王炸！九大地王项目扎堆亮相，2018年房价还会降吗？

全新地王项目入市年年有，但今年特别多。

据买买君统计，白云、黄埔、番禺、南沙、增城这五个区域现任单价地王项目均预计2018年入市；海珠、荔湾、从化这三个区域前任单价地王项目也将2018年入市；此外，天河区的总价地王（迄今为止最大的宅地）也即将面世。

PS：越秀区，近年来没有新地王；花都区现任单价地王项目于2017年10月才产生，目前暂无动作，花都前任单价地王（路劲天隽峰）于2017年已经开盘，故不在统计范围之内。

这意味，除了越秀区和花都区，广州其余九区均有“王炸级”地王项目将于2018年入市。

数据统计时间：2018年1月12日

值得注意的是（划重点），由于高额的成本（疯狂的地价），如今这些“王炸级别”的地块项目基（都）本（被）规（逼）划（得）建别墅了。

连海珠区江燕路万宝冰箱厂地块（海珠区的前任单价地王，楼面价42573元/平）都规划建别墅（届时将成为海珠区唯一在售的全新别墅）！

有史以来，地王一出，周边楼盘房价如芝麻开花节节高；如今地王级项目入市，必然会成为市场的风向标。所以，我们不妨一起来探讨2018年广州各个区域即将入市的现任地王、前任地王项目，把脉把脉2018年楼市走势。

增城区：王者若入市，房价或“破3冲4”

现任地王：2017年3月出让，楼面价23963元/平；

前任地王：2016年9月出让，楼面价12607元/平。

（注意：这两任地王诞生时间相差不到1年，地价却差不多翻倍，与当时在售的一手房价格基本持平。）

当时，增城一共成交5宗居住用地，每一宗地块的出让都是里程碑式的传说。其中一宗被刘先生（个人）拿下，其中四宗地块楼面价均破2万，直逼当时一手房单价，区域单价地王也由12607元/平直接飙至23963元/平！

楼面价2字头，保守估计房价至少3万。这个王炸级别地块项目（碧桂园陈家林项目）入市，意味着增城的房价将进入一个新的台阶，或“破3冲4”。

碧桂园陈家林项目（具体项目名称预计在1月18日正式发布），位于增城新塘，碧桂园凤凰城旁，目前已动工。项目一期共有5栋住宅楼和部分商业裙楼组成，具体户型信息待定。

值得注意的是，目前碧桂园凤凰城二手房价格均在2万/平以上，个别单位去到2.7~2.8万/平。这样的市场背景下，碧桂园陈家林项目届时不破3万都难。

碧桂园陈家林项目所处的地块区位图

黄埔区：地王项目，差点“难产”

现任地王：2016年8月出让，楼面价27274元/平；

前任地王：2014年1月出让，楼面价17564元/平。

（注意：现任地王在黄埔长岭居，前任地王在老黄埔。）

这是在近年众多地王中，最让业界人士大跌眼镜，甚至直呼“疯了”或爆粗的地块，现案名：中冶名辉逸璟台。

当时，这宗地块出让时，28家房企激烈混战（中冶曾手抖连续两次出价），经过200轮举牌，最终被央企中冶置业以36.79亿元拿下，折合楼面价约27274元/平，这意味，若加上配建价即成本价去到3万+/平。

而当时该地块周边的一手房售价仅1.6万/平左右，即（重点）该地块的楼面价比周边一手房高1万多/平！！！以致于地王一出，周边的楼盘均宣称“封盘待售”（嗯，就是趁机涨价）。

值得注意的是，该地块出让不久，坊间曾传出“中冶要退地”的消息（差点难产）。虽然该消息很快被证实不属实，但足以说明中冶高位拿地有一定的压力。

当时，业界有专家表示，即使中冶拿下这宗地块两年内也很难开盘，（由于地价压力）可能会放到5~10年。

然而，这个不太被看好的项目——中冶名辉逸璟台规划已经出炉，并于2017年6月正式动工！该地块容积率为1.0-2.0之间，将打造成“高层住宅+别墅”的高端住宅社区，预计2018年入市。

业内人士预测，该项目价格会“破4冲5”……

中冶名辉逸璟台所处的地块区位图

番禺区：地王项目被定位为城市顶豪

现任地王：2017年1月出让，楼面价33660元/平

前任地王：2016年11月出让，楼面价30711元/平

（注意：2015年11月，番禺区的单价地王楼面价仅16330元/平，不到两年地价即翻倍）

番禺前任单价地王，即五矿所斩获的草堂村地块，目前规划也出炉，58套纯别墅，但是否2018年入市暂不确定。

番禺现任单价地王，即金地所斩获的官堂村地块，现案名：金地壹粤府。在发布会中，金地将该项目定位为“广州城市顶豪”（嗯，看到这，大家可以大约估算一下价格了。当时地块出让时，专家预测是6万+）。

根据目前项目公开的信息显示，金地壹粤府产品主要涵盖，都会雅墅KING HOUSE、奢智府邸TOP HOUSE、天际华府SKY HOUSE。（嗯，简而言之，就是高端别墅、复式洋房和普通洋房）。

其中雅墅有且仅有20套，小道消息别墅要卖到15-20万/平；洋房也要10万/平（哇Kao！神经病！……先别爆粗，说不定到时会打脸）。项目，预计春节后3月份左右开放销售中心和样板间。

金地壹粤府所处的地块区位图

白云区：地王项目或10万+/平

当时广州全市单价地王：2016年11月出让，楼面价45469元/平

当时广州全市前任地王：2016年8月出让，楼面价35216元/平

（注意：龙湖首开拍的这宗地块，不仅是迄今为止白云区的现任地王，还是当时广州全市的地价地王，并且价格上了新的高度。）

该地块上的项目——首开龙湖天奕，目前销售中心和样板间已经对外开放，看板房需要预约（其实就是变相验资）。

项目规划共建1栋35层高住宅以及6栋27层高住宅。（嗯，首开龙湖天奕目前的规划没有别墅。）小区内配建有8千平方米区级图书馆、社区居委会、居民健身场所、文化室、星光老年之家等公共配套设施，还有下沉式庭院。

首开龙湖天奕目前价格待定。但是可以参考周边项目（珠江岭南公馆），同样是洋房，均价已经去到了9万/平，保守估算首开龙湖天奕单价将去到10万+/平。

首开龙湖天奕所处的地块区位图

南沙区：地王项目首期将推创新别墅

现任地王：2016年11月出让，楼面价15811元/平

前前前任地王：2015年7月出让，楼面价6213元/平

注意：由于南沙区单价地王是集中出现，若仅以前任地王作比较没有参考意义，所以为了让大家更清楚直观地看到南沙地价的疯狂，买买君特为大家准备了下图：

广州南沙现任单价地王项目——保利半岛，是由两个高价地块（楼面价15811元/平、15655元/平）一起开发，这也是当前南沙仅有的两宗楼面价破1.5万/平的地块。

保利半岛位于南沙蕉门河板块，紧靠南沙保利城。根据规划，项目将打造低密度住宅，由叠墅、复式洋房和平层洋房组成。

首期将推出的是137-169平创新别墅，预计近期会入市，目前已面向VIP客户开放内部鉴赏。

目前南沙洋房单价2万+/平的楼盘已是常态，报价去到3万/平的也不是没有。所以这个地王项目首期产品（别墅）价格在3万/平左右，还是相当保守的预估。

保利半岛所处的地块区位图

除了以上各区的现任地王，还有不少前任地王项目也将2018年入市，比如海珠区万宝冰箱厂地块项目。

海珠区：被逼出来的别墅？

2016年11月，中冶置业以30.7亿元加上33750平方米竞配建面积拿下海珠区江燕路万宝冰箱厂地块（现中冶锦绣公馆），折合楼面价达42573元/平，刷新当时海珠区的单价地王，是此前地王（21170元/平）的两倍！

按照这样的地价，保守估算中冶海珠万宝地块商品房的定价，在6-7万/平才能回本。此外，由于这宗地块除了商业部分，就是大量的配建面积，开发商可利用的住宅可建面积极其有限，故曾一度遭业界质疑。

如今，中冶锦绣公馆大概规划已出炉，根据招标公告信息显示，项目除了21层酒店，730户保障房外，仅剩10栋共41户住宅（面积为211.81、216.79平），设计为联排别墅或者叠拼别墅的可能性较大。

在海珠这样的老城区，找不到第二个全新别墅产品了。但这样的地价，这样的地块（根本没地可用），也只能这样了。

中冶锦绣公馆所处的地块区位图

或许您还会问

Q：这些地王项目周边的楼市如何？

A：买买君就知道大家关注这个，呐，答案在这！

网易房产年终策划——《占地为王：2017广州十大地王探营》，目前已经上线了4篇，后续会持续更新，敬请关注：

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