聚信数据 | 太原市2017年房地产市场年报之房地产市场运行情况篇

土地市场

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2017年全年太原市共推出142宗土地，成交116宗,总成交面积共399.71万平方米，同比增长9.74%；总成交金额达283.14亿元，同比增长了22.05%。

图1 2008年-2017年太原市土地成交面积与成交金额

分析2008年至2017年太原市土地市场情况，从上图中看出，2008年至2012年，太原市土地成交额相对较平稳，从2013年开始太原市土地成交额开始暴涨。分析原因，2013年市政府领导人员调整，政府下决心进行招商引资、城中村改造，即“三年完成大太原改造”计划。2013至2016年的土地出让金都保持在一个较高的水平，随着城中村改造力度不断加大，城中村改造用地上市交易流转，2016年太原市土地成交金额首次突破200亿大关，2017年城中村改造继续推进，相比2016年土地成交面积、土地成交金额均有所增加。2017年成交住宅用地81宗，成交商办用地20宗，成交宗地数量和成交宗地面积均高于2016年；另一方面，受太原市棚户区、城中村拆迁改造的影响，2017年太原市晋源区和万柏林区分别出让13宗和18宗；太原龙城新区，以居住生活为基本功能，以商务、金融、办公、教育科研、物流等为发展重点的城市南部功能复合的新型城市综合性片区。作为太原市未来的核心发展区域，该区域高档楼盘频出，各项配套设施逐步完善，开发商不惜高价拿地，其中恒大地产不惜41亿元拿下SP-1732含住宅的综合用地，该地最终成为太原市的“地王”。综上，成交的宗地位置分布区域的变化以及经济政策等市场因素的影响在很大程度上拉升了2017年全年的土地成交额。

图2 2016年太原土地成交面积用途分布

图3 2017年太原土地成交面积用途分布

2017年太原市成交116宗地中，公开转让的国有划拨用地58宗，成交面积为189.81万平方米，占土地总成交面积399.71平方米的47.49%。城中村改造用地上市交易在一定程度上致使太原市土地面积供应量加大。

图4 2017年太原市划拨转出让土地面积成交占比

2017年全年居住用地平均楼面地价达2153.75元/平方米，2016年为2280.05元/平方米，同比下跌5.54%；2017年全年商业办公用地平均楼面地价达1883.07元/平方米，2016年为1738.14元/平方米，同比上涨8.34%；工业用地楼面地价同比下跌8.11%，其他用地楼面地价同比上涨47.63%；2017年其他用地的楼面地价均价为2228.65元/平方米；2017年在教育用地上成交面积大，一定程度上拉升了其他用地楼面地价。各用途土地成交的楼面地价如下图所示：

图5 2016与2017年太原市各用途土地成交楼面地价（元/平方米）

商品住宅市场

市场供应

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2017年全年，太原市批准预售商品住宅面积775.52万平方米，而全年太原市销售新建商品住宅650.87万平方米，供销比为1.19，呈现供过于求的状态；2017年第一季度承接2016年的趋势，市场呈现供小于求，从第二季度开始，受太原市城中村改造、各项基础设施建设影响，导致2017年太原市房地产价格上涨，人们对房地产市场看好，房地产市场导向呈现上涨的趋势，同时在2017的太原市土地市场成交中，住宅用地面积占比大，土地市场偏向住宅用地，新建商品房供应量增加，在第三季度太原市出台的限售政策，在一定程度上影响销售量，销售量小于供应量，供销比上涨，去库存周期变大。

图6 太原市2017各季度新建商品住宅供销量与供销比

商品住宅市场

整体成交走势

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2017年全年太原一手商品住宅共成交53395套，面积650.87万平方米，同比下跌20.37%；成交均价为8428元，同比上涨7.17%，房价有大幅度的增长。

表2 2017年与2016年太原市新建商品住宅成交价量对比

图7 2017年各月太原市新建商品住宅成交价量走势

2016年以来，主要的政策基调是去库存，政府多措并举，出台了《关于加快化解房地产库存的若干意见》，公积金贷款政策不断放宽。而2017年，太原住房公积金提取、贷款政策的调整，提高首付比例、折扣利率折扣取消，执行基准利率，二套房贷利率上浮10%，取得《不动产权证》或《房屋所有权证》之日起满2年方可交易转让等一系列政策的出台，一定程度上影响成交量下降。从最新成交数据来看，从9月出台“限售”政策后，2017年第四季度平均销售面积和成交均价都低于全年平均水平。

商品住宅市场

户型分析

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由于整个经济环境的影响，楼市中的投资成分被极大的挤出市场，改善性需求在市场中占绝对地位，90-140平方米户型为主导方向。2017全年太原新建商品住房市场，90平方米以下的小户型成交11233套，共86.7万平方米，占全市总成交面积的13.32%，均价为7841元/平方米；90-140平方米的改善型物业成交29439套，面积336.02万平方米，占总成交量的51.63%，均价为8076元/平方米；140平方米以上的大户型共成交12723套，面积228.14万平方米，占总成交量的35.05%，均价为9170元/平方米（见下图）。

图8 2017年太原市新建商品住宅成交户型分布

商品住宅市场

区域分析

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2017年全年各区新增商品住宅成交情况为：小店区成交量最大，共成交17340套，面积222.18万平方米，占全市的34.14%；万柏林区成交13620套，共157.68万平方米，占比为24.23%；杏花岭区9074套，97.58万平方米，占全市的14.99%；晋源区7070套，94.05万平方米，占比14.45%；尖草坪区4381套，共50.34万平方米，占比为7.73%；迎泽区成交1910套，面积29.02万平方米，占比4.46%。

图9 2017年太原市新建商品住宅成交面积区域分布

图10 2017年太原市各区域房价

各区域成交价格如上图10所示，迎泽区、万柏林区、小店区分别为2017年成交均价排名前三的区域，这三个区均在8500元/平方米以上，分别达到9959元/平方米、8913元/平方米、8515元/平方米。这与太原市南移西进的城市发展战略吻合，而传统的工业园区周边的尖草坪区成交均价为7332元/平方米，为太原市区域最低。晋源区成交均价为8102元/平方米，杏花岭区为7868元/平方米。

太

原

市

房

地

产

市

场

预

警

分

析

2017年，房地产政策坚持“房住不炒”基调，地方以城市群为调控场，从传统的需求端抑制向供给侧增加进行转变，限购、限贷、限售叠加土拍收紧，供应结构优化，调控效果逐步显现。

12月23日，全国住房城乡建设工作会议在京召开。住房城乡建设部党组书记、部长王蒙徽总结了五年来住房城乡建设工作情况，提出今后一个时期工作总体要求，对2018年工作任务作出部署。会议要求，2018年重点做好以下工作：大力发展住房租赁市场特别是长期租赁，因地制宜发展共有产权住房，多渠道解决群众住房问题，在控制房价水平的同时，完善多层次住房供应体系，构建租购并举的住房制度，推动长效机制的建立健全。

按照业内的一般做法，通常以库存去化周期(库存量除以最近三个月平均成交量得出)来衡量市场的供需情况，不过对库存多少为合理并没有统一的标准。2014年两会期间住建部副部长齐骥曾提出，所谓高库存是指库存量高于月销售量的12-15倍，高过1年到1年半的销售量，也就是说，如果一个城市的去化期超过15个月，则可视为超过警戒线，进入“高库存”阶段。根据太原市规划和国土资源局公布的各类型物业库存量和相应最近12个月的月均成交量，计算太原市各类型物业的库存去化周期。计算得出，截止2017年年底，太原市住宅去化周期约为19个月，去化周期已超到警戒线，太原市目前库存量较大，应时刻保持警惕，不容忽视。