厂房、集体土地改长租公寓，怎么合法？以广、深旧村落、旧厂房改造为例

关注“公寓次世代”，关注中国存量房市场的未来

作者：柯立坤律师

来源：创业法务圈（ID：gh_1d62fbbb196b）

2015年以来，我国出台多项政策，提出要“实行购租并举，发展住房租赁市场”，长租公寓迎来发展的历史机遇期。但长租公寓行业如今还远未进入成熟期。面临着一系列的问题和痛点。

资产证券化或许可以解决公寓企业融资难、投资者资金退出难的问题，但是，长租公寓行业要发展，行业自身的盈利能力才是最重要的。长租公寓如果仍以传统的居住用地住宅作为房源，则要么选择走高端路线，依靠高溢价谋求增长和盈利，要么陷入与二房东和个人房东的竞争漩涡中，更有甚者，甚至可能陷入利润微薄、无以为继的境地。

在国家积极培育和发展房屋租赁行业的背景下，结合广东省的三旧改造模式，旧村庄、旧厂房改造建设长租公寓，似乎成为了这个行业未来最好的出路。

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长租公寓与旧村庄改造

相结合的政策支持

在广东三旧改造推行过程中，各地市举措不一。广州政府一般不直接介入城中村改造项目用地的出让与开发，而仅充当指导及协助的角色，即由企业直接与村委协商，在规划阶段经过规划局审批或者由政府出面履行招拍挂程序即可。随着《广州市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》的公布并进入中央审批阶段，集体用地如何参与公寓行业有了较为明确的政策规定。

政府委托单位、村集体、企业等主体可参与利用集体建设用地建设运营租赁住房。参与运营的村集体或企业须经工商注册登记为住房租赁企业，并自成立之日起30日内在广州市房屋租赁信息服务平台注册。试点项目批复后，集体建设用地使用权人可自行运营租赁住房，也可按有关规定选取合作运营主体。村集体一般不具有公寓运营的经验，因此与长租公寓企业合作是性价比较高的一个选择。

同时，政策对于长租企业和集体经济组织来说也并非大开绿灯。根据《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》，集体或企业进行公寓的开发和运营，需要注意以下几点：

由上图载明的政策要点可知，广州的政策试点较好地体现了中央指导意见和若干意见的精神， 并且可以有效降低公寓企业拿地成本，有利于培育住房租赁行业。而不得分拆确权、转让、抵押、销售的要求也表明政府专门针对公寓行业给予政策扶持。

万科此前提出“统租运营+物业管理+综合治理”的模式，既是公寓行业未来发展的理想模式，同时也助力城市更新和城市旧改的总体规划，可以看出三旧改造和长租公寓行业是可以有机结合在一起的。万科泊寓棠下八舍店是万科泊寓在广州进行城中村改造建设公寓的一个典型。在该项目中，万科共收集了棠下村中5个握手楼，装修改造成120间公寓进行出租。既达到了城中村更新的效果，又解决了长租公寓房源成本过高，供给不足的问题。

广东另一座一线城市深圳，为了配合鼓励租赁市场发展的政策，深圳市规土委发布关于征求《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》及《深圳市住房租赁试点工作方案》（征求意见稿），“十三五”期间将通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套（间）村民自建房或村集体自有物业，经质量检测、消防验收等程序后，统一租赁经营、规范管理。事实上城中村作为公寓出租早就不是什么新鲜事，但政策支持城中村改造公寓统一管理，将会吸引更多的房企将城中村改造公寓纳入其整体的物业管理、长租公寓、社区商业业务之中，最终形成一个完善的社区运营板块。

（城中村、旧厂房改造公寓部分典型实例，可以看出城中村改造公寓相对而言有着较大的区位优势）

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旧厂房改造为长租公寓的前景

由于成本低廉，物业集中等因素，旧厂房早已成为公寓企业的主要土地来源之一。深圳V客、广州不一漾等初创青年公寓都是以旧厂房作为房源的。

基于《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》确立的鼓励房地产企业参与工业厂房改造、建设租赁公寓的政策导向，《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》也鼓励、扶持住房租赁企业参与厂区租赁住房微改造。虽然此方案的规定过于宏观，但可以感受到政策对厂房改公寓的松绑。

不过现阶段关于旧厂房改造为公寓尚无细化规定，因此在应用上没有旧村落改造公寓的明确指引，似乎也并非广州市培育发展住房租赁行业的扶持重点。这也意味着利用旧厂房改造长租公寓有可能面临更多的原有政策的限制，比如国有土地上的旧厂房改为保障性住房外的居住用地的，由土地储备机构收购，政府组织公开出让。除花都区、从化区、增城区外，用地规划容积率在2.0以内的，按照土地公开出让成交价款的40％计算补偿款，超出2.0部分不再计算补偿款；花都区、从化区、增城区的用地规划容积率（毛容积率，下同）在2.0以内的，按照土地公开出让成交价款的50％计算补偿款，超出2.0部分不再计算补偿款。土地出让成交后因规划调整使土地价款发生增减的，收益补偿不再调整。国有土地上旧厂房改造为居住用地方式的，由企业自行搬迁整理土地，原土地使用权人的土地整理、修复费用不再另行补偿。

工业厂房改公寓在深圳同样也未获得足够的政策支持。

对深圳这些政策的关注和解读有利于我们规避厂房改公寓过程中可能出现的风险，为了能使对旧厂房改造的投资能够获得最大的利润，投资者必须注意事前做好充分的规划。对项目用地的规划情况、市场需求等因素进行充分调研、设计方案。以防止受政策限制，对持有的工业厂房规划不当导致无力消化，使项目后续运作的周转压力达到无法承受的地步。例如虽然有规定30%的改建上限，但这30%如何利用，利用哪一部分都是可以通过合理规划来规避风险的。

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长租公寓涉足三旧改造的法律风险规避

01

要明确租赁住房运营合同签订的主体应当是村集体，并且必须通过公开招投标方式，进行改造意愿和改造方式的表决，经依法表决同意后才可进行。尽量避免未经表决直接与村委会签订合同

以以下两个案件为例：

综上，尽管司法实践中对未提交村民会议审议的合同，并未直接认定为当然无效，但《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》第二十三条明确规定：“经村民（含村改居后的居民）和世居祖屋权属人总人数的80％以上表决通过的，批复生效实施。”

因此得到表决通过是改造批复生效的条件之一，为了避免合同风险，要求村委会提供出租该集体土地经村民会议讨论通过的书面文件，无疑是确保租赁合同有效的最佳手段。

02

政府批复必须完备，否则可能导致合同无效

根据《广州市更新实施办法》第二十五条之规定，村集体在得到上级政府批复前，不得自行选取合作企业。《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》也规定“旧村改造实施方案经市城市更新工作领导小组审议并批复后……批复生效实施”。

而除了集体用地外，工业用地改造为公寓也必须经过上级政府批复，且批复要有法律效力。公寓企业一定要在此环节上加以确认。

在（2013）粤高法审监民再字第30号一案中，深圳流花医院将案涉第二期项目用地作为投资虽曾经国土部门批准，但因深圳流花医院与信和集团未按国土部门的规定时限办理相关用地手续，原批准文件已失去法律效力，故第二期项目用地的出让开发在本案起诉前仍处于“未经批准”的状态，至今未办妥相关批准手续。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第16规定，法院最终判定关于合资、合作开发第二期项目用地的相关约定无效。

而公寓企业与村集体或者工业用地权益人签订合同，一定要确认上级政府的批示具有法律效力，并且批准的事项不存在瑕疵，这样才能防止签订无效的合作协议。

03

改造项目必须符合规划、明确地类用途

实施“三旧”改造应具备符合规划、纳入改造范围、土地权利清晰、权属界线准确、地类用途明确等一系列前提条件。在广州，利用集体建设用地建设改造的公寓，根据《广州市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》规定，其土地来源包括节余存量宅基地、旧村改造中保留集体土地性质的用地、经审批的村经济发展用地（含留用地）、经审批的集体土地性质住宅用地和依法流转后的集体建设用地。

其中前四者仍保持集体用地性质，在不进行土地流转的基础上进行合作改造运营，改造公寓的土地也保留集体用地性质，是拓展集体建设用地使用的一种新路径。公寓企业虽然不需要完成土地出让等手续，但必须严格按照确权程序依法确定权属，并注意土地用途只租不售等问题。

同时，企业还要对进行旧村庄改造的土地性质进行详尽调查，因为改造的地块使用权属于村集体，但其土地性质仍可能为国有土地，这时就必须履行土地出让手续，这时关键的风险点就在于集体建设用地是否经过了土地流转。

流转后的集体用地企业须履行补交土地出让金和向政府报建等义务

而公寓企业对就集体用地上的旧厂房的改造还要按照三旧改造相应办法的要求，应当按照控制性详细规划要求用作产业发展，不得进行房地产开发，并将不低于该项目总用地面积15％的用地用于城市基础设施、公共服务设施或其他公益性项目建设，建成后无偿移交政府。用地面积不足15％的，将不足部分用地按市政府批准的控制性详细规划容积率（整宗用地平均毛容积率）计算建筑面积，按整宗用地国有土地上房屋市场评估均价折算货币，上缴财政。若村社有留用地指标的，应以经营性用地面积30％为上限按1∶1优先抵扣。公寓企业必须事先和村集体、政府协商完善在土地出让阶段要求企业配建、自持等条件的条款，在合同中明确并保证合规。

04

紧密关注合同及补充合同的条款细节，避免因条款不清引发合同纠纷

此案的判决提示出了拆迁安置中的合同风险问题。公寓企业、集体经济组织与被拆迁人未达成协议或协议规定不清，可能导致双方的争端无法妥善解决。保证合同的每一条款都明确有效，是防止合同纠纷的主要途径。

在另一案件暨丽香与广州联合交易园区经营投资有限公司租赁合同纠纷[（2015）穗中法民五终字第6045号]中，承租人则以出租方违反合同条款中的交付时间为由，请求损失赔偿，并最终获得法院支持。其实此案中租赁标的商铺未及时交付并非企业自身的责任，而是由于整体改造未完成造成的拖延。从此案我们可以看出，公寓企业除了要注意与集体经济组织的合作合同外，还要注意与租客的租赁合同条款，准确评估改造需要的时间，并在条款中明确违约责任和责任承担的例外情形。

05

改造要保证消防合规，避免损害公共利益

同样以暨丽香案为例，本案中除了请求损失赔偿外，原告承租人还请求确认租赁合同无效，主张合同因标的房屋未取得建筑规划许可，未经竣工、消防验收，违反法律法规强制性规定、损害公共利益而无效。最终法院以建筑年代久远，并得到了规划局同意批复为由驳回了原告此项请求。但是建筑规划和消防合规性依然是公寓企业风险评估的最重要内容之一。

在租赁住房市场蓬勃发展的大背景下，我们预测，今后集体建设用地将越来越多地被用于长租公寓建设，而旧厂房改造公寓虽然尚缺乏政策配套，但由于成本优势也依然是企业青睐的用地来源。长租公寓行业参与三旧改造前景虽然光明，但若想长期赢利，合规必须先行。

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作者：柯立坤，广东卓信律师事务所合伙人，广东省律协互联网与高新技术委员会委员，广州市律协文化专业委员会委员。联系作者可加微信：johnsonke。本文由微信公众号“创业法务圈”原创首发，若需转载，请联系原公众号授权。

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