南京周边——句容宝华楼市分析

作者简介：林森（笔名），男，研究生学历，爱好体育、文艺、哲学，平时关心时政和经济，对房地产经济有一定研究，抱着“弘文共欣赏，疑义相与析”和各位请教的心态阐述自己的观点，另外，本人奉行“知行合一”，自己怎么想就怎么做，绝不做心口不一的伪砖家，自己看好就买，修德惜福，不痴不怖，一切随缘。

我们都知道，如果手不小心碰到热锅，就有可能被烫到，为什么？这就是因为“热传导效应”，即热量会从温度高的地方往温度低的地方发散。同样，楼市中也有这种“热传导效应”，即房价从一线城市向二三四线城市传导发散，特别是一线城市的周边地区，由于紧贴“锅壁”，受“热传导效应”影响最大，基本上都是热锅（温度）价格的一半以上。如：香港周边的深圳，北京的燕郊，上海的昆山、嘉兴、启东等等，还有一个就是去年到今年房价翻番，但是相对比较低调的南京周边的宝华。

优势1：宝华楼市的距离优势导致的“热传导”优势

我们先看地图，通过百度地图测距，从隶属江苏镇江句容的宝华到南京市中心新街口直线距离25公里。请听题：请问全中国还哪一个地方像宝华一样离市中心（最烫的锅底）距离更近？如果有，请你立刻停止阅读本文，直接上那里去买就可以了。

目前，南京和宝华二者界线附近的楼盘均价，南京3.5万，宝华1.3万，是南京的一半还不到。宝华交付2年的楼盘夜晚亮灯率已达30%，入住率50-60%（一家最少有2个朝南房间的窗子，不一定同时开灯，开一个房间，就表明有人在家）。

优势2：“康氏理论”对宝华楼市的全面验证

根据美房网康老师提出的著名“康氏理论”，我们知道：房产价值就等于房子本身钢筋水泥的价值加上周边配套设施价值的总和，而房产投资就是寻求房产未来价值与现有价值的溢价最大化。

首先，来看房子本身钢筋水泥的价值，这个价值随着房子盖好，就固定下来了，甚至随着时间推移，还有微量的折旧和贬值。

其次，周边配套设施的价值则是一个变量，未来配套设施比现有配套设施越多，那么房产的未来价值和现有价值的差值就越大，房产投资回报也就越高。

也即：

房产投资增值=未来房产价值—现有房产价值=（未来配套设施价值总和+未来房子本身钢筋水泥的价值）—（现有配套设施价值总和+现有房子本身钢筋水泥的价值）

如果新房在10年内卖出，房子本身钢筋水泥价值的折旧程度可以忽略，因此，由上推得：

房产投资增值=未来配套设置价值总和—现有配套设置价值总和（著名的“康氏理论”）

那么，我们就来看看宝华未来配套和现有配套设施的差值有多大。我们分项比较如下：

一、交通

现有：2条地铁终点站（2号和4号线）距离宝华3-5公里。

增量1：未来，宁镇扬一体化，规划了从2号或者4号线延伸到镇江的城际轻轨，第一站将经过宝华，这个事情在规划中，还没有公示，属于偏虚利好。

增量2：公路原来从南京仙林大道通入宝华的是双向6车道，改为双向8车道，这个正在施工，明年8月完工，属于实际利好。

交通增量百分比：50%，这里仅仅计算公路拓宽带来的增量，道路搞好后，上下班方便了，宝华入住的人将更多。

二、教育

现有：新翻建的宝华中学（公办）、南外仙林幼儿园（私立），在距离宝华5公里的南京万达茂旁边还有一个金陵中学仙林分校-中学部（私立），以上学校都已招生。

增量1：中国科学技术大学、中科院南京分院与句容市签订合作协议，中科大和中科院部分院系的研究生培养将放在宝华，将在这里建立科研基地，已经签约平整土地，属于实际利好。

增量2：南京大学国家级双创示范基地落户宝华，即将开工建设。宝华距离南京大学仙林校区仅仅7公里，距离拥有近10所大学的仙林大学城仅仅9公里，受到大学产业的辐射明显，而且南大还将在宝华建立配套的教师公寓。

教育增量百分比：0%，由于大学和孩子读书关系不大，因此教育一项增量为0，但是大学来了对整个人文环境有影响，上个辅导班，找大学生来家教都有一定利好。

三、医疗

现有：宝华镇卫生院和一些私人诊所、药房。

增量1：江苏省中西医结合医院与句容和邦盛德康复医院在宝华共建1所2甲医院，已经签约，实际利好。

增量2：江苏省中医院将在地铁2号线终点站经天路附近建江苏省中医院仙林分院（公立3甲），距离宝华5公里，已签约，2021年建成，实质性利好。

医疗增量百分比：150%，宝华远离南京，靠近宝华山（佛教律宗第一名山），空气好，有了医院，更适合老年人养老。

四、产业

现有：目前宝华只有宝华山森林公园旅游业，欢乐购家具装饰城等产业，万城长三角总部经济园（入园企业很少），几乎没有什么像样的产业。

增量1：苏宁将在宝华打造智慧科技小镇，产业涵盖苏宁集团云服务数据中心（15万台服务器）、苏宁IT总部、苏宁硅谷研究院江苏分院、苏宁生活广场、互联网人才公寓、智能家电家居为特色的科技住宅于一体。

增量2：前面说过的中科大、中科院南京分院、南京大学在宝华建立科创基地，都预示未来产业的升级。

产业增量百分比：400%，苏宁来了，宝华未来的GDP产值，应该比现在翻4倍不止，而且中科院、南大都来了，宝华离仙林大学城9公里，因此，必将成为南京，乃至江苏人才的制高点，高科技产业大有前途。

五、商业

现状：个体门面商业林立，有1个大型的苏果超市，1个恒大影院，1个恒大健身中心。

增量1：恒大大型农贸市场2018年交付。

增量2：濠峰星钻将有1个大型商超综合体，1个大型酒店，2018年交付。

增量3：距离宝华5公里的万达茂综合文化旅游商业体2018年交付。

商业增量百分比：200%

以上教育、医疗、交通、产业、商业5大配套设施的增量百分比平均在160%，也就是说，理论上宝华的房价在未来这些增量配套设施全部落成后，房价比现在还有1.6倍的上升空间，即现在1.3万/平米，未来2.08万/平米。

六、行政区属的调整

房价增值除了康老师的“康氏理论”中周边配套设施总和的影响外，还有一个行政区属调整的影响也很大，有时甚至大过周边配套设施总和，不过，这种情况一般很少发生，所以康老师通常不把此项估算在内。

但是宝华情况不一样，目前，宝华的水、电、气、公交、电视、电话全部由南京提供，宝华主干道叫仙林东路，是延续南京仙林大道的叫法命名的，而没有起名为宝华西路，宝华80%的房子是被南京人买下的。这些情况所暗示的结果就不多说了，主要是，未来南京大学来了、中科院南京分院来了、苏宁来了，在这块飞地上办公、经营、生活统统都没有问题。但是有一个致命的问题，这些企事业单位如果隶属镇江宝华，那么在行政上就很不顺畅，会有很多的别扭，到时这些别扭一旦爆发，就不得不调整行政区划。就好比未来雄安新区，中央部委、高校、央企都去了以后，大概率不会再隶属保定，如果还由保定市来管理这些单位，处长管部长，显然不太合适，到时雄安新区更有可能划归北京市行政区属。这不是什么不可想象的事情，现在地处南京的梅山铁矿就属于上海户口，梅山铁矿的职工享受上海的福利政策。况且宝华自古属于南京，1983年随当时的政治经济需要，才从南京划给镇江，能划出去，就能划进来，而且省内调整，比跨省调整相对容易。

当然这一点作为伏笔，本文虽然指出，但是并没有估算在宝华未来房价的涨幅内，否则不用费心测算，直接从目前的1.3万/平米，跳到3.5万/平米，和旁边南京楼盘同价即可。

以上是按照经济规律，估算出来的宝华房产的增值趋势，这是长期的，不以人的意志为转移的市场规律。但是房市的短期趋势，除了市场经济规律以外，还有人为政策干预调控的影响，因此，最后我们谈谈房市政策的影响。这里我们先把结论说出来，那就是未来中国的房价将在稳定的基础上缓慢上升，进入一个良性循环，在普涨的同时，南京周边的宝华将因为得天独厚的优势，将有更大的上升空间，以下就是我的分析。

目前，大家最关心的就是房价最终是上，还是下，很多人不但看不清，而且“房市崩盘论”让已买房的人吓得发抖，无房的人等着崩盘后来个“水中捞月”。

首先，我们来看看，如果房市崩盘会怎样？

如果房市崩盘，买房人就不还银行贷款了，导致银行崩盘，进一步导致社会发生系统性风险，这是某些敌对势力“亡我之心不死”所最想看到的结果。因此，政府不会让敌对势力的愿望得逞，让房价一落千丈的，所以，天天盼大跌的人可以洗洗睡了。

另外，又有人担心：“万一打仗，房子最不值钱。”你说中国和谁打？美国、日本、台湾、印度？目前中国军事实力是强大的，互相平衡，反而谁也不敢动手，否则双方鱼死网破，因此，只要我们不被大象和毛毛虫的挑逗而失去理智，不先开第一枪，这个仗就打不起来，而且，万一真打起来了，你不买房，省吃俭用存银行的钱就值钱了？ 到时钞票一样不值钱，还不如买房，至少还享受了几天。

其次，我们再来看看，如果房市大涨会怎样？

去年房价已经大涨过一轮，如果短期内再大涨，必然风险积聚很高，和股市一样，存在大幅回落的风险，此时，必须遏制过快的上涨势头。同时，房价上涨过快，脱离了老百姓的购买能力，那也是不行的。

因此，无论从经济角度，还是从“执政为民”的角度考虑，都必须保持房价稳定，由此，国家密集出台了各种政策稳定房价。实际上这也是政府强行按住房价上涨的牛头，紧急停车，给广大刚需户一次千载难逢的上车机会。

“中国房地产之父”、1998年担任房改课题组组长、今年68岁的孟晓苏2017年7月在接受媒体专访时说：“继续向老百姓宣传房价会下降是不对的！有条件买房的就可以买，因为房价还是在继续上升的过程之中，我这些年从来不会劝人家不要买，我认为你有需要就尽早买。从长线就能看出来这种财富升值。”

要知道，一般政府官员，特别是高级别官员，讲话都很慎重，如果各位刚需户还在犹豫，不理解国家的良苦用心，过几年，房价又涨了，到时候你再怪国家没给过你就会，再怨天尤人，那就只能怪自己了。现在房价的列车静静地停靠在站台上，有钱的刚需户赶紧掏钱买票上车，没钱的刚需户，赶紧努力工作，赚钱凑个首付买票上车（建筑工每天200-300元，干几年够三四线城市首付）。

因此，每一个中国人应该以积极的心态投身到工作中去，好好工作，建设国家，挣了钱，要学会好好生活，该买房买房，该买车买车，该买绩优蓝筹股就买，总之，报以坚定的信心拥抱祖国，分享国家发展带来的财富增值，请记住：看空中国者必被中国和财富所看空！那些卖了中国房产到国外打拼，挣的钱买不回自己原来的住房，哭死在厕所里的人，就是此结论最好的注解。

作者：mkshf01

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