“最近看电视才知道没有房产证的楼可能会被政府封掉。不敢乱买了，以前有无房产证大家都无所谓，觉得拿到房产证也没什么用。”近日，汕尾陆丰市碣石镇政府联合相关部门，依法查封了该镇几栋违建电梯楼，谈及此事，在山石路口经营小档口的温先生不禁感慨，“原来这些年，大家买的房子都属于违建。”
1月13日至16日，碣石镇陆续查封已下发《停建通知书》仍顶风违建的工地及建筑。（图片来源于微信公众号“碣石政务”）
居民购买小产权房成普遍现象
近十几年来，越来越多人聚集到镇中心工作、生活，住房供不应求，在市场的刺激下，加上长期缺乏有效的管理机制，当地违建楼盘的数量和规模不断扩大，违建楼盘交易成为常态。据当地一知情人士透露，目前碣石镇在售的违建电梯楼超过50栋，而在售的合法合规电梯楼盘仅有四五处。
门槛低
楼未建好已回本
得益于完善的配套设施及优美的景区环境，位于汕尾陆丰市碣石镇中心的国家4A级旅游景区玄武山元山寺的周边区域，成为该镇的黄金地段。元山寺以东的望海楼村、新乡村、菜园坑、新友村等村庄被规划为碣石镇的开发区，近年来这一片的地皮成为违建楼盘开发商的“必争之地”。
（图：刘琪 摄）
2016年，李小姐（化名）在元山寺东侧的玄武山路看中了一个楼盘。当时该楼盘只有规划图，还未开工。认购时，开发商坦白告诉她，房子无法办理房产证。但她还是交付了10万元定金。“这里买房子几乎都这样，没有房产证，但地段越好，定金越高，给慢了还抢不到。”
除了定金，开发商还会根据工程进度逐步向购房者收取房款，通常是完工一半时收一次，封顶之前缴清尾款。李小姐反映，她购买的楼盘就是按照这样的结款方式进行。
“购房者在打地基前预付定金，随后分两到三次付清房款，只有少部分位置较差的‘合资楼’(即无法办理房产证的小产权房)是在盖好后才付款。”从事建筑业工作的阿华（化名）是望海楼村村民，他对元山寺东边新开发的楼盘情况较为熟悉。他介绍，大部分“合资楼”的购买付款方式与李小姐的无异。
上述知情人士告诉南方农村报记者，“合资楼”资金要求门槛低，假设开发商要建一栋成本约1000万元的楼，只需准备200万元启动资金。“因为建房的每个阶段都有购房者的资金进来，抢手的楼盘资金更不成问题，楼还没建好，就已回本，甚至赚钱了。”
“地基没打就收五六百万元的定金，这样基本不用启动资金，只要卖出50%的房子，就全部回本。”他透露，2017年，玄武路上龙泉宾馆附近一块约4000平方米的土地，开发商规划建一栋19层的“合资楼”，消息刚发布就被预定了40多套。不过，由于2017年政策收紧，该“合资楼”拖到现在还未正式动工。
利润高
在售违建楼超过50栋
碣石镇的“合资楼”建设始于1990年代，当时镇中心出现用地和住房紧张的情况，村民多以亲戚合伙建楼的方式解决住房需求问题。房产市场利润丰厚，村民开始联合外来资本建房销售，也有少数外来资本直接非法买地建楼销售的情况。这些违建楼盘规模越来越大，单个楼盘户数从十几户逐渐发展到上百户，建筑从六七层的楼梯楼发展到十多层的电梯楼。
（图：刘琪 摄）
“目前，‘合资楼’每平方米的造价不到2000元，售价最低3000元左右，地段好一点的4000元以上，价格直逼合法楼盘，利润空间颇大。”当地知情人士透露，碣石镇的“合资楼”基本都是“对半赚”(方言，指成本、利润比是1：1)。“长期以来，碣石镇的‘合资楼’市场紧俏，只要建好就不愁卖，差一点的楼盘封顶后半年内也基本售罄。近二十年来，‘合资楼’是门稳赚的买卖，有实力、有背景的人都争抢着往里钻。”一“合资楼”的工作人员说。
记者从当地中介机构了解到，碣石镇目前能办理房产证、合法合规在售楼盘主要有温馨家园、海港花园、卫城·锦峰、玉龙苑等四五处电梯楼盘。而至于违法建设的电梯楼盘数量，“那就多得数不过来了，光在售的都有50栋以上”。
监管难
查封的违建仍见施工
“千万不要买这种房子(小产权房)，太多手尾了。”虽然李小姐已入住玄武山路的新房，但目前该楼盘已被相关部门断水断电，开发商只能钻井取水、用发电机自行发电。而购买了山石路违建楼盘的购房者更加迷茫，他们大部分已交清房款，但都不敢装修入住。
2017年12月21日，碣石镇人民政府联合陆丰市住建局监察大队，在该镇二中路、山石路、海滨路、玄武山路等四处违法建筑的外墙挂出“该楼属违法建筑，为避免你的损失，请勿购买”的标语。2018年1月13至16日，相关部门又对海滨路、二中路和玄武山路等三处违法建筑进行查封并依法张贴封条。然而，两周后，1月25日，记者走访二中路、山石路、玄武山路时，发现所有警示标语都已脱落，二中路、玄武山路的违建仍在施工。
碣石镇人民政府联合陆丰市住建局监察大队在海滨路上的一处违建楼房外墙上挂出横幅，提醒民众勿买。（图片来源于微信公众号“碣石政务”）
“这些违建出现的问题集中在土地性质、用地规划和报建等方面，我们没有执法权，发现违建问题只能向上级相关部门上报。”碣石镇人民政府相关负责人表示，自2017年3月下旬接到上级关于整顿违建的通告，他们便开始对镇里的违建进行排查并上报，通知相关部门对这些楼盘进行停水、停电、停网等处理。“但相关部门是否执行到位，我们就很难监管了。”
据市民反映，2017年以来，当地被政府整顿的违建共有40栋左右，其中不少开发商收到相关部门的《停建通知书》之后，仍然想方设法继续建设。记者就此向碣石镇人民政府相关负责人求证，对方表示不便透露。“2017年3月是一个分水岭，3月之前建好的合资楼均未受到相关部门处罚。”上述“合资楼”工作人员说。
针对颇为庞大的违建购房者人群，当地政府将如何处理？“那要看上面的处理办法，这个我们也不确定。”碣石镇人民政府相关负责人回答。随后，南方农村报记者就目前碣石镇的违建情况及善后处理等问题向陆丰市相关部门采访求证，均被以年底工作繁忙为由拒绝。
“楼盘已被断水断电，目前正在协调和补办手续，但具体问题我也不清楚。”玄武山路的违建楼盘相关负责人郑先生说。而当地知情人士称，碣石镇很多“合资楼”土地性质不明，涉及农用地就更复杂，“要把正规的开发手续办理齐全是很难的”。
来源：南方农村报
记者：刘琪
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