中原·拿地指南丨双流东升两宗地块市场分析及规划建议

7月5日，成都市国土局公告两宗双流地块，计划于本月25日拍卖。两宗地块共约60亩，均为住宅兼容商业用地，其中一宗21亩地块“命途多舛”，除本年度5月份遭遇一次“因故终止”，还曾于上月因达到“最高限价”而流拍。另外一宗地块占地约40亩，因地块方正相对较优，起拍价达到6000元/㎡，高于21亩地块5100元/㎡起拍价。

从地块所属区位来看，两宗地块均位于东升板块，相隔不远。东升目前已发展为近郊集中居住区，在当前楼市整体向上的背景下，板块的销售热度也较高，本次两宗地块的拍卖势必将吸引开发商的竞相争夺。

出让地块信息一览

地块本体分析

区位交通

宗地位于双流东升镇，区域交通完善，双楠大道、成双大道及大件路连接区域与市区，内部道路纵横交错通达性好。此外地铁3号线航都大街站距地块均在1.5km以内，预计2019年开通。

地块四至

1#地块：东侧背靠万达广场停车场，南临航园路及待开发空地，临近棠湖实验中学和永福小学，西侧临近七星公馆（领宾国际）、宝贝之家幼儿园以及华孝养老院和医院，北临空地及远大林语城项目三期。周边整体居住环境成熟，商业及教育配套资源强势。

2#地块：北靠航都大街（有绿化带隔开）与永福小学隔街相望；东临城北上街，紧靠双流一医院；南侧临近佳兆业8号待开发地块；西侧为国奥村及香榭美邻等成熟小区，具备优质教育及医疗资源。

配套环境

目前区域内老城区各种资源较为丰富，并占据区域主要优质资源。新城区目前配套较缺乏，区域成熟度有待提升，但新城区域大型商业配套充足，表明其区域潜力巨大，板块发展方向将往新城区转移。

地块现状

目前，两宗地块均已实施打围，均属尚未整理的生地，内部以农作物、杂草和树苗为主。其中，1#整体方正，两面临路；2#呈锐三角形，开间短，进深长，东北侧均由绿化带与道路隔离开，南侧紧靠佳兆业8号待施工地块。 两宗地块内部均较平整，无明显高差及可利用自然资源。

小 结

区域市场概况

土地市场

从区域近4年土地供销来看，供应土地33宗合计1832亩；成交土地22宗1165亩。近年供销逐年下滑，平均楼面价升至3580元/㎡。从用地性质来看，近年供销土地以住宅兼容商业用地为主。受区域前期供地集中，且区域成熟度较低影响，地块整体流拍率较高，住宅类地块达63%，商业类地块达71%。伴随楼市热度攀升，土地市场水涨船高，楼面价有望破新高。

区域近年地块成交主要集中在2013年，以住宅兼容商业为主，2017年来无土地成交。其中，四通房地产以溢价79%楼面价4890元/㎡拿下街道花园社区6组地块创下区域最高楼面价纪录，目前处于待开发状态。2015年区域土地供销锐减，16年来仅成交一宗地块，近年来土地市场表现持续低迷，亟待补货。

住宅市场

从近年区域各板块住宅市场来看，东升板块供销抢眼，占据各区领先位置，整体以存量去化为主，持续处于供不应求状态；九江板块伴随第五城入驻，区域供销逐步走高；而作为相对成熟的航空港片区，近年用地逐步稀缺，供销锐减。各区近年均价水平整体上扬，目前住宅备案均价水平在7800元/㎡左右。

近年东升整体住宅市场来看，2015年以来整体供不应求，均价平稳上行，存量去化近三分二。截止2017年6月，区域整体均价水平升至8446元/㎡，预售存量约为52.4万㎡，按区域近12个月月均去化9.6万㎡计算，理论上去化周期约5个月。实际市场方面，片区楼市整体热度较高，房源紧缺，多数楼盘均价破万，开盘即清成常态，“以价换量”的时代不复存在。

面积段来看，70-110㎡刚需产品为近年区域市场供销绝对主力。2017年以来，90-130㎡产品供应开始集中，120-150㎡供应增幅较大；成交来看，70-100㎡成交集中，合计占比达52%。其中，100-140㎡大面积产品成交涨幅明显。

总价段来看，近年东升片区产品成交主力总价段为40-100万，整体占比接近8成，其中以40-70万产品成交最为集中。2017年以来40-70万产品成交大幅下滑，70-100万产品成交占比增加达35%，其中100-150万产品成交涨幅最大，占比达15%。

区域竞争格局：区域内部目前主力在售项目较少，主要集中在后续未推存量。当前核心竞品主要集中在东升及九江板块，以远大林语城、燕楠国际及万科第五城等典型项目为主，周边部分项目已交房入住。除受内部的核心竞争外，还面临来自外双楠及城区项目竞争。

竞品量价情况：目前区域内供不应求，主要竞争项目仅九江万科第五城、华润公园九里及内部远大林语城三个项目存量较大，其他项目基本都处于尾盘阶段。当前区域项目基本均处于断货待售状态，整体均价上浮，集中在9000-10000元/㎡左右，后续精装或成市场主流。

商业市场

商业整体市场：2016年至今区域商业合计供应18.1万㎡，成交5.7万㎡，去化缓慢，整体销售压力巨大，供过于求现象严重。区域商业均价在22000元/㎡上下波动，整体走势平稳。区域商业存量小幅持续攀升，截止2017年6月存量高达39.6万㎡，按近12个月平均去化0.3万㎡推算，预售库存消化周期超12年。

产品面积供销：区域商业整体供过于求，除50㎡以下商铺较畅销、供求关系相对合理外，其他面积段产品均表现出需求小、存量大的特点。

小 结

地块规划构思

物业建议

本体及市场分析回顾：宗地位于双流东升镇，临近航空港，背靠九江。区域楼市发展成熟，商业及居住氛围基本形成，周边医疗教育配套齐全，交通环境较优。当前市场热度攀升，房源紧缺，70-110㎡为区域供销主力，100-140㎡大面积产品成交涨幅明显，总价70-100万成交增加，100-150万涨幅最高。

1#地块：

块整体方正，规模适中，容积率3.0，内部无可利用自然资源。结合区域位置、市场环境，本地块适合打造全高层+底商产品。

2#地块：

地块体量小，容积率3.5，呈锐三角形，除绿化带外无可利用自然资源。结合区域位置、市场环境，本地块适合打造全高层+底商产品。

1#地块规划构思

地块指标回顾：容积率3.0，建筑密度25%，商业兼容比例≤10%；结合当前楼市，住宅房源紧缺，商业库存风险加剧特征，建议地块商业部分以一层底商沿道路两侧布局。同时，以做足容积率为前提，建议住宅以12-13层、2梯6户的小高层进行围合式布局。

2#地块规划构思

地块指标回顾：容积率3.5，建筑密度30%，商业兼容比例＞10%且≤20%；结合当前楼市特征，建议地块商业部分以两层底商沿道路两侧布局。同时，以做足容积率为前提，建议住宅以12层、2梯2户及2梯4户的小高层进行半围合式布局。

版权声明

本文所有提供的信息均通过本公司可靠的途径获得，其准确性、有关观点及预测均以此为基础推断所得，仅供读者参考。未经本公司正式书面许可与授权，任何个人和组织均不得以任何手段与形式对本报告进行发布或复制。如引用、刊发，须注明出处为“四川中原顾问中心”，且不得对本报告进行有悖原意的删节和修改。

买房租房上中原官网（http://www.centanet.com）海量真房源让您省心选房！

四川中原地产仅为地产中介代理服务商，文中若所涉及政策法律法规都来自各大官方媒体发布，但不能保证有调整或改动，一切有关政策和法规的描述以政府机构最终公布为准。