阳光城疯狂并购背后的商业地产魅影 | 闽企商业洞察

正冲击千亿梯队的阳光城重新将商业地产的发展提上日程，这与其新一轮扩张战略有关？

文 | 头条君（Dtoutiao）

【编者按】无论如何定义闽系房企，少不了“强扩张、快周转、高杠杆”这些标签。带有狼性DNA的它们，除了发力住宅市场外，也开始集中转向商业地产。然而，如何在机遇与风险并存的商业地产领域完成转型和突围，成为闽系房企近年来的主要课题。

为此，赢商网推出“闽企商业洞察”系列报道，以部分典型闽系房企为蓝本，深度剖析其商业“破局”之路。本文为系列第三篇——《阳光城》篇。

近日，阳光城发布的一则公告表明，其在商业地产发力的决心一如既往。这则公告显示，10月27日阳光城商管签下了一个11万方商业项目——苏州大运城，并将全权负责项目的运营升级。

虽然沉寂了一段时间，但是阳光城在近两年的一系列动作中，不乏商业地产的“身影”。

其中，最引人关注的是，去年12月阳光城发布的商业战略蓝图：未来三年内将在上海、广州、长沙、郑州、厦门等9个城市布局16个商业体。

资料显示，阳光城业绩从2011年23亿元，到2016年突破400亿元，成功实现了三连跳，五年销售金额复合增长率高达84%。截至目前，阳光城合计土地储备超过3000万平方，总货值超过4000亿。

外部版图继续扩张和内部销售业绩的快速增长，显然，在冲击千亿门槛之时的阳光城重新将商业地产的发展提上日程。

在业内人士看来，阳光城往商业地产发力与扩张战略由过去的“小跑”切换到“快跑”有关。

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并购术下的商业野心

作为闽系房企中的黑马,在阳光城快速成长的过程中,也并非一帆风顺。2015年，阳光城遇到了增长瓶颈，彼时阳光城很快便在内部开展了一场转型的大手术。

转型首先针对战略布局：阳光城将原来的“2+X”战略调整为“3+1+X”（长三角、京津冀、珠三角+大福建+战略城市点）的区域布局战略。彼时，阳光城开始了新一轮的扩张，并购加速了阳光城战略布局转型完成的步伐，其认为“实现弯道超车最容易的就是并购。”

据赢商网的不完全统计，2015年起至今，阳光城总共完成多达30余起的并购案，总金额近400亿。2016年更是在并购市场豪掷125亿，通过收购获取13个项目、55宗地块，并购区域横跨长三角、珠三角、中西部核心城市，基本完成全国化布局。

截至目前，阳光城合计土地储备超过3000万平方，总货值超过4000亿。

阳光城通过“并购术”，以较低成本获得大量土地储备，而这些土地中不乏商业性质的土地和项目。

收购“物产中大资产包”是阳光城2016年最大的一起并购案，籍此，阳光城获得了物产中大分布于6个城市的13幅优质地块，其中包含着一个商业项目——杭州中大银泰城。资料显示，中大银泰城项目总建筑面积约33万方，总投资额40亿，已于2015年正式交付开业。

值得一提的是，收购物产中大资产包并不是去年阳光城涉足商业的唯一动作。此外，还有15.9亿元收购苏州新万益两宗批发零售、商务金融用地，以及20.49亿元收购广东逸涛万国房地产有限公司50%股权中涉及到的13宗商住用地等。

“阳光城之所以拿了这些带有商业性质的地块项目，最简单不过的理由是，这些并购得来的土地或项目已经很少是纯住宅性质的。” 一位熟悉阳光城的业内人士向赢商网分析道。

如果上述“并购案”也不能说明问题的话，那么从阳光城近期的一系列动作来看，其商业版图扩张大颇有“停不下来”的味道。

今年10月27日，阳光城商管签下了苏州市金鑫大运城这个11万平米的商业项目。资料显示，该项目由8万平方米购物中心和3万平方米街区商业组成，于2015年12月开业，目前已有百余个涵盖零售、餐饮、儿童培训、娱乐体验为主的业态品牌，将由阳光集团商管对项目进行全权运营升级。

而11月3日晚间，阳光城发布一则公告称，其子公司以人民币2.53亿元最高有效报价竞得江西九江商住地。

回顾过去，阳光城也曾想在转型过程中搭上商业地产这趟快车。

2012年，阳光城首次进入百亿俱乐部。这一年，阳光城将管理总部从福州迁至上海，并明确了商业地产的核心发展战略，籍此向房企第一梯队进军。

仅在2013年的一年时间就拿了4块综合性用地，似乎要大举进军商业地产。但在业内人士看来，彼时阳光城对商业地产的定位不够清晰、目标不够明确，使其后来的发展显得有些后劲不足。

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全面提速的商业版图

不过，自去年12月阳光城在上海举行了商业地产品牌发布会之后，其商业战略布局明显升级。

按照阳光城的规划，其商业产品线分别有阳光小镇、阳光天地、阳光荟，主要产品包括商务办公、商业综合体等。其中，阳光天地作为主打产品，是集购物、餐饮、娱乐、休闲、度假、居住、商务等综合功能于一身的商业综合体品牌，占比七成以上。

公开资料显示，阳光城商业主要聚焦于长三角、京津冀、珠三角等一线城市及二线省会城市，目前已开业及2-3年内实现开业的商业管理面积逾250万平米。

其中，最具代表的西安阳光天地于2015年11月20日开业，网罗超过300个知名品牌，日均客流6-8万人次，成为西安高新区城市生活地标;福州奥体阳光天地于去年12月开业，开业首日流量破18万。在长三角，上海唐镇阳光天地、苏州阳光天地等项目也正在筹备开业中。

在布局和规模上，阳光城集团商业管理中心总经理徐辉在会上表示，阳光城商业不会单独拿地，布局区域也是与集团的战略区域一致，不会追求规模，未来不排除通过合作的方式来延伸，“商业地产的粗放式时期已经过去，未来是精细化市场，区域依赖性才是阳光城所追求的。”

数据显示，2016年阳光城实现商管收入 5016.49万，同比增长15.58% ，酒店业务收入3593万，同比增长7.31%。不难看出，在阳光城发展的道路上，商业板块对未来的业绩增长越来越重要。

▲图片来源：阳光城集团官网

据阳光城方面透露，未来三年内阳光城商业在上海、广州、长沙、郑州、厦门等城市将有16个商业体陆续推出。

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迎接成长的新周期

“无论是外部的版图扩张，还是内部的销售规模，近年阳光城成长的速度都是比较快的。其实，阳光城往商业地产发力与过去小跑的扩张战略切换到加速跑的战略有关，也可以看作是阳光城在“二斌”（阳光城集团执行董事长朱荣斌和阳光城集团副总裁吴建斌）时代寻求新增长的一种选择。”上海易居房地产研究院总监严跃进向赢商网分析道。

业内普遍观点认为，随着头顶“3000亿房企光环”的“二斌”加入，2017年阳光城全年业绩预计达到900亿甚至更多，未来阳光城将进入2000亿，甚至3000亿的加速通道。

“目前宏观调控对住宅打压明显，尤其是调控政策常态化的大概率预期下，留给‘二斌’的时机，并非是一个好的‘行情’。”严跃进认为，这将倒逼阳光城寻找到新的成长钥匙。”

值得注意的是，停不下来的发展速度给阳光城带来的资金压力和负债风险也是有目共睹的。

从其半年报数据来看，今年上半年阳光城的资产负债率为86.55%，较2016年末的84.29%同比增长2.26个百分点。

在严跃进看来，目前大部分开发商主要依靠“以住养商”的模式满足商业物业的持有，一旦这部分开发商最大化负债，遇上了市场行情不佳、住宅去化难的局面，企业的现金平衡就会越来越难，这样其商业地产板块的发展就不得不陷入窘境。

不过阳光城发力商业地产也有两大好处，“一是，在资金链允许的前提下，商业项目的布局有助于提高阳光城的品牌价值；第二就是在住宅市场不景气的时候，恰是商业地产积极发力之时，若此类业务做好，那么在拉动千亿级销售规模方面是有积极作用的。”严跃进如是说。

房地产行业已进入下半场，按照阳光城集团执行董事长朱荣斌的思路，“阳光城要变成一个多基因选择的公司。”

而对于阳光城来讲，这轮商业版图上的发力也许已被其视为新一轮增长的引擎。

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