在三四线城市的朋友，都知道一个事情，那就是商铺的价格远远高于住宅的价格；
但是升值速度，商铺的价格，远远没有住宅升值那么快，为什么呢？
同样的一个小区，10年前的住宅均价3000块，现在是10000块；10年前的商铺均价9000块，现在15000块，为什么呢？
是网商的影响，还是住宅泡沫过大，还是经济下行过大呢？
没有对比，就没说有伤害，举个例子吧！
在重庆，住宅均价8000块，商铺基本都在35000左右；
然而，作为大都市的上海，住宅最高单价10万，均价也在55000左右，一般商铺也就才35000-50000左右不等；
这就有意思了，哈；
为什么三四线城市，或者住宅房价很一般的城市，商铺价格和一线城市的商铺和住宅的房价，差距那么大呢？
经济越发达，商业活动越频繁；
商业活动越频繁，那么商业的用房也就需求大，去求大的时候，开发商都看到了这一点，纷纷进入；
商铺不比住宅，具有刚需性质，商铺是完全市场化的一个市场；
由供需自主调节，价格相对更加的市场化，差异化；
而三四线城市的住宅和商铺的开发比例，以及商业化程度，商业活动的频繁程度，远远不及大城市；
那么，开发商业楼的风险和成本，就相对很大，更多的是社区商铺；
在市场化，商业逐渐需求较高的三四线城市，那么商铺的价格也受到市场的自动化需求调节，居高不下；
另外，租金也是一个很好的衡量指标，相辅相成；
为什么，商铺的增值潜力，不如住宅呢？
第一：受到了各种的冲击；
一是网购的兴起，冲击了实体店的收益收入，其实这只是针对百货而已；
也就是说，百货收到了冲击，而之前的商业模型，都是百货站到最前沿的模式，从名字就能知道，百货大楼；
如今的的百货市场，一方面更加集中到了超市，网购和社区商店里面；
剩下的只有娱乐，文化，个性化的服务了；
二是商业模式的冲击；
以娱乐体验为主的新型商业的兴起，旧的大型商业，环境，要素，面积，车位无法满足现有商业环境的冲击；
那么，商业市场化机制，就起到了决定性的作用；
商业用房，不受调控，也不受利率影响，只是它的商业价值，足部足够强大；
这样一看，商业的增值，是不受政策，不受利率，不受任何调控的一个完全市场化的发展和价格；
而住宅，会受到城市人口，政策引导，利率，甚至补贴等等因素；
住宅还绑定更多的附加值，学区，户口，地铁的方便性等，来决定购买力，影响市场；
商铺的价格更加真实，更加客观，更加的经得起推敲，所以涨的不够多，也是有道理的；
第二：商铺的需求和住宅的需求不一样；
假设上海人口在15年前，是人口1000万，现在增长到了2000万，那么商业用房和主住宅用房，会增加多少呢？
一千万人口的住宅用房，至少是300万套左右；
而商业用房会需求多少，多建几个超市，多建几个办公楼就可以了；
至于说商铺需要多少，这个都是按照一个1000人的小区，只需要一个社区超市，就满足了；
其他的服务，早点，吃喝拉撒办公，每1000人只需要几十个商铺，就满足了；
这就是需求，这就是为什么上海的住宅和商铺的增长能力，具体的体现了，供需失衡；
而上海的商铺，商业楼，远远要供给高于需求，形成和住宅的价值对比；
然而重庆，以及一些三四线小城市，恰恰相反，人口净流入很少，人口非常的稳定，没有增长；
商业楼的建设水平和住宅，基本持平，属于平衡状态，但是消费的需求改变了；
这里面有几个关系：
一是商铺本身的供需关系；
二是人口流入的住宅与商铺的需求关系；
三是消费观念的需求变化，与商铺的发展的供需关系；
凡是打破这些平衡的，要么增长率有区别，要么增长速度有区别，要么价格平衡有区别；
阿永哥点评：
一是本质还是商铺的供需市场化，不是刚需，再加上商铺二手交易几乎是零控状态下，那么增长差距就会越为明显；
二是商铺本身也有会有更多的特性，年线短，交易成本高等等；
这就导致买商铺，会更加的理性；
三是投资商铺作为赚钱的资产，投资住宅是作为投机市场的缩影；
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