楼8| 深圳挂牌5宗土地 龙华首推双竞70年"只租不售"用地

上周二，深圳成功出让了1宗三类居住类用地，被国企深圳市大鹏新区投资控股有限公司以底价7.46亿竞得。根据深圳市土地房产交易中心公告显示，在未来的29天内，深圳将有5宗土地陆续出让，其中包括1宗二类居住类用地、1宗工业类用地、3宗商业类用地，具体地块的详细指标详见下表。

上述土地出让条件及成交预测分析如下：

·二类居住类用地

A811-0323号宗地采用“单限双竞”的办法以挂牌方式出让，即：限成交地价、竞成交地价和人才住房面积。宗地的最高限价为10.1亿元，人才住房将至少配建27060㎡，不过根据出让合同，计入容积率的总住宅面积为76650㎡，也就是说随着竞得企业人才住房配建面积的增加，租赁住房面积将随之减少。另外，人才住房建成后将无偿移交政府，租赁住房则需自持70年。

整体来看，本宗土地性质为非商品性，竞争应不至于大激烈，且有利于加大人才住房和租赁住房的供应量。

·工业类用地

G02203-0012号宗地要求项目建成后限整体转让，不得分割转让。且要求竞买申请人从事该地块准入行业不少于5年，且应获得国家高新技术企业认证。

按照市场惯例，预测该宗地以底价成交的概率较大。

·商业类用地

T201-0099号宗地要求一如既往的严格，其中值得一提的是出让要须配建不少于27500平方米建筑面积物业，产权归政府，由市前海管理局回购。宗地办公物业（不含配建物业部分）10年内不得转让，10年后按约定转让，限整栋转让。

预测地块将以低溢价或底价成交。

T107-0085号宗地面积为27285.92㎡（其中建设用地面积16423.9㎡、市政道路用地8494.67㎡、广场用地2367.35㎡），宗地项目建成后，全部限自用，不得转让，且10年内不得抵押；其余市政道路及广场用地、社会公共停车场建成后将无偿移交给政府。

同时该宗土地的竞买申请人要求为在深圳注册的技术咨询、技术孵化公司，且企业注册资本达到10亿元人民币或等值外币，预计定向出让的概率较大，且将以底价成交。

G01046-0095号宗地建筑面积1364500㎡（其中90000㎡地下商业及4500㎡的变电站不计容积率），该宗地的出让条件比较复杂：其一，该宗地对商业、办公、公寓和酒店不同的物业类型均设置了自持面积及自持年限，竞买申请人将在上述各物业的自持面积及自持年限的基础上，当竞买报价达到首轮地价最高限价时，转为竞各分项物业自持面积及自持年限，当全部商业、办公、公寓竞价达到全年期自持时，则再转为竞地价。其二，自持物业不得转让，允许抵押，且宗地内酒店10年自持期满后限整体转让；国际学校产权归竞得人，限全年期自持。其三，宗地内须建设一栋600米左右的超高层建筑。其四，竞买申请人要求2016年度经第三方（具有证券资格会计师事务所）审计的总资产，须不低于人民币2000亿元，且须在中国境内开发建设并已竣工不少于1栋250米以上超高层建筑。

预测该宗地出让市场竞争不会太激烈，定向出让的概率较大。

来源：美联物业全国研究中心