楼市十月之变（二）| 关于租售并举，这几个问题你必须明白！

不管你信不信，租售并举时代的到来已经势不可挡。

所谓的租售并举，核心精髓就是落实决策层对于住房的定位——房子是用来住的，不是用来炒的。即通过补位长期瘸腿的住房租赁市场，改变一直以来“重交易轻租赁”的市场状态，打造商品房交易和租赁市场并列的多元化住房体系。

这一政策是在此前房地产调控15年中决策层从未动用过的“全新”想法，将对我国的房地产市场带来巨大影响。

各方消息显示，将“租售并举”纳入长效机制的决策已基本确定，未来五年，效法新加坡、德国等国外模式，在全国建立并推行租售并举的住房制度已几无悬念。

毫无疑问，“租售并举”制度的确立，将成为中国房地产发展史上的一个里程碑。或者说，租售并举意味着，我国住房市场真正的制度“拐点”即将到来。

| 为什么租售并举是大势所趋？

之所以说租售并举是大势所趋，主要有三条理由。

其一，与此前多轮调控不同的是，关于“租售并举”政策的推进是一次自上而下的部署，而非放权地方的结果。

在国家层面，关于规范租赁市场的政策越来越密集，可以说，决策层的力度和决心都非常大。

2016年6月，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出实行购租并举，培育和发展住房租赁市场。2017年1月，广东省政府印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，鼓励发展房屋租赁。2017年5月，住建部就《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》公开征求意见。

2017年7月，广州明确将“租售同权”纳入楼市调控体系，随后，住建部等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，并选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批试点开展住房租赁。

一个月之后的8月28日，国土部、住建部联合发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，宣布将包括北上广在内的13个城市纳入试点。

其二，地方积极配合。截至目前，北上广深一线城市住房租赁政策已全部下发；合肥、无锡、郑州、扬州、济南等多个城市出台了租赁房屋入户口的鼓励政策。

其三，高房价倒逼和时代需求。房价高企让越来也多的人远离买房梦，这一现实形势逼迫下，租售并举是不得已而为之。

此外，租售并举也有顺应时代需求的一面。数据显示，目前，中国7亿多城镇居民中有20%长期租房，热点城市40%的常住人口长期租房，2.45亿外来人口中80%租房居住。随着租房需求的上涨，市场也需要提供更多的租赁房源。

| 新住房体系将采取哪种模式？

“租售并举”并非只停留在“试水”阶段的鼓励政策及土地政策，而应该是分层次、分体系的一整套租赁机制，既能解决土地供应、企业开发等方面的供应端问题，又能解决租赁方式、租房权益等需求端的问题。

那么我们学习和参照的新加坡及德国，究竟是怎样的一种模式呢？我们有必要了解一下，以便对即将到来的我国的租住体系心中有数。

新加坡的住房体制层次分明，以公共住房为主，私人住宅为辅，包括“廉租房—组屋—执行共管公寓”和“公寓—有地私宅”并行，基本可以分为公屋和私宅两大部分。

公共住房中，组屋的价格是每平米约5000新币，家庭月均收入中位数是8666新币，按套均面积90平米计算，房价收入比是4.3，即一般居民家庭4.3年就可以购买一套组屋。

在私人住宅市场，新加坡公寓均价大概在1万~2万新币之间，平均在1.7万新币左右，是组屋均价的三倍多，月租金在每平米10~20新币的水平，一居室的月租金大概1200~1500新币。

德国购房和租房的家庭各占一半。稳定的私人租房市场和完善的社会住房制度满足了不同收入人群的住房需求，是德国房价长期稳定的主要原因。

数据显示，在德国，只有约50.4%的德国家庭居住在自有住房（含合作社机制自建房）中，而49.6%的家庭则是租房居住。其中，45.4%的家庭租住私人租赁住房，4.2%租住政府或社会住房管理机构提供的社会租赁房。

| 能降低房价和房租吗？

对于租售并举时代的到来，大家最关心的一个关乎切身利益的问题就是，“租售并举”能降低房价吗？

这一点，恐怕会让大家失望了。事实上，作为房地产长效机制的重要一环，租售并举的核心目的并非是降房价，而是带着稳定市场、防范风险，以及实现“居者有其屋”的大使命而来。

客观而言，租赁市场的培育和房价的涨跌并无直接关系，房价涨跌从根本上来说，还是取决于货币政策以及市场的供需关系。可以肯定的是，多元化住房体系的建立，将促使市场回归理性，稳定预期，减少盲目恐慌入市，降低投资、投机带来的风险。

那么，租售并举对租房市场会带来什么影响？当下，“租售并举”会抬高房租的说法很流行。因为，有分析认为，决策层希望通过培育租房机构来实现租房市场的发展，但是社会资本有获利需要，一定会通过抬高房租实现利润。