辽宁朝阳原“一把手”落马后，“东北最大商贸项目”烂尾成呆账

辽宁朝阳曾经的“一号工程”，因主政官员的落马，项目停滞多年，诸多业主牵连其中，成为地方“呆账”。

（曾被称为“东北地区最大商贸项目”的辽宁省朝阳市万商国际城市广场项目，开工建设五年后，处于烂尾状态。图/《财经》记者 刘思维）

《财经》记者 刘思维/文 李恩树/编辑

还只是框架的楼房像被切下一角，钢筋外露伸出。西侧的大片工地尚未动工，荒草茂盛处已有一人多高，售楼处牌子上的钢板四边翘起，枯藤缠绕。

曾被称为“东北地区最大商贸项目”的辽宁省朝阳市万商国际城市广场项目（下称“万商项目”），开工建设五年后，处于烂尾状态。

这一投资约10亿元的项目是当时朝阳市政府的“一号工程”，受到时任朝阳市委书记陈铁新的主推，但在陈涉腐落马后，“一号工程”就此搁浅。

原因在于，万商项目开发商与陈铁新在该项目中存有利益交换，陈铁新事发后，开发商负责人也随之被查，导致项目融资困难，资金链断裂。约有近千名业主卷入其中，在该项目烂尾三年后，政府出面协调，但一直未有进展。

曾经的明星工程如今变为朝阳市“疤痕”，该如何消痕去疤，成为继任官员的难题。

一号工程

2017年6月20日，万商项目开发商朝阳吉源房地产开发有限公司（下称“吉源地产”）总经理高健坐在万商项目售楼处的办公室里。由于前一天下雨，高健身后的天花板正在滴答漏水。室内的镀金边皮沙发皮革开裂、金漆剥落。

售楼处办公室的窘状也是如今万商项目的缩影。6月26日下午，万商国际城市广场半数以上商业网点大门紧锁，开业的商家则门可罗雀。

这和五年前万商项目启动时的宣传以及预售时的盛况，对比强烈。

2010年，朝阳市龙城区政府征用八里堡村313亩土地，作价2亿余元挂牌出让，准备用于招商引资。知情人称，当时，时任朝阳市委书记陈铁新想主推一个大工程，八里堡村的这一地块用作商业开发正合其意。

吉源地产拍得这一地块。2011年4月26日，朝阳市龙城区政府与上海美和红星投资发展有限公司及吉源地产签署朝阳辽西国际家居建材总部基地建设项目合作开发协议，该项目为万商项目前身。

根据双方合作开发协议，万商项目地处朝阳市龙城区现代服务集聚区核心商圈，占地面积约1000余亩，总建筑面积约200万平方米，总投资25亿元。项目建成投入使用后年营业额预计在50亿元以上。预计可以带来6万个就业岗位，间接拉动就业10万人。

万商项目启动之初并不被看好。朝阳城市规模不大，人口仅约40万。中心商业区集中在双塔区，该区域的几家商城几乎瓜分了朝阳的主要客流。而万商项目选址的八里堡村相对偏僻，一些投资者认为该区域对购物者没有吸引力。

不过很快，这些“消极”的声音被淹没在强大的宣传造势中。

“政府栽下梧桐树，朝阳引来金凤凰。”多位朝阳市民回忆，从2011年下半年开始，万商项目的广告开始频繁出现在街头巷尾、广播电视、报刊杂志中。吉源地产总经理高健称，三年间，开发商在宣传推广上的经费投入6000余万元，成为朝阳广告力度最大的楼盘之一。

据中国网报道，万商项目是东北地区最大商贸项目和朝阳市委、市政府的一号工程项目，东北首席超百万平方米一站式城市综合体。

彼时万商项目的宣传照里，出现许多时任朝阳主要领导的身影——政府领导们和吉源地产董事长刘帅站在万商项目售楼处挂有“政府一号工程”的牌前合影。

市委书记力推

位于郊区的万商项目可以顺利推进，与时任朝阳市委书记陈铁新的力推不无关系。

陈铁新1955年出生，教师出身，曾获高级经济师职称和吉林大学经济学博士学位。49岁时，陈开始主政一方，出任丹东市委副书记、市长，后升任朝阳市委书记。

2008年，陈铁新主政朝阳时，提出“奋战三年，再造朝阳”的口号。三年后，陈铁新在“奋战三年”的总结表彰大会上发言称：“三年来朝阳市地区生产总值翻了一番、地方财政一般预算收入翻了一番半、固定资产投资以及规模以上工业增加值等经济指标均翻了一番以上。”

这主要得益于陈强力推进招商引资和项目建设，以及进一步加大城乡建设力度的执政策略。前者范例即为“一号工程”万商项目。

陈铁新多次出席万商项目活动。2011年4月26日，时任朝阳市委书记陈铁新出席万商项目与龙城区政府合作签约仪式。2012年6月，朝阳市首次举办全国性商业地产行业高峰会议，同时也是万商项目发布会，两位现已落马的官员——陈铁新和时任市委副书记花瑞奇均列席。

高健称，万商项目享受到政府招商引资的优惠政策。龙城区政府除了返还净土地出让金2000万元，及各项税款，还承诺将八里堡村的另外500亩土地以每亩60万元的价格让刘帅摘牌，作为万商项目二期用地，这一价格比市价每亩低20万元。

不过，对此说法，龙城区政府未予回应。

一些投资者被“一号工程”的政府支持及宣传造势吸引。2012年5月，万商项目启动了投资认筹（交意向金确认买房意向，获得选铺资格）活动。朝阳市电视台记录了认筹首日的火爆场面：售楼大厅内挤满前来咨询、投资的市民，“认筹人次达4000多人，首日认筹交易金超亿元”。

根据万商业主提供的早期宣传资料显示，万商项目共有8个馆，其中几个馆由红星美凯龙、华润万家超市、万达影业等国内知名公司进驻，该次开放认筹的D馆和J馆，则会销售给小业主，其中D馆用作自主经营，J馆用作投资。

2012年9月16日，万商项目楼盘正式开工，29日即开始预售。2013年11月左右，准业主们开始交全款，签订购买合同，但开发商并未提供发票。

不过，从2013年8月开始，万商项目的规划出现变动——以前的“四区、三街、十城”商业格局变为“四城、两街一馆”；曾被当作卖点吸引投资者的华润万家超市、义乌小商品城、万豪星级酒店、台湾3D影院、酒店用品城，在新的规划中只字未提，取而代之的是大规模的高层住宅。

由于和此前售房时的规划不一，一部分业主要求退款，吉源地产售后部门回复称，“可以换住宅或者住宅下面的商业网点，但不能退认筹金和预售款。”

万商项目的竣工交房也出现问题。合同约定交房日期是2014年7月31日前，但一部分购买商铺的业主迟迟未能收房。

2017年7月，万商项目的住宅楼盘纷纷交房，新规划中的D馆和J馆商铺还只是缺了一角的的框架，国际SOHO、大型购物广场等规划未见踪迹，规划中的中国化石古玩文化艺术博物馆也尚未完工。

高健称，实际上，截至目前万商项目只建了一期工程，占地约20.9万平方米，投资约10亿元。

这个前期声势浩大的朝阳市“一号工程”突然烂尾，发生了什么？

开发商卷入官员腐案

就在合同约定的交房日期即将到期之前，2014年7月24日，时任辽宁省政协副主席陈铁新落马，成为十八大以来辽宁省落马的首位省部级官员。

陈铁新案发后，引起朝阳政界震荡，朝阳市原副市长花瑞奇、市政协原副主席郭九阳相继被查。

多个信源对《财经》记者称，由于大力发展房地产项目，陈铁新和多位地产商私交甚密。陈铁新案判决书指出，陈铁新利用其担任朝阳市委书记职务上的便利，为他人在企业发展、项目建设、融资贷款、职务晋升等事项上提供帮助。

据朝阳商界人士称，2014年7月，朝阳多位商人也被有关部门带走调查，其中包括吉源地产董事长刘帅。

吉源地产成立于2010年8月25日，注册资本为1.1亿元，法定代表人为盖洪玲。其实际控制人是刘帅。

多个信源称，万商项目所在地块招商时，由于是政府的“一号工程”，被许多地产开发商觊觎。刘帅为拿到该地块，曾在万商项目上向时任市委书记陈铁新行贿。

实际上，刘帅多年来一直做空调生意，刚刚涉足地产业不久，相比于几个竞争者，资本实力并不占优。刘帅靠面粉厂进入地产业。根据工商资料，刘帅曾是朝阳华源嘉晨米业有限公司的法定代表人。据熟悉刘帅的朝阳商界人士称，朝阳华源嘉晨米业有限公司的前身是朝阳市面粉总厂。“刘帅买下面粉厂，又摘牌面粉厂土地，开发了其首个地产项目紫金苑小区。”

之后，刘帅又入局万商项目，一跃成为朝阳顶级地产商。

多名知情人称，刘帅先靠关系拿地，土地出让金欠付，靠“领导批示”办理国有土地使用证，再办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证以及商品房预售许可证，开始预售后再用预售款来补交土地出让金，然后用国有土地使用证抵押给银行，用银行贷款建房。

但陈铁新的落马，打破了这笔原计划“稳赚不赔”的买卖。

高健称，刘帅被采取强制措施后，吉源地产的融资渠道断掉，只能依靠银行贷款。然而，朝阳银行前期贷给万商项目的3亿元已经全部投入施工。原本2016年底朝阳银行要续贷，受陈铁新落马一事影响，银行以风险太高为由不再续贷。

陈铁新落马前，与刘帅、朝阳银行原行长王宏志关系密切。王宏志曾向陈铁新行贿10万元，而在万商项目上收受刘帅贿赂20万元。

银行不再续贷后，万商的资金链彻底断裂，施工停滞。

项目久拖未决

2016年11月，陈铁新因非法收受他人财物，共计约2195万元，犯受贿罪被哈尔滨市中级法院判处有期徒刑13年9个月。

刘帅案也于该段时间宣判。知情人称，2016年末，刘帅在辽宁省铁岭市中级法院宣判，因行贿罪被判处有期徒刑3年。

陈铁新落马后，政府当初对万商项目的一些承诺相应发生改变。比如，龙城区政府当时低价给付万商项目二期用地的“承诺”，于2015年底，在朝阳市政府的一次政府办公会上被取消。

由于万商项目上马时未充分论证，项目启动后规划也一再更改，许多涉嫌违法违规的程序性问题慢慢暴露，给许多业主造成困扰。万商项目一些已经收房的商铺店主称，2015年收房至今，一直不能办理房产证。这也为政府后续处理设置了障碍。

一位政府知情人士称，无法办理房产证的原因是因为消防验收环节不过关。第一次验收时顺利通过，是因为陈铁新照拂；第二次验收在陈落马后，严格按标准验收，万商项目则没有通过。

万商项目在流程方面也存在问题。根据万商项目的《建筑工程施工许可证》，合同开工日期是2012年10月8日，发证日期为2013年7月5日。但万商国际城市广场早在2012年9月16日就举行了开工仪式。

而万商项目《商品房预售许可证》显示，发证有效日期是2013年8月25日至2014年2月25日。而万商项目预售是从2012年9月29日开始，早于该期限。证书的落款时间为2008年8月25日，早于开发商与政府签订合作开发协议的2011年。

根据法律法规，在未取得《建筑工程施工许可证》之前开始施工，和取得《商品房预售许可证》之前开始销售，都涉嫌违法。

万商项目停滞，其开发商吉源地产被许多业主要求退款。据高健称，万商项目住宅楼盘的底商基本都已交付，卖出1800余户，开发商退款1000户左右就没了资金，剩余800户业主没收到退款。吉源地产每年要还银行贷款4000多万元的利息。

一位业主代表称，万商项目业主多次去龙城区政府和朝阳市相关部门信访，均无结果。2016年12月，有万商项目业主在网上向朝阳市主管领导反映情况，市委办回复称：因一拆迁户未与政府达成拆迁协议，致使D馆南侧一角不能施工，工程停滞，决定2017年上半年继续开工建设。如拆迁户问题仍未能解决，吉源地产拟定方案，将甩下该建筑南侧一角，以期不影响工程继续施工。

至今，万商项目也未继续开工建设。高健称，即使涉及钉子户的拆迁问题解决，公司也没有资金继续开工。

由于涉及官员腐败，万商项目烂尾三年，开发商将被拖垮，受牵连的业主不断维权，昔日“一号工程”沦为如今的烫手山芋。“政府不管上一任的烂尾项目有其必然性，项目本身手续不全涉嫌违法，新任政府很难承担法律风险去全力解决。”一位朝阳政府退休干部称。

多个信源称，出于维稳考虑，2017年5月底，朝阳市委、市政府高层召集相关部门专门召开万商项目协调会，明确万商项目不能不解决。一个方案是，朝阳银行在保证资金安全的前提下为项目注资，继续启动项目。但具体方案为何，朝阳市政府相关部门未详细说明。

（本文首刊于2017年8月21日出版的《财经》杂志）