比起东京，为什么建议你去投资大阪？

当劳苦大众们整日为钱的来源而发愁时，土豪们却在思考如何把钱花出去。去年8 月 31 日，胡润研究院发布了新一期的《2017 胡润海外置业投资回报指数》。在投资回报最高的前 50 个城市中，日本有2座城市上榜：名古屋和大阪，均在亚洲排名 TOP5，而东京却意外未上榜。

" 海外置业投资回报指数 " 是中国高净值人群最主流的大陆以外置业地区的房价年涨幅、租金回报率和当地货币兑人民币涨幅的总和。

通常我们对日本房价的认知停留在东京高昂的月租金上（面积12 平米的单身宿舍，每个月租金高达 8 万日元），对大阪的了解仅停留在德川家康、丰臣秀吉和织田信长的恩怨情仇。

YMG第一次在大阪带客人看房，看的是一套市中心的单身公寓，25平米左右，南北通透，地段极佳，距离难波车站步行顶多 5 分钟。本以为贵得离谱，毕竟这样一间公寓在东京，至少要 2500 万日元。没想到一问房东，对方的卖价是预期的 50%。YMG一下对大阪的房产更加来了兴致，决心要做下深入调查。

朝日电视台一档节目介绍了一位来日本 " 爆买 " 房的香港妹子，1500 万日元（不到 90 万人民币）在香港根本买不到一个厕所，却能在大阪市中心买一整间公寓。

如今几年过去，日本房市风云变幻，重重机遇挑战也让我们感受到了海外投资的不易。共享经济与沙发客的兴起，使投资人发现民宿短租的新商机，但随之而来的争议也不免让人感到不安。如果寻求投稳定、轻松、投入小的海外投资，大阪也许是个好选择。不信，我们用数据来说话。

大阪核心：涨幅大、地价低、租售比高

1. 论涨幅，你们都比不了大阪

与东京 23 区相比，大阪市的公寓是怎样的呢？

大阪市的价格气势异常凶猛。2017年 2 月份大阪市的二手公寓的销售价格（按照 70㎡为标准）为 2706 万日元，环比增长 2.7%，而且已连续 14 个月持续增长。东京 23 区 2 月份的价格 5162 万日元同比增长 15.8%，而大阪市同比增长 22.1%，价格上涨趋势持续见好。和其他城市相比也是一目了然。

更准确的说，大阪市的中心 6 区（北区?中央区?福岛区?西区?浪速区?天王寺区）上涨趋势猛烈。

因此，相比东京，一些房地产商和投资家可能会把资金转移到相对便宜、未来价格看涨的大阪市。虽说现在大阪市的公寓比东京市的还便宜很多，但其上涨趋势见好，投资价值不可小觑。

2. 地价低，土地公公都不敢相信

有多低呢？大阪地价连东京的三分之一都不到。

经营公寓最重要的是，要选择租客比较集中，租借需求旺盛的地段。东京是人口密度最高的城市，很多大公司的总部都设在东京，日本各地甚至世界各地的年轻人也都在不断涌入这个激动人心的大都市。但是也要看到，东京地价较高，人口流动性较大，因此东京十分适合短租。大阪则不同，地价低，房价就会相对较低，租金也会比较友好。同时大阪人口较稳定，不会频繁流入流出，因而更适合长期出租。

那地价涨幅如何呢？我们再来看张图：

如果论全国土地价格，东京的银座是当之无愧最贵的，但是从涨幅来看，大阪包揽了前四名。

日本地价从 90 年代房产泡沫崩坏起开始骤降，" 黑暗的十年 " 之后有微弱恢复，却又在 08 年经济危机再次下跌。如今，受 13 年申奥成功的刺激，全国地价房价都呈上涨趋势，大阪尤其突出。

从 15 年到 16 年，道顿掘地价几乎翻倍。但现在的价格还远不及 90 年代的 20%。

从大阪中央区这二十年的数据来看。大阪房价地价上涨还是有很大潜力的啊！

3. 租售比高，几乎是北京上海的 2~3 倍

一般来讲，租售比可以归纳为房屋月租金与其售价的比值，也就是说，单靠租金需要多少个月可以完全收回投资。从一定程度上，租售比反映了项目的投资价值，并且能够判断是否有房产泡沫的显现迹象。国际上界定一个区域房地产运行状况良好的租售比界定在 1:200 到 1:300 之间，如果租售比低于 1:300，这意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；而如果高于 1:200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，租金回报率较高。

可以看到，东京和大阪不管是独立屋还是公寓都有一个很有吸引力的租售比。要知道，在北上广，租售比可是要达到 400 甚至 500 的。

你可能会问，公寓的租售比虽然不低，但不是呈下降趋势么？其实不然，租售比变低是主要原因是房价上涨，从房价走势可以看出，虽然租售比每年低了 1%，但是房价上涨幅度可能超过 10%，稳赚不赔。而独立屋项目，也就是一户建，价值相对稳定，因此也有一个稳定的租售比，资金保值能力很好。

相对而言，大阪长租房租售比高于东京。东京实际回报率在 4-5%，而大阪是 5-6%。所以如果在涨幅跟租售比之间选择一个平衡的话，大阪是个不错的选择。

大阪机遇：橄榄球世界杯、G20峰会、名古屋亚运会、世博会、赌场

1、2019年橄榄球世界杯

近在眼前的便是2019橄榄球世界杯赛 (Rugby World Cup，简称RWC)，是国际橄榄球理事会(IRB)的全球瞩目的首要赛事，是仅次于奥运会、FIFA世界杯的全球第三大赛事。

日本承办本次世界杯可以说受到了全世界橄榄球业界、以及世界人们的注目。外国人对于日本的兴趣也正在逐渐提高。在日本国内外都十分高涨的橄榄球热潮，必将成为一个吸引游客赴日旅游的契机。大阪也将成为此项赛事的分会场，迎接八方来客，由此带来的经济效应不言而喻。

2、G20峰会

2019年G20(二十国集团)峰会的举办地为大阪市。这也是日本第一次举办G20峰会。

2016年的G20峰会是在我国的杭州举办。对于杭州而言，G20峰会无疑是一笔巨大的财富。因为G20峰会，杭州成为世界瞩目的焦点，迎来了这座城市的全新蝶变。

其中，影响最大也最明显的，就是杭州的房价了!

自杭州举办G2O峰会后，其概念也带动了周边房价的火热，吸引了周边的温州、台州乃至上海等地投资者的目光。胡润研究院发布的全球房价指数显示，G20峰会后，杭州以房价年度涨幅14.6%排名全球第17名。

放两张杭州房价表，大家自行感受一下G20峰会后杭州房价的上涨情况吧。。。

注：2016年9月杭州各区域房价：(G20峰会于当年9月初举办)

从杭州各区县市2016年9月与2018年01月房价对比图不难看出，杭州在举办G20峰会后，房价上涨势头猛烈。其中，上城区上涨了近一倍!!!知道什么叫“时间就是金钱”了吧。。。

有中介透露，3年前奥体的房子均价卖1万元都没有人买，现在4万元也不一定买得到。如此鲜明的反差更是表明了世界级会议对城市房价的巨大影响。

同理，明年在大阪举办G20峰会后，大阪的房价会涨，这是显而易见的。

相信接下来几年大阪的房价只会越来越高。。。 亦如近两年的杭州。。。

3、2026 年名古屋亚运会

2026 年虽然还很遥远，但按照宇宙加速膨胀，时间越来越快的玄学理论来看，也许近在眼前了。

亚运奥运对整体经济形势的影响有目共睹，名古屋及其附近地区的地价房价已经肉眼可见的持续走高了。整个关西地区，包括大阪、京都、名古屋房价伴随赛事建设方案的实施，涨幅明显。大规模的建设工作，对土地、建筑材料以及人工的需求也会增加，建筑成本增加，必然会带动房价的上升，也将带动整个大阪的地价上涨，使整个市场资金流动起来，带来新的商机。

4、世博会也要在大阪举办了？

"2017 年 4 月 11 日，日本政府在内阁会议上通过了为大阪申办 2025 年世界博览会的方针。其他申请城市还有法国巴黎，日本预计将举全国之力加速推进申办活动。"

虽然这事儿八字还没一撇，但日本举国上下已经在为这次申请做足了准备。翻阅日本经济产业省的专家研讨会在 3 月整理的报告，专家们说预计与会者将达到约 2800 万～3000 万人，可产生经济效应 1.9 万亿日元！

世博会的举办无疑会为大阪带来新的发展动力，页带动大阪与关西整体经济的崛起与腾飞，房地产投资当然也深受其益了、

5、什么？赌场也要来了？

众所周知，日本一直是有赌场禁令的。早在 17 年前，日本政界右翼人物石原慎太郎就开始鼓动废除禁令，在台场开设赌场，但一直未成形。而 2016 年 12 月 15 日，日本国会众议院在激烈的争论声中通过了 IR（Integrated Resorts，以赌场为主的综合度假区）推进法案，宣布废除赌场禁令，为赌场合法化铺平了道路。

而赌场的所在地，又是大阪！将承办 2025 年万国博览会的大阪湾人工岛梦洲便是传说中的内定选址地。赌场对刺激经济的利处不多赘述，如果这一切顺利进行，相信大阪投资前景将一片光明。

YMG自开始经营日本房产项目以来，到现在已售出上百套日本公寓，大阪充满着投资人们挖不完的闪闪发光的宝藏。曾经最难攻破的城池，已成为人们拍照留念之地；后也经历过房产泡沫和金融危机的重重打击，大阪也拨开云雾见光明。依旧美丽，依旧充满生机。