"爱公寓"事件之后:谁该为房屋托管背后的隐患买单?

王女士（化名）有一套位于上海浦东新区的三室一厅的闲置房，2017年她与一家名为上海壹火网络科技有限公司的企业签了为期3年的房屋委托协议，将这套房子委托给这家公司代为租赁，并给于对方两个月的免租期对房屋进行统一的装修。

房东：多次签署补充协议

同年11月，之前与她签订委托协议的上海壹火网络科技有限公司的工作人员再次找到她，表示想要终止之前签署的合同，称上海壹火网络科技公司将她的房源转交给了上海歆禺房屋租赁公司（品牌名：爱公寓）经营，让王女士重新签订新的委托合同。

王女士也没有多想，便与上海歆禺房屋租赁公司签署了新的委托代理合同，约定仍然按照之前的合同约定在每月15日打款，但在新合同签署之后，王女士便再也没有收到上海歆禺房屋租赁公司打来的房租。在2018年的新年前夕，王女士致电相关的工作人员讨要房租，工作人员回应称，由于年前公司放假，年后再派人联系让王女士。

但是，王女士一直等到2月底都没有接到相关负责人的电话，心急的她便直接去了“爱公寓”位于徐汇区的办公点索要租金，但她却发现现场有许多和她一样前来讨要租金的房东，原来被欠房租的并不仅仅只有她一个，此外，她还看到现场也来了许多租客前来维权，经了解，这些租住在爱公寓的租客，大多数都以贷款的形式，通过平安好房、元宝e租的消费分期产品，一次性向“爱公寓”支付了全年的租金，但因为房东没有按时收到房租，正面临着被房东赶走的情况。

王女士告诉记者，为了安抚被拖欠租金的房东，当时“爱公寓”的工作人员提出，和房东签一份委托代理合同的补充协议。这份“协议”称：“乙方（爱公寓）承诺于2018年3月25日前一次性付清所欠房租和滞纳金，如乙方不能按时付款，该物业的所有权利将自动归还甲方，并且甲方（房东）不承担任何违约责任，租客由乙方在2018年3月31日前房屋内协商妥善安置……”，同时承诺之后每月按时打款，如果之后再逾期支付，超过合同约定付款日7个自然日，则双方合同立即自动解除。

3月25日，记者随王女士再次来到了徐汇区的办公地点，并遇到了同样手持这份补充协议的房东们，他们之中有部分房东表示对上海歆禺房屋租赁有限公司的之后履约能力有所质疑，因此决定以损失一两个月的租金为代价，与“爱公寓”解约，但面对这类想要解约的房东，“爱公寓”方似乎选择了避而不见。

新资方：需重新核查房源后打款

现场记者同时也发现，一些房东正在与工作人员签署另外一份新的补充协议，该协议中提到：“甲方（房东）在收到乙方（爱公寓）欠款后不再追究乙方本次的滞纳金及违约责任，甲方不得收到房租后继续收取租客租金、赶租客、换门锁等违约行为”，同时，“自2018年6月份开始，若乙方逾期10个工作日仍未付房租的，原合同自动终止……”

现场工作人员表示，只要房东签了这份补充协议，最快10个工作日内就将收到拖欠的租金。而补充协议之所以从6月份开始计算逾期，则是为了留一定时间核查房源，确认房东没有驱赶房客。记者在后续的采访中了解到，该位工作人员并非是原本在上海歆禺房屋租赁公司工作的员工，而是从北京过来帮忙的新资方的工作人员。

事实上，房东多次被要求重新签署委托协议或补充协议，与“爱公寓”背后多次的股权变更不无关系。据天眼查资料显示，一开始与王女士签订房屋委托代理合同的上海壹火网络科技有限公司的股权，于2017年6月27日便已退出了自己持有的上海歆禺房屋租赁有限公司所有股权，此后由个人股东倪争光与程博博接手，4个月不到，上海歆禺的控股份再次发生变化，由上海歆东商务咨询事务所以及华视文化传媒（深圳）有限公司接手，而时至2018年的1月19日，华视文化传媒（深圳）有限公司退出，北京华巍物业管理有限公司入股。

上海歆禺房屋租赁有限公司投资人变更图 来源：天眼查

2018年3月17日，上海歆禺房屋租赁有限公司股权再次发生变更，一家名为中元世家（北京）资产管理有限公司（下称“中元世家”）全资收购“爱公寓”，并持有其100%股权。目前，这家公司的相关负责人正在处理“爱公寓”遗留下的房租拖欠问题。

中元世家的负责人在接受网易房产的独家专访时表示，目前公司每天都在给房东打款，但由于涉及房东的数量较多，该公司的处理速度只能维持在每天100人左右，而之所以先着手处理同意续约的房东们的诉求，也是因为想保证这些房东屋子中租客的利益不受损失。但当记者询问滞纳金问题时，该负责人表示之前“爱公寓”与房东所签的滞纳金比例实在太离谱了，因此只会赔付爱公寓先前拖欠的房租，而想要解约的房东则应该去找原来的合同签署方解约。

律师：委托代理合同存在很大的随意性

那么，究竟想要解除委托代理合同的房东该如何进行下一步？新的资本方不需要对爱公寓产生的其他债务负责吗？记者就此事咨询了上海中夏旭波律师事务所合伙人李晓茂律师，李律师认为，与正常的房屋租赁合同不同，委托代理合同的本身就存在的很大的不确定性和随意性。

所谓的委托是指将自己的权力委托别人去帮他行使权利，双方也同样可以依据当时委托合同上的约定，随时解除委托关系。如果合同没有约定，那么产生的后果大家互不承担责任，这是其一。而就被委托方拖欠房租的这件事情上看，虽然上海歆禺房屋租赁有限公司（即“爱公寓”）经历过各种方面的股权变更，但新的资本方仍然需要对之前发生的债务来承担一个连带责任，股东的变更不影响对外合同的效力。

因此对于所拖欠的房屋滞纳金的问题上，按照合同的约定，如果说由于爱公寓方面没有支付房租才产生滞纳金，那么滞纳金理应有新的公司来承担，当然老的公司的话从法律意义上来看，它可能会承担一个连带责任。再延伸开后，如果说爱公寓的账上没钱，或者是财产是转移了，那么在公司法里，是可以申请股东的财产。

而对于房东方来说，双方的权利义务可以按照原来的合同继续履行，由新的资方接管后继续支付房东每月的房租。如果房东认为该公司没有能力继续履行的情况下，也可以按照原本的委托代理合同中的约定，承担违约责任就可以解除。

市场：房屋托管的背后仍存在监管“盲区”

3月31日，记者再次致电联系了王女士，得知“爱公寓”的新股东中元世家已经将“爱公寓”此前拖欠的房租打入了王女士的银行账号内，而王女士也放弃了向“爱公寓”索要滞纳金，她表示目前唯一就希望新股东接手后，每月的房租能够按时付清。当被问及合同到期后是否会再次将房屋托管给此类的长租公寓运营方，王女士明确表示不会，并称自己“一朝被蛇咬，十年怕井绳”，当初自己将闲置房屋进行托管也是怕麻烦，但结果却惹出了这么多事端。

事实上，经历过此次房租拖欠与股东频换的事件后，和王女士持相似想法的房东数量并不在少数，他们之中，尽管有些没有像王女士这样明确表示自己不会再进行房屋的托管，但却对运营方履约能力和信誉度都提出了新的要求，房东张先生（化名）就表示，如果之后再托管房屋的话，应该会选择更加有品牌知名度或是口碑比较好的公寓运营商进行托管。

此次“爱公寓”事件的发生也折射出许多整个长租公寓市场“蓬勃发展”背后难以规避的问题。当前租赁市场中，做分散式公寓的运营商们几乎都统一采用先与个人房东签署房屋委托代理合同的方式来获得房源，然后再统一装修包装后租给租客。

但这样多方签约的背后，无论对房东，还是租客，其实都存在着许多不可控的因素。李晓茂律师告诉记者，由于房东与租客之间不存在直接的法律关系，一旦遇到资金实力不够雄厚或是履约能力较弱的公寓运营商，就有会出现类似“爱公寓”拖欠房东租金，以及租客被赶的情况。

李律师建议，如果房东与租客在条件允许的情况下，最好能够签署三方的合同，或能够对另一方与运营商签署的合同进行确认签字，以确保在之后仍有追偿的权利。对房东来说，同时需要在委托合同中明确规定，如若被委托方发生房租拖欠或者水电煤拖欠的情况，可单方面解除委托合同的相关条款，一旦发生纠纷，也能够追诉运营商与租客的缔约过失责任；对于租客来说，建议尽可能不要将房租一次性通过贷款分期的方式付清，因为租赁市场存在很多不确定因素，比方说会出现房屋被查封、被抵押或出售的现象，一次性付清后，一旦出现上述情况，租客的权益将很难得到保障。

对于公寓运营商来说，也该从本次事件中得到一些启示。长租公寓行业看似欣欣向荣，但想要真的做好“二房东”这件事，远比想象中要难得多。在行业规模竞争白热化的当下，公寓运营方本身也要进一步加强自身资金运作的能力，一味盲目扩张就有可能会发生类似“爱公寓”的情况。如何更好地获得房东与租客的信任，搭建好完善的租房平台是每个运营商都要认真思考的问题。

最后，从监管层面来看，整个房屋租赁行业以及长租市场也需要进一步的规范与完善，只有提前预见此类在房屋托管过程中可能发生的纠纷，才能帮助房东与租客在解决实际问题时真正的有法可依、有章可循，让“租购并举”的住房制度驶向一条更快的车道。

（网易上海房产 忻奇琪）