楼市解读 | 深圳“三价合一”政策，你想知道的都在这

重磅消息！

3月28日晚，

传闻已久的“三价合一”，

在深圳正式落地！

二手房交易 “三价合一” 落地

3月28日晚官方定调，深圳二手房交易中涉及的房屋真实成交价、网签备案合同价（过户价）、银行贷款评估价三个价格将不再各自独立计算，银行将以最终过户的价格作为贷款评估额度依据，也就是说以后不管是缴税还是贷款都按照一个价格实行。

这里，万哥先来科普下三个价格的定义：

⒈真实成交价：即是房子买卖成交的价格，由买卖双方敲定。

⒉网签备案合同价（计税价）：房子过户前在房地产信息系统备案的价格。许多人都会将这个价格写低，这样可以少交税费。

⒊银行贷款评估价（合同价）：银行对抵押房产进行评估的价格，一般等于真实成交价。而传说中的高评高贷，便是购房者让评估价高于真实成交价，变相降低首付。

在此之前深圳的二手房成交多数是用“阴阳合同”：即买卖双方经过约定签定了三份合同，一份合同房子的价格按实际成交填写；一份按照最低指导价填写，用来避税；一份往最高价格填写，用来向银行多贷款，少付首付。而“三价合一”就是遏制这种行为，打击报低成交价的避税行为。

新规对购房者带来的影响

⒈多交首付

以一套实际成交总价为300万元的洋房为例（满两年首套普通住宅），一般情况可高评估价至320万元。

☆ 按照旧政策：

首套房可以向银行贷款320*70%=224万元，

首套房首付为300-224=76万元。

☆ 执行“三价合一”后：

1. 如果降低网签合同价低于成交价：

一般情况下，网签合同价最低可以填至成交价的七成，约200万元，根据三价合一，银行发放贷款为：200万元*70%=140万元，300万元的房子首付得付：60万元+100万元=160万元。（一般人不会选择该方案）

2. 如果调高网签合同价至成交价格：

首付：银行将按300万元总价发放贷款，即为300万元*70%=210万元，首付为90万元。

相比起原来的76万，两种情况的首付都要增加。

⒉多交税费

☆ 按照旧政策：

为了少交税，买卖双方约定把网签合同价填至成交价的七成，征税标准为200万元，需要交税4万元。

☆ 执行“三价合一”后：

网签合同价和成交价一致，按300万元计算，税费为6万元，增加了2万元。

总的来说，对购房者的影响就是：要么多交首付，要么多出税费。但税费并不是只由买方或者卖方承担，而是要看双方博弈的结果。

好啦，说到这里，相信大家对这个政策比较感兴趣的是，我们大广州跟进的可能性大吗？

万哥认为，“三价合一”政策不属于楼市调控政策，是管理机制的优化。主要是因为此前阴阳合同的存在， “三价合一”政策出台，重点打击的是楼市“阴阳合同”现象，对整个房地产市场去伪求真，可规避二手房价格上的失真，对打击偷税漏税有重要作用。

对于深圳市场来说，目前深圳70%房地产交易是二手房，而深圳二手房市场的阴阳合同比较严重，一方面为了避税，一方面为了高贷，扰乱了二手房市场的健康发展。

并且，近年来国家加强房地产市场的调控政策，要求房地产去杠杆，而深圳二手房市场存在“高评高贷”现象，居民过高的使用杠杆，遇到市场下行时期就容易诱发系统性的金融风险。此次政策出台，还有控制杠杆、降低金融风险的考虑。

而对于广州市场来说，近几年在网签政策和信息互联的作用下，“阴阳合同”的现象已经大有改观，特别是广州一直对二手房过户实施评估价和交易价取其高者的征税方式，所以评估价和市场价的背离并没有深圳那么突出，再加上广州房价比深圳低，所以万哥认为，广州会跟进的可能性不大。

政策一出，

对于想要以贷款买房的人来说，

购房的成本门槛会有所抬升。

所以，购房者众说纷纭、压力山大。

但不管怎样！

也代表着国家治理楼市的决心，

未来楼市调控政策绝不放松！