2017年广州二手楼成交13万套 远超一手楼

文/杨思佳（综合广州中原研究发展部）

2017年已经过去。根据广州中原研究发展部监测，这一年，广州全市二手房交易登记数为133175宗（1-10月来源阳光家缘，11-12月为广州中原研究发展部监测），环比微幅上升3%，基本与上年持平。

受调控影响，2017年一手住宅成交89865套，同比去年下降约三成，但二手成交仍维持高位稳定，成交总量是新房的1.5倍，成交差距进一步扩大，广州进入存量房飞跃发展时代。

月成交量维持在7000-8000宗水平

数据显示，2017年12月（1-25日）阳光家缘中介网签量（不含南沙、从化）共5689宗，同比11月同期（11月1-25日）微幅下降0.4%，成交基本与上月持平，较11月整月减少18%；网签均价为23559元/平方米。

从月度成交量来看，2017年，除3月成交猛增创历史新高外，其他月度成交均维持在高位稳定状态，月成交量基本维持在7000-8000宗水平，可见市场总体需求仍在。

广州中原研究发展部分析认为，3月调控政策出台后，不少改善客因购房名额受限、首付提高，推迟置业计划，刚需客受调控政策影响相对较小，购房需求仍在，而广州刚需购房需求较大，支撑着整个市场，因此，新政后，受刚需市场的支撑，二手住宅月度成交量仍维持在高位稳定状态。

一房、两房小房源成交逆势增长

据广州中原研究发展部监测，2015、2016年，政策支持改善需求，加上二胎政策开放，2015-2016年三房、四房成交占比整体呈上涨趋势，而一房、两房成交占比呈下滑趋势。

2017年，一房、两房小户型房源成交占比分别为14%、46%，较去年同期分别净增2%、6%；三房、四房房源成交占比分别为32%、8%，分别较去年同期净减6%、2%。

广州中原研究发展部分析认为，2017年政策收紧，部分改善需求被误伤，而刚需客户则受新政影响不大，购房需求仍在，新政后市场主要客户群为刚需客，致使今年一房、两房小房源成交逆势增长。

楼梯楼以及15年以上低总价房源成交增长显著

2017年，楼梯楼成交占比为43%，环比大幅增加14个百分点，成交占比接近电梯楼；15年以上的老旧房源成交占比为63%，较2016年（47%）大幅增加17个百分点，成交占比首超15年以下的二手房。

广州中原研究发展部分析认为，随着电梯楼房价走高，而楼梯楼价格低洼，加上8月初荔湾出台旧楼加装电梯补贴政策利好刺激，不少客户，尤其是刚需客群，转而选择购买楼龄稍有点长的楼梯楼房源，促使今年楼梯楼、15-30年老旧房源成交占比提升显著。

热点成交区域向外围转移

2016年二手住宅成交TOP3分别为番禺、天河、增城；2017年二手住宅成交TOP3分别为番禺、增城、花都，成交占比分别为21.7%、14.9%、12.3%，分别较2016年净增1.4%、1.2%、5.7%。

从2013年起，番禺区二手成交占比呈现逐年上涨趋势。截至12月25日，2017年番禺区阳光家缘中介网签量为23001宗，较2016年上涨12.1%；中原成交均价为24746元/㎡；套均总价为249万元/套。

值得注意的是，今年花都成交大涨九成，占比大幅增加5.7%，跃升至第三名；番禺成交占比进一步提升，稳居首位；增城成交占比在去年大幅增加后，今年进一步增长，提升至第二名；而天河则由去年的第二大幅下滑至今年的第六名。

广州中原研究发展部分析认为，随着中心区房价走高，区域市场分化明显，成交热点区域转移，不少客户转移至价格低洼、交通便利度不断提升的外围区置业，如番禺、增城、花都等区域，促使今年二手成交TOP3均为外围区。

天河区成交均价全市最高

分区域来看，截至12月25日，2017年天河区阳光家缘中介网签量为10919宗，较2016年大幅下降35.1%；中原成交均价为52056元/平方米，为全市最高；套均总价为482万元/套。2017年越秀区阳光家缘中介网签量为7835宗，较2016年微幅下降0.5%；中原成交均价为43514元/㎡；套均总价为316万元/套。

2017年，天河区珠江新城板块受政策影响严重，客户观望情绪高，今年成交活跃度大幅下降。向来受刚需客欢迎的东圃板块，因价格高企，加上受新政影响，不少客户转移至增城、萝岗等区域置业，促使今年成交降温显著。

相较之下，海珠区赤岗板块、荔湾区康王路板块今年成交活跃度提升显著，成为今年活跃板块的黑马，新上榜今年活跃板块TOP10中。

广州中原研究发展部监测，2017年二手住宅成交活跃盘TOP10中，有70%位于外围区，且大部分为均价较为低洼的楼盘，如番禺的祈福新村、增城的碧桂园凤凰城等，2017年中原成交均价约20000元/㎡；中心区的活跃楼盘，也是价格较低的大型社区楼盘，如海珠的金碧花园、白云的汇侨新城、天河的棠德花园，2017年中原成交均价分别为35443元/㎡、19952元/㎡、23977元/㎡。