小聂专栏：小区公共收益，业主你分红了吗？

最近，苏州高新区朗香小区的业主收到了小区业主委员会发的红包，每户400元。606户人家总共领到了25万元的公共收益大红包,都是业主委员会的成员挨家挨户把这个大红包送到居民家里。在业主的印象里，大伙只有缴纳物业费的份儿，从没听说还可以共享公共收益。原来，小区业主委员会和物业公司签订了协议，从物业那里争取到了小区的公共收益发放给各业主。看到朗香小区的业主乐开了花，其他小区的业主各种羡慕嫉妒恨，既不知道什么是小区公共收益，也不知道向谁去主张，下面我们就来一一解密，揭开公共收益的神秘面纱。

1 什么是公共收益

公共收益指的对小区公共区域、公共设施设备进行经营所获得的利益，主要包括：公共区域的广告收益，例如电梯广告、户外广告；公共区域的停车位收益；利用公共配套，如会所、游泳池经营收益；通信运营管理费；公共区域的相关场地出租费用，如快递柜费、售水机费用、临时设摊收益等。据业内人士介绍，某小区一个广告位最低每月500元，贵的每月几千元，单是一台电梯一年就能收益数万元不等，再加上公共停车费等其他收益，小区的公共收益非常可观。平均一个1000户的社区，公共收益一般每年可达几百万元。

2 公共收益由谁所有

根据我国《物权法》第八十二条规定，物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。《物业管理条例》第五十四条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。所以简单来说，物业公司只是接受业主委托对小区进行管理，因此物业公司利用公共区域开展经营活动所获收益由业主享有，物业公司应当将公共收益在扣除合理成本后予以返还。

3 公共收益由谁管理

公共收益应当以业主委员会名义开设账户，由业主委员会自行管理，不得以任何个人或者其他组织名义进行管理，业主委员会也可以委托物业公司统一收取后纳入业主大会账户管理。但是很多小区业主委员会既没有专职人员，也没有办公场所，更没有经费来源，一度被戏称为“三无组织”。在这种状况下由业主委员会来管理和使用公共收益，其混乱可想而知。且前文已提到，公共收益利益巨大，物业公司很少会主动将这笔巨额收益拱手交给业主。因此现实中，大部分小区的公共收益都是由物业公司代为管理。

4 如何争取公共收益

小区公共收益本来就属于业主，现在需要业主向物业公司争取后才能获得，本就是件很令人费解的事情。苏州朗香小区的业主，也是与物业谈判、签协议之后才争取到了公共收益。实际上，物业公司既不对公共收益情况进行定期公示，也不同意业主和业主委员会进行查账，甚至没有单独建立账目，随意支取，严重侵犯了业主们的合法权益。

现实中，由于维修资金由银行专户管理，使用需要由专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。而公共收益由物业公司收取，不需要银行审批，使用公共收益比使用维修资金方便许多，于是物业公司很少从维修资金账户里支取备用金，大部分都是用公共收益做小区日常维修，但这种方式等于越过了维修资金账户的监管，也给小区业主未来查账时留下了隐患。那么业主们如何向物业公司主张公共收益呢？可以参考以下几种方式：

1 尽快成立业主委员会

业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，能够代表全体业主并作出相应的意思表示。当业主权益受到损害时，业主委员会作为原告提起诉讼较为妥当。个别业主单独提起诉讼，属于诉讼主体错误，法院可以驳回起诉。

2 物业合同明确约定责权利

根据《物业管理条例》第十五条规定，业主委员代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。业主委员会应当与物业公司在物业服务合同中明确约定物业公司的责权利，要求物业公司将公共收益单独列账，应留存发票、收据、银行对账单、合同等证明材料，并经第三方机构审计，定期公示公开收支账目情况；公共收益必须统一放入专户，只能专款专用；明确物业公司可以提取的管理费比例和违约应当承担的责任，上述方法可在一定程度上保护业主免受物业公司的利益侵害。

3 向行政部门投诉

根据《物业管理条例》第六十四条规定，物业公司擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处以5万元以上20万元以下的罚款。

4 向法院提起民事诉讼

考虑到行政机关处罚力度较小，各地业主可以拿起法律武器，去法院直接起诉维权。例如，武汉市硚口区汉口人家小区第二届业主委员会诉武汉某物业公司，返还公共收益270,964元【（2017）鄂01民终3020号】；重庆百年世家小区业主委员会诉重庆某物业管理有限公司，返还公共收益491602.80元【（2015）渝一中法民终字第05661号】；沈阳市于洪区北陵街道泰华林家园业主委员诉沈阳某物业管理有限公司，返还公共收益584513.72元【 （2017）辽01民终7429号】；上海市闸北区歌林春天馨园业主委员诉上海某物业管理有限公司，返还公共收益1030572.96元【（2014）沪二中民二（民）终字第835号】。各地法院判决物业公司返还公共收益的胜诉判决屡见不鲜，有兴趣的读者可以通过中国裁判文书网详细查询了解。

早前，公共收益很少，业主们几乎不会太在意。但随着市场经济的发展，物质生活的极大丰富，这样的公共收益越来越多，自然就不是一笔小数目了。因此，各位业主交了这么多年的物业费，是不是觉得吃亏了，赶快去查询一下你家小区这笔公共收益用在哪儿了吧！

「作者简介」

聂诚臣律师

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