Architects设计了一个具有强大互补性的整体规划方案，将在Wood Wharf地块建设30栋大厦，至少建设3100套住宅。

本着金丝雀码头规划建设的一贯宗旨，新区将包含联排别墅，高层写字楼、经济适用住房并穿插规划有公园和广场。

• 参与规划设计的建筑师事务所(截至目前)：Allies and Morrison, Darling Associates, KPF, Herzog & de Meuron, Stanton Williams Architects, Grid Architects, 以及Patel Taylor

• 500万平方英尺混合用途开发项目

• 200万平方英尺的商业办公空间

• 包括商铺，咖啡馆和餐馆在内的38万平方英尺零售空间

• 超过3,330套住宅

• 3.6公顷（8.9英亩）的公共空间

• 预计于2023年完工

东扩项目迎来首批租客

英媒《房产周刊》(Property Week)4月11日消息，酒店运营商Ennismore和共享办公室服务机构The Office Group宣布成为金丝雀码头二期Wood Wharf的首批租客。

两家公司预租了由Allies and Morrison设计的15 Water Street大厦。该大厦计划于2021年第二季度完工。

其中Ennismore已经同意租用约10万平方英尺空间，租约25年；而TOG将租用约4.5万平方英尺，租约20年。

两家服务型企业的早期入驻无意为未来Wood Wharf整个新商务区的配套打下了扎实的基础，同时可以激活整个金丝雀码头区固有的商业配套模式，吸引更多新鲜血液。

实力：中资全面布局

刚刚过去2017年，包括香港资本在内的中资在英大规模投资房地产，注定载入史册。

其中优质物业集中的金丝雀码头新金融城(Canary Wharf)成功吸引了中资投资机构的目光。截至2018年初，中资在金丝雀码头大笔布局，仅核心商务区内就有6栋商业写字楼收归中资旗下。

中资持有的金丝雀码头商务区内的商业物业：

海航集团，17 Columbus Courtyard

海航集团，30 South Colonnade

建滔化工，15 Canada Square

祥祺集团，20 Canada Square

中国人寿，10 Upper Bank Street

祥祺集团，5 Churchill Place

教育：新增多所学校，吸引家庭住户

尽管金丝雀码头及所在的狗岛并不以教育资源见长，但这里依旧配套有足够数量的中小学。为了增强整个区域对新增居民的吸引力，以及满足现有居民的生活需求。近几年当地政府也在大力加强区域的教育资源配套。Canary Wharf College Trust 获准在狗岛上开设第二所小学Glenworth Primary并与2014年9月正式接收了第一批学生。

另外，在金丝雀码头东扩计划中，Wood Wharf项目也规划了一所420个位置的小学。

配套：应有尽有的购物休闲体验

【现有】

尽管很多人将金丝雀码头比作上海的陆家嘴，从区域定位上二者的确是契合的。但是金丝雀码头是更有生活氛围的陆家嘴。这里不仅配套又购物中心，还经常举办艺术活动，即便在周末也不会因为缺少了上班族而显得冷清。在完善的规划指导下，金丝雀码头在周末依旧可以吸引许多周边的居民到此休闲购物。

目前，金丝雀码头有三大购物中心Canada Place, Cabot Place和Jubilee Place以及全英最大的Waitrose超市。拥有上百家高中档品牌专卖、商店超市、餐馆酒吧、健身房等配套设施，临近还有著名的购物中心Westfield Stratford、O2娱乐休闲城等。

2015年5月，伊丽莎白线城铁金丝雀码头车站购物休闲中心正式启用，也为整个区域增加了更多休闲、就餐场所，比如日本拉面馆Ippudo、网红早餐吧以及小众影院Everyman Canary Wharf等。

尽管是在伦敦2区范围内，但是金丝雀码头步行15分钟就有一个面积13公顷的开放绿地Mudchute Park and Farm及伦敦唯一的海鲜批发市场。另外，在South Quay DLR站附近还有一个新开的中国超市，各种中餐食材都能在这里找到。

房价：连续多年增长，未来空间巨大

据CBRE与2017年公布的最新报告，未来5年金丝雀码头所在的Tower Hamlets区的平均房价仍存在26%的上涨空间，租金增幅预计为23%。

具体到金丝雀码头地区，Zoopla对E14邮编范围的房价进行的监测显示过去5年价格上涨了52.34%。房产经纪公司Foxton也指出E14的房价已经连续上涨了7年。即便在全伦敦行情放缓的去年，E14的平均房产售价也上涨了11.79%

在租赁市场方面，E14邮编范围内的出租房产以2房为主，平均租金为626。

金丝雀码头投资要点

• 伦敦第二金融城，云集了众多银行，媒体公司和专业服务型企业的总部，20余万金领居家首选区域

• 伦敦东二区，交通便利，可直达市中心滑铁卢车站、老金融城

• 尽享伊丽莎白线城铁通车的双重红利：出行时间大幅缩短+房价额外增长

• 周边配套完善，拥有上百家高中档品牌专卖(John Lewis)、商店超市(如Waitrose，M&S)、餐馆酒吧、健身房等配套设施

• Zoopla数据显示过去五年房价上涨52.34%

潜力靓盘South Quay Plaza

South Quay Plaza位于金丝雀码头商务区南侧，与DLR的South Quay一路之隔，步行至金丝雀码头地铁站只需600米，距离伊丽莎白线城铁站点约步行10分钟。

South Quay Plaza如何脱颖而出？

一线水景房

该项目由Foster+ Partners设计，旨在打造伦敦天际线上的又一地标建筑。建筑标志性的阶梯式塔楼结构以45度的角度进行旋转，令泰晤士河的美景一览无余。

高端配套：

• 20米长的无边室内游泳池

• 8643平方英尺的健康俱乐部和水疗中心

• 位于56层的业主专属休息室、图书馆、酒吧

• 住户专属的屋顶花园，可用于开派对和烧烤的露台

• 幼儿托管中心

• 沿着河岸的酒吧、餐厅、超市和商店

• 超豪华住户大堂，24小时前台接待服务

• 地下停车位

• 保安和CCTV录像

丰富户型：

South Quay Plaza拥有单身套房、一房、二房、三房以及顶层豪华公寓，让每一种需求都能得到满足。高档公寓的通层全落地窗可最大限度的欣赏金丝雀码头区域的风光。

品质精装

每套住房的内部空间均经过精心设计，可满足现代都市生活的需求和要求。公寓内部设计同样由Foster + Partners 负责。选材优质，由浅到深共3种色调可选。

4月25日South Quay Plaza即将推出全新户型

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