深圳6大总部基地PK，真正的“洼地”在留仙洞？

在ofo曾发布的一份共享单车骑行轨迹中，城市发展的脉络显得格外清晰。不同于北上广的是，深圳呈现出了更为明显的多中心格局。甚至可以毫不夸张地说，深圳几乎趋于全境中心化。

（深圳共享单车骑行轨迹）

深圳如此全境化中心不仅意味着房价不会呈现环状递减，更意味着，当总部经济在超一线城市风靡之时，深圳直接给出了六大总部基地鼎立的答卷。

（六大总部基地）

从目前六大总部基地的分布不难发现，其中四个位于南山区，分别是后海中心区总部基地、留仙洞片区总部基地、深圳湾高新区总部基地和深圳湾超级总部基地。此外便是福田中心区总部基地和唯一位于原关外的龙华核心区总部基地。就总部基地数量而言，南山区拥抱了大半壁江山，早已稳稳占据深圳房价高地；而本来富贵命的福田凭此一个总部基地也再难走下豪宅区的神坛；至于原关外的龙华，则妥妥地靠深圳北站CBD逆袭，逐渐走上豪宅化路线。

事实上，按照世界银行的测算，1㎡写字楼要带动15~20㎡住宅需求，对于深圳初具雏形的六大总部基地而言，房价“洼地”的消失似乎是一种必然。在“高地”形成前，能“平地”上车就已经可以称为幸运儿了。昂贵的房价千篇一律，幸运的方式六里挑一，如果有机会，深圳六大总部基地你选谁？

1

留仙洞片区总部基地

范围：由留仙大道以南、茶光路以北、石鼓路以西和创研路、留新路、一号路以东的区域围合而成。

留仙洞片区总部基地是世界知识密度最高的总部基地之一，片区定位为国际化新一代信息技术研发转化与应用示范基地，是南山乃至深圳未来引领产业高端发展的新平台和创新“高地”。规划重点发展航空航天、机器人，生命健康等未来产业和高增长科技企业。根据规划，总部基地总用地面积为135.5公顷，规划建筑面积683万平方米。

周边代表楼盘及均价：

万科云城：约9万元/㎡

2

深圳湾高新区总部基地

范围：东至沙河西路，南至滨海大道，西至麒麟路与南油大道，北至广深高速，规划面积11.50平方公里。

被称为珠三角的“曼哈顿”，打造约15平方公里“特区中的特区”，截止2016年底，累计注册企业约12.46万家，其中世界500强约169家，到2020年，前海每平方公里预计产出超出100亿，位居世界第二，约100万高端人才涌入，居住用地仅容纳约30万人。

周边代表楼盘及均价：

华润城：约10万元/㎡

红树别院：约10万元/㎡

3

后海中心区总部基地

范围：北至滨海大道，南至东滨路，西至后海滨路，东至沙河西路，总面积2.55平方公里，规划建设区约1.13平方公里，规划总建筑面积480万平方米。

后海中心区总部基地目标发展国际物流总部中心，未来将建设成为总部企业云集、文化生活多元的滨海中心区。50余家企业总部已确定入驻，目前公示入驻企业：中粮集团亚太总部、汇丰银行、永亨银行、中国银行（香港）有限公司、大新银行有限公司、顺丰速运、恒生银行、香港卫视等。

周边代表楼盘及均价：

深圳湾1号：约14万元/㎡

华润深圳湾悦府：约12万元/㎡

4

龙华核心区总部基地

范围：北至白松路，南至玉龙路，东至梅龙大道。

深港中轴，国际会客厅，定位综合型城市副中心，规划商业服务业规模约550万平，未来将拥有办公楼60栋，计划引进20-30家大型总部企业及上市公司。与其他总部基地比，龙华核心区与深圳福田中心区的直线距离最短，两个中心的商务资源可相互辐射，是广深港高铁、深厦高铁和地铁四号线的汇集地，周边有着良好的扩展腹地。该片区规划用地主要为商业和办公用地，总用地约123公顷，根据法定图则，预计可提供350万平方米的建筑面积。

周边代表楼盘及均价：

星河银湖谷：约7万元/㎡

龙光玖龙玺：约8万元/㎡

5

福田中心区总部基地

范围：东至彩田路，南至滨海大道，西至新洲路，北至红荔西路，规划面积约4平方公里。

作为深圳总部经济航母的福田中心区总部基地，汇聚了深圳近80%金融力量，至2020年，福田中心区总部基地目标引入深圳金融人才约12万人，新增5家以上金融控股集团公司，20家以上总部型金融机构，金融业增加值约1600亿元。片区基本为建成区，住宅产品供应量极少。

周边代表楼盘及均价：

城中雅苑：约8万元/㎡

6

深圳湾超级总部基地

范围：滨海大道、深湾一路、深湾五路、白石三道、白石路所围合的区域，总用地面积1.174平方公里。北侧是白石路，东侧是欢乐海岸，西侧是沙河高尔夫球场，南侧是滨海大道和深圳湾公园。

世界500强企业总部基地，规划总占地约117公顷，总建面约450万-550万平，已引入招商银行、天音通信、恒力、碳云、中国电子、中兴通讯和神州数码等多家龙头企业，预计2020年整体实现产值收入或达500亿元，规划就业人口18-22万，配套生活以商务公寓及周边生活住区为主，片区内部无常住居住人口。

深圳湾超级总部基地周边汇聚了深港西部通道口岸、地铁2、9、11号线、深圳湾公园、红树林保护区、华侨城内湖湿地、华侨城主题景区、大沙河及沙河高尔夫等得天独厚的资源，被称为深圳最具价值的土地。

周边代表楼盘及均价：

中信红树湾：约10万元/㎡

红树西岸：约9万元/㎡

7

六大总部基地房价稳涨

留仙洞总部基地上涨明显

事实上，由于六大总部基地处于不同的发展阶段，房价目前也处于不同的高位，周边总体已难觅均价在7万以下的利好楼盘。美联物业全国研究中心数据显示，六大总部基地周边楼盘从2016年到2017年间乃至截止2018年3月份均呈现了稳定增长的态势。去年一年涨幅较为明显的有深圳湾片区、后海片区和留仙洞片区，代表楼盘涨幅超10%。而随着年后改善型置业需求得到一定释放，以六大总部基地为辐射的周边楼盘似乎也给出了不错的成绩。值得注意的是，进入2018年以来，龙华核心区总部基地周边楼盘和留仙洞总部基地利好楼盘出现了较为稳定且幅度较明显的增长。

对此，业内人士指出，六大总部基地不仅仅呈现六足鼎立的态势，在一定程度上某些总部基地之间会形成相互辐射。龙华核心区总部基地因为和福田中心区总部基地直线距离最短，商务资源在一定程度上可以相互辐射利用，相对于福田仍可以称之为“洼地”的龙华就受到了更多改善型置业或是投资置业群体的关注。总体而言，六大总部基地因为在未来将产生高端人才的“聚集”效应，住宅需求将会十分庞大，周边房价会随着总部基地发展成熟而逐渐达到房价“高地”。

深职院房地产研究所所长、复旦大学房地产经济博士邓志旺认为，就目前而言，深圳六大总部基地分别处在从起步到成熟的不同阶段，但无一例外都呈现了比较良好的发展态势，整体周边房价几乎已不存在“洼地”。他更为看好留仙洞总部基地和深圳湾片区的总部基地。

包容如深圳，多个中心的生长也意味着房价“洼地”潜滋暗长，不断被填平乃至成为高地。对于众多购房者而言，相比学位、商业等配套，总部基地的配套似乎有些遥远而无关痛痒，但如果仔细思考深圳楼盘的投资属性和未来5-10年的城市格局，似乎有必要在六大总部基地六分深圳前进行一些对比和考量。