每日一课｜购房与租房的决策考量因素

购房与租房都能提供居住价值，因此，当同一个标的物既可租又可售时，不同的人可能会在租、购间做出不同的选择。上一次小编分别为大家列举了租房和购房的优缺点，今天小编（大众理财顾问，微信号：dzlcgw）将介绍具体的计算方法，购房与租房的选择可用年成本法与净现值法举例分析如下。

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年成本法

以自住来说，购房者的使用成本是押金与首付款的机会成本与房屋贷款利息，而租房者的使用成本是房租。

【案例1】

小李看上了一套100平方米的房子，准备用来自住，房主可租可售。租的话，每月房租5500元，押金为1个月的房租。购的话，总价120万元，可承接首付60万元，利率6%的房贷。试计算小李租房与购房的成本（假设押金与首付款的机会成本以3%计）。

租房年成本：

5500×12＋5500×1×3%=66165（元）

购房年成本：

600000×3%＋600000×6%=54000（元）

租房比购房年成本高12165元（66165－54000=12165，或每月1013元），购房比较划算。不过，小李还要考虑拥有产权的其他成本。

（1）房屋维护成本租房者不用负担这一费用，由购房者负担。此部分金额不定，一般来说，房龄越长，维护成本越高。在本例中，房屋的预期年维护成本为5000元。

（2）房屋折旧成本个人住房不像企业那样在购入房产后要提折旧，但是同样地段的新旧房有一定的价差，这就是房屋折旧成本的具体体现。设该地段的全新房与一年房龄的“旧”房的价差为每平方米240元，则折旧率为

100×240/1200000=2%。则在本例中，房屋的年折旧成本为24000元。

考虑上述两项因素后，购房的平均年成本为83000元（54000＋5000＋24000=83000），比租房的年成本66165元高25%。

在这种情况下，为什么要购房呢？主要是房价有上涨的潜力。

若房价在未来看涨，那么即使目前算起来购房的成本高一点，未来出售房屋的资本利得也足以弥补居住期间的成本差异。拿上例来说，租房年居住成本率=66165/1200000=5.5%，购房成本率=83000/1200000=6.9%，差距只有1.4%。若计划住5年，1.4%×5=7%，只要房价可能在5年内涨7%以上，购房仍然划算。不过，若大家都预期房价会进一步下跌，宁可租房而不愿购房，则租房居住年成本高于购房的情况也有可能会发生。因此，租房与购房究竟哪种更为划算，决策者对未来房价涨跌的主观认定仍是决定性因素。

除此之外，利率的高低也会影响租、购决策。房贷利率愈低，购房的年成本愈低，购房会相对划算。利率低时，折现率也低，这在以下介绍的净现值法中会更具体地显现出来。

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净现值法

净现值法（NPV）是考虑在一个固定的居住期间内，将租房及购房的现金流还原至现值，并对两者的净现值进行比较。净现值较高者更划算。可以用财务计算器输入现金流计算NPV，或用Excel的NPV财务函数比较分析。

【案例2】

同样以小李为例：若已确定要在该处住满5年，月房租每年调升500元。以存款利率3%为折现率，在贷款利率为6%的情况下，20年房贷每年本利平均摊还额为52311元：I=6%，n=20，PV=600000，得出PMT=52311 元。

在计算中，除了与年成本法相同的假设外，另有动态假设：a）租房时，月房租每年调升500元，第5年底可将押金5500元收回（如表1所示，第5年租房实际支出为90000－5500=84500(元)）；b）购房时，房屋年维护成本为第1年5000元，以后每年提高5000元。

表1 租房与购房NPV的计算

（单位：元）

计算NPV时只考虑现金流，因此在年成本法中计算的租房押金利息与购房折旧成本并非实际现金流出，不用列入。而在年成本法中，房贷只计利息；在净现值法中，房贷计算的是本利平均摊还的现金流。

合理的折现率，应在自备款资金机会成本3%与房贷利率6%之间，可分别做敏感度分析（如表1所示，假设第5年底房屋可以125万元出售）。第5年底的售房价格是影响购房NPV的主要因素，可从原价开始作售房价格敏感度分析（见表2）。

表2 不同售房价格预期下的租购房NPV比较

（单位：元）

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本文节选自《理财经理基础与实务》

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