郑州光彩市场: 曾靠服饰繁荣 如今借娱乐重生

郑州市东太康路、人民路、二七路合围成一个金三角，这里寸土寸金，商厦林立，合围区域有一个叫做 " 光彩市场 " 的老街。

十年前，光彩市场进行的是一场造富运动：门面是香饽饽，托关系不一定抢得到，年营业额 6 亿，二十七平米 " 接发店 " 月入二十七八万元 ; 十年后，光彩市场像一个垂暮老人，人流骤减，有商户月收抵不上房租，市场希冀降租仍难现昔日辉煌。

在籍籍无名中加冕，又在默默无闻中老去，光彩市场同时承受了鲜花与枪炮。

有人指责它硬件老旧、管理失序、顽疾犹存，有人称颂它开一代人潮流眼界。

商圈更迭造成的老一辈商业体没落这一副作用，光彩接班人正在用力免疫，并在积极自救。

端着酸辣粉、举着烤鱿鱼、边吃边逛光彩的少年，长大成人，所有的喜怒哀乐、所有的希望与梦想埋在光彩的街巷深处。

变革每时每刻都在发生的郑州，光彩只是一个过客吗 ? 能否在接下来的时间里，带领光彩复盘昔日荣光，或许，不日将有答案。

先看两张对比图

2015 年，光彩市场内卖小吃的临时摊位一家挨一家 ( 资料图 )

如今光彩市场客流稀少

今日光彩

客流稀少，有商户称月收抵不上房租

36 ℃的高温，没有一丝风，骄阳下的光彩市场像一个蒸笼。几乎没有顾客，上午 11 点，一条街的开铺率尚不足三成。

李女士躺在自家店的躺椅上，无奈地向河南商报记者摊开了 7 月份的交易记录：7 月 1 日，成交额为零，2 日利润为 115 元，3 日净赚 135 元 ……6 日净赚 30 元，7 日利润为 40 元。

" 一天净收入只有高于 200 元，才能抵得上房租，低于 200 元，就是在赔钱。" 按照这个说法，7 月份的头 7 天，李女士每天都在赔钱。

李女士是光彩市场的 " 老人 " 了，上世纪九十年代下岗后就在光彩老街卖牛仔裤，以前市场里二三十家同行如今也只剩下五六家，" 都在勉强撑着。几乎没人流，一天只卖两三件，货也不敢多进，生怕压货，去年一年都没有咋挣钱。闲得坐在店里把所有电视剧都快看完了。以前生意好的时候 8 点左右就开门了，现在上午 11 点才开门。"

一些街道客流稀少

做女装的胡女士怀念四五年前，"2012 年左右生意好的时候，利润相当于现在的几倍呢，5 倍都少说了，每天晚上都是人挤人。两年前我接这个店时没转让费，搁过去空转费得 10 万，现在生意不好做，都没有转让费了，整体租金也在降。"

李女士回忆，" 搁五六年前，一月租金一万三都有人敢干，一天挣个一万元没问题。高房租的时候能挣到钱，现在房租降了反而挣不到钱了。生意不是不如以前，而是根本没法进行。商场在走下坡路，不是个事儿啊。"

王女士挂出了转让牌，却少有人问津：27 平方米的铺子，月租 7000 元，三个月一交，押金一万 ;12 平方米铺子，月租 4500 元。

张先生也决定把一个墙面出租，面积小得只容得下一个柜子，他给出的价格是 1500 元一个月。

仿佛被闷热的天气传染，光彩市场似中暑老人，变得倦怠无力，暗淡了往日光彩。

2015 年 8 月，光彩市场内钩机正在对老旧的路面进行破除，重新铺设地砖

印象光彩

时针往回拨十年，光彩市场并非这般模样。

那会儿的光彩市场耀眼得像一颗明星，是郑州人的潮流聚集地，是一代郑州人的难忘记忆。门面是香饽饽，有钱不一定抢得到，无数外地人靠着在光彩卖衣服走上人生巅峰。

吃着、喝着逛光彩市场，在当时是一种潮流，下至十五六的小姑娘，上到三十来岁的男青年，来这里只求最新潮流，只求仿版衣服。

传奇也是在这段时间里创造：平均每日客流量达万人、节假日客流量最高时达 5 万人，年营业额最高时达到了 6 亿元。2006 年人民网曾报道，光彩市场是曾经与北京的秀水街、上海的襄阳路并立的全国三大淘宝圣地，号称 " 北秀水、南襄阳、中光彩 "。

1、市民回忆：一周六天逛光彩

" 时间啊，你慢点走，我还想在这里端着酸辣粉，举着烤鱿鱼，边吃边逛光彩。" 这是上班族小袁对光彩最深切的呼唤。这也是走入社会的光彩一代人对于那个逝去青春的集体怀念。

郑州 " 土著 " 小袁是跟着光彩市场长大的那代人，她关于光彩的回忆是：" 先来几串鱿鱼、一份煎凉粉，再要一份彬彬凉面，或者点上一碗酸辣粉、配着土耳其肉夹馍，那就是我的高中时代。"

这代人记忆中，光彩市场自有其魔力，像现在的北京西单、上海城隍庙。" 骑着小公牛山地车，到艳芳照像馆一停，往前走一段儿，就开始逛光彩，拥挤曲折的摊位、此起彼伏的吆喝、浓香四溢的美食、花花绿绿的时装、无数的小情侣、小闺蜜，你挤我，我挤你，摩擦摩擦。"

对于外来的郑漂族、学生党，光彩也以最大胸怀接纳。"2001 年上大学到了郑州，那时候光彩是个很时髦的地方，我曾经创造过一个星期七天有六天都去过光彩的记录。那时候那里虽然是很小很破的门面房，但却是郑州的潮流地标。我见过很多很时尚的男男女女，也有很多打扮很日系的潮人，甚至可以用光怪陆离来形容。那时候的光彩能充分满足我们的购物欲和对时尚的诉求。"

" 工薪阶层去商场，这儿就是给学生和年轻人准备的。那会儿人气好，逛光彩比较随意，小东小西买一点，边吃边逛边扔，不伤大雅。人挤人，只管推着往前走。" 光彩市场运营方人士称，" 小吃达到六七十种，比较适合小女孩。主打年轻时尚。"

2、老王的故事：27 平米小店月销七八十万元

光彩市场一路走来，老王不可不提，他是见证者和经历者，更是受益者。

他开的 " 光彩专业接发 " 店，家喻户晓，这是他九年前，花去几千元请大师给取的名字。那会儿，连他自己都没想到，这样一个 5.8 平方米的小店，竟为他带来巨额财富。

他是 14 年的资深 " 郑漂 "。2003 年来郑州时，他在北三环开了一个饭馆，把带来的六七万元全部投了进去，结果赔掉。2008 年，他东拼西借了两千元，在光彩市场租了个门面，" 当时想着一个月赚个两千元就美翻了。"

结果，生意好的一塌糊涂，5.8 平米的店铺扩增到 27 平米。" 不是给你吹，最忙的时候，十二三个店员招呼不过来，工人最多时，单单一天的工资开支两千元。大冬天，六七点，天还没亮透，就有顾客来敲门，晚上到八点才关门。生意最好的月份，一个月销售达到七八十万元。"

这背后，是老王用没日没夜的打拼闯出来的。八年中，他只关了两次店门，一次是岳母去世，他歇业了一天后又赶紧返郑，另一次是 2015 年店铺装修，停业了两天。

他每年经营超过 330 天，一年休息不超过一个月，腊月 28 放假，大年初四就开门。曾经连续三年时间，他和妻子一天只睡三四个小时，午夜 12 点以前没离开过店。

近年，老王也感受到了光彩市场的阵阵寒意，以往一直往上走的趋势被打破。可他觉得，还得感谢光彩市场成就了自己。

光彩市场完成了一个时代的造富运动 ; 也正是这些 " 老王们 "，成就了光彩市场。下一步，耄耋之年的光彩市场如何重焕光彩 ?

相比 2015 年，光彩市场内美食街上，特色小吃和彬彬小吃还在，临时摊位已经被清走

光彩历史

从一条街到一个市场

重塑光彩市场的未来，要先从光彩市场的过去说起。

1996 年，光彩市场迎来一个开发者：郑州市鸿成房地产有限公司 ( 以下简称 " 鸿成公司 " ) 投资 1500 万元，建设了一个建筑面积 4900 平方米的市场，聚集商户 270 家。光彩摆脱临时市场标签，正式过渡到有公司管辖的商铺式市场。

在此之前，光彩仅是一个自发形成的路边市场，" 当时是一条街，到处是水坑，脏乱差。"

2002 年，鸿成公司购买了位于太康路南人民路西约 6800 平方米的土地，花去 4000 万元，分成两期开发。一期建成鸿成商业综合楼，面积 12000 平方米，投资花去 1900 万元 ;2006 年，二期建设了鸿成服饰广场，为六层楼，面积 18000 平方米，商铺 200 余个，投入 4000 万元。

2008 年，鸿成公司以鸿成服饰广场为基础向南侧通过规划拆迁土地面积 1900 平方米，扩建开发了光彩钢结构商业楼，面积约 8500 平方米，商铺 150 余间，拆迁、建设共计投资 2130 万元。

至此，单单由鸿成公司建设的光彩市场部分，占地面积约 25 亩，建筑面积约 80000 多平方米，商户 600 余家。

然而，这仅仅是光彩市场的一部分。据称，整个光彩市场有 6 个东家，其中鸿成光彩市场占比近七成，河南天达实业有限公司投建的天达光彩是另一个东家，还有一部分商户归金运大厦和旁边的教堂管理。

改造外迁

历尽改造难，逃过外迁劫

事实上，光彩市场是伴着改造和调整一路走来。频繁的升级改造，是光彩重焕新颜的给油站，却也是导致光彩逐渐暗淡的诱因。

在将旧有的一层门面房改造成了六层商厦后，商户却在不到一年时间内相继离开，市场管理方曾将原因归结为 " 改造不彻底、招商不彻底、定位不清楚、经营无秩序导致这种局面 "。

同时，无论怎样升级改造，密集的老式地摊和小门店依然存在，顽疾难除。有人吐槽，商户们三三两两地凑在一起打牌、打麻将，市场根本没人管，谁想倒垃圾就倒，反正交了卫生费，有清洁工收拾。

有人呼吁，" 无论是火车站的银基还是二七的光彩市场，都是旧市场原地升级改造的，商户和市场管理方难以更改其懒散及漠视消防的惰性，为的是多赚一天的钱。外迁出去，进驻新的市场才能根除隐患。"

呼声多了，外迁出去的消息也终于在 2014 年以官方发布文件的形式坐实。光彩市场上榜当年度郑州市中心城区市场外迁名单。

光彩市场并未见大规模搬迁迹象，却在 2015 年因为消防问题两度上过新闻头条。2015 年 8 月份，管城区抽调消防、公安、城管、工商等部门对市场违章建筑进行强制拆除，整治重点是排除消防安全隐患。消防人士曾称，应对防火检查，商户们总打游击战，" 占用消防通道，年年都立案处罚，就是拒不整改。"

2015 年 12 月初，市场内百余家商铺被依法查封。消防部门这次集中行动，主要针对天达光彩整体营业区，和鸿成光彩的小吃街。

及至 2015 年年底，传来消息，光彩市场连同银基商贸城、同盈世贸商城不整体外迁，批发、仓储、物流外迁。光彩逃过外迁劫。

原因探析

商圈更迭，老一代商业体尴尬频现

究其衰落原因，有人士称无定位规划、管理粗放、跟不上消费者心理变化是症结所在。

马明 ( 化名 ) 很清楚的记着那个日子，2015 年 12 月 10 日，这天是他跟着 " 小刘总 " 接盘天达光彩的日子。" 小刘总 " 是天达实业总经理刘柱的儿子，在接收父亲交给的产业时，顺带请来了发小马明做帮手。

" 回来之前，整栋楼都处于空置状态。大刘总把商场托管给了一家公司，结果运营几乎空置，后来才让小刘总接手。" 马明称。

曾任光彩市场办公室主任兼市场部经理的赵泽忠曾接受媒体采访时称，" 不可否认，作为家族企业的光彩市场，决策者素质的高低直接影响了市场的命运，我们只能是尽量维护。"

他称，光彩市场之所以会出现今天这局面，一方面除了商户的素质低、不服管理，而家族利益的插手则是难以回避的另一个原因，" 谁的利益都在，谁都不服谁管，光彩市场只能是随便发展了。"

光彩市场难管，电力、消防部门也深有感触。这个大市场，跨了二七、管城两个区。" 之前下违章通知书，找办事处帮忙督促整改，找了几家办事处，都没了下文。" 郑州供电公司的工作人员曾表示。光彩市场也让消防参谋很烦心，" 去处罚，人家说是二七区的，不归我们管。二七大队去查，他们又说是管城区的。"

二七商圈从老市场向新型购物中心的升级以及消费口味的迭代，是光彩没落的又一原因。赵泽忠曾称，一部分原因是由于当时企业资金不足，无法进行高端品牌的运营，更没有迎合品牌化和品质化的消费途径。

" 二七商圈正处于新一轮的城市更新进程中，新项目和新业态不断涌现，令商圈以原有以零售为主的百货逐步扩展到现在一站式注重体验性的购物中心，从面向年轻、学生客群的光彩市场、百年德化等商业步行街升级到中高端的大卫城、万象城等购物中心。" 业内人士指出，2006 年开始形成的百盛、金博大、光彩等商场，随着二七商圈的更新迭代，其生存现状不容乐观。

当上一代消费者老去，老一辈商业体明星光环渐渐褪去，等待它们的只能是时代更替遗留下的尴尬。

转型升级

错位商战：抢占年轻人后半夜消费

光彩现任掌舵者并未坐以待毙，认清了现状后，他们也在寻找各种途径自救。

小刘总接手天达光彩后，只不过一年半时间，天达光彩一楼已从服装市场转型为餐饮市场。中午时分，就餐人群几乎坐满了整个大厅。被注入进八零后的新鲜血液后，这个老旧的市场迎来第二春。

鸿成光彩也正在进行着有史以来最大幅度的调整和改造。2016 年 6 月份，鸿成光彩挖来一位杭派高管，名字叫徐峰。他被寄予了最大的革新期望。

上任前，徐峰在杭州有着骄人的商战业绩：他成功运营两家银泰百货，其中一家高峰期日营业额达到 9000 多万元。

经过了半年的考察后，徐峰确定了一个名字叫 " 光彩 Fans 不夜港 " 的转型战略，定位就是错位经营。

这个来自东南城市的商战高手有着异常清晰的思路，他明白光彩的短处——日间消费抗衡不过邻居大上海、大卫城。但是他清楚地知道，大卫城的高峰营业时间截至十点，他想截流这部分十点后 " 玩后半夜的消费人群 "。

" 光彩市场的根是年轻人、学生，他们消费特征是追求时尚、前卫和炫酷，而且是晚上消费，他们会淡化一线、二线的品牌概念。十点后的年轻人喝酒、唱歌、电玩、吃饭、住宿去哪 ? 就在这儿。" 徐峰告诉河南商报记者，" 购物中心、综合体越来越多的情况下，错位经营，才能走下去。"

为此，他整体投入进 5000 万元，试图复盘昔日光彩。全方位的升级改造将在十一左右完成。

这场复盘究竟有多大胜算 ? 老去的光彩市场何时再现光彩 ? 我们拭目以待

近年来，随着大上海、大卫城、大商新玛特、万象城等商业综合体拔地而起，网购、海淘等网络购物兴盛，光彩市场压力倍增。

现在，它正向着“娱乐、体验”迈进。你看到的光彩，正在“变颜”。

光彩现在增加了影院、真人密室逃脱等

印象变化

“淘宝胜地”颜值改变

多年未逛过光彩的陈女士近日发现，光彩市场正在悄悄改变模样。

“以前的那些服饰摊还在，就是现在那两栋楼变了，楼里面有餐饮，还有真人密室逃脱、影院。”陈女士惊讶地说。

对于不少80后来说，光彩曾经是“淘宝”胜地，无论是新流行的服饰，还是高仿的手包，到这里总能让人尽兴而归。

光彩市场人流如织

在陈女士的印象里，光彩市场里有许多服饰摊位，邻人民路的两栋楼体也是经营服饰、鞋业等生意。

“上大学那会儿，到周末拉着男朋友一起来这逛街，有点黄蓉拉着靖哥哥逐个逛服装店的感受，蓉儿逛得兴起，郭靖就在后面无聊地跟着。”陈女士回忆起来笑个不停，“那时候的光彩，除了服饰、美甲美发，吃喝玩乐的店少。现在光彩颜值变了，有点杨过拉着小龙女来玩儿密室逃脱的味道了。”

郑州光彩市场是一家大型服装批零市场，是曾经与北京的秀水街、上海的襄阳路并立的全国三大淘宝胜地，号称“北秀水、南襄阳、中光彩”。

市场由商场和大面积的服装摊位(老光彩市场)集聚组成。其中，商场有两个，东侧是鸿成光彩，西侧是天达光彩。

2015年，市场其中的两家管理方天达光彩和鸿成光彩开始对管理区域大力度升级改造，经营上进行战略转型。天达光彩打造为娱乐体验业态，鸿成光彩则打造为“光彩Fans不夜港”。

鸿成光彩打造为“光彩Fans不夜港”

原因探析

商圈分散更迭倒逼变革

对于此次光彩市场的“变颜”，有业内人士认为是商圈更迭和新商圈分散，倒逼着光彩市场大力度变革。

天达实业高管马宝认为，商圈分散、新生商业综合体涌现、电子购物兴盛等，都让光彩需要尽快转型升级。

一位业内人士指出，郑州近几年新商圈不断兴起，让郑州原本相对集聚的旧商圈优势不再明显，人流被分散出去。再加上二七商圈正处于新一轮的更新进程中，新项目和新业态不断涌现，令二七商圈从零售百货为主开始向体验式购物改变，其中，中高端的大卫城、万象城等体验式业态明显，也在带动着光彩市场、百年德化商业步行街向体验式业态转变。

实际上，光彩市场曾经历过几次升级，可由于资金不足、无法向高端品牌运营等原因，都以“不完美”收场。

而为了不重蹈覆辙，此次转型，天达光彩取消了以前的“托管运营”环节，由“掌门人”天达实业总经理刘柱的儿子“小刘总”大刀阔斧执行。鸿成光彩则挖来一位杭派高管徐峰进行变革。

【观点声音】

商户：娱乐体验业态，能带来优质客源

此次升级改造，不少新业态汇聚到这里。对于光彩转型，商户方是如何看的呢?

位于天达光彩二楼的谜局是一家以狼人杀、桌游、影咖等为经营内容的体验店，开业已有半年。

对于光彩升级，在谜局经营者孔先生看来，光彩市场“先天”的地理优势仍然吸引商户，而光彩向娱乐、体验的转变，会逐渐改变光彩的业态发展趋势。就谜局而言，天达光彩聚拢的目标客户恰恰和谜局客户相吻合。

孔先生说，依据最近的经营状态，他准备把店面扩大，或者再开一个分店。

而在老光彩市场的商户老刘看来，天达光彩和鸿成光彩的升级改造将会改变人们对光彩市场“脏乱差”的固有看法，且娱乐体验业态带来的消费群体恰恰是优质客源，新老市场将会形成互补。

同时，他也坦言，不会离开老光彩市场，其原因是对于服装零售来说，老光彩市场的客流量是其他商业体、娱乐体验区所不能比拟的。

“升级后的效果咋样，还很难说，需要等待些时日看看。”老刘说。

他盼望着此次光彩升级改造，能改变现在老光彩市场“平静”的销售状态。

管理方：想通过娱乐体验，盘活整栋大楼

在天达实业高管马宝看来，此次升级改造的目的，是把整栋大楼“盘活”。

他说，公司舍弃高租金收益，把天达光彩一楼做承租率略低的餐饮业，其目的是想通过餐饮把客流引进来，进而带活楼上的娱乐、体验店，盘活整座大楼。

“以前在商业招商上流行‘招商不够、餐饮来凑’的不成文约定，可实际上现在餐饮的承租能力也在提升，其所带来的客流也很不错，另外零售业的承租能力反而在下降。”马宝说。

鸿成光彩高管徐峰曾在接受媒体采访时指出，光彩市场的根是年轻人、学生，他们的消费特征是追求时尚、前卫和炫酷，而且晚上消费比较多，他们会淡化一线、二线的品牌概念。在购物中心、综合体越来越多的情况下，错位经营，才能走下去。

行业专家：应与周边商场实现差异化竞争

戴德梁行郑州公司副总经理巴然则认为，近几年随着郑州商业的发展，及整个二七商圈从客群到商品再到物业市场的变化与激烈竞争，如光彩这样的老旧项目所存在的问题与不足也越来越多地被暴露出来。

比如，项目体量较小、对外展示弱、商圈内竞争压力大、电商对服装零售的冲击等，使得光彩市场面临着越来越多的挑战。

巴然指出，光彩市场升级改造，应该在如何充分利用二七商圈现有的巨大人流基础的前提下，思考如何与周边项目形成差异化竞争，取长补短，打造自身鲜明的形象与较高的识别度。

现在无论是健身房、篮球场的引入，还是美食广场、竞技网咖、密室逃脱等体验业态的引入，无一不体现出了在业态升级过程中对符合学生和青年需求的休闲娱乐、美食餐饮和个性服饰方面的考量。

总之在客群升级背景下，具有创新性、前瞻性的业态选择和配比，是光彩这样的老旧项目最佳选择之一